수원지방법원 2025타경50017. 경기도 수원시 장안구 조원동 771-9, 송정로168번길 15의 토지와 4층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2·3층은 각 2개호의 다가구주택, 4층은 1개호의 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 감정가는 1,298,088,040원, 현재 최저매각가는 908,662,000원으로 감정가의 70%입니다.
등기부상 현재 소유자는 석정훈입니다. 권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2024.08.21.입니다. 이날 설정된 주식회사피에이치로드의 220,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정과 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차권등기 날짜 자체가 늦다는 이유만으로 임차인의 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 실제 전입일을 보면 여러 임차인이 말소기준일보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50017 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 송정로168번길 15 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2·3·4층 다가구주택 |
| 토지 | 166.5㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,694,000원/㎡ |
| 소유자 | 석정훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,298,088,040원 / 908,662,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 20,199,047원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘전입일’이 더 중요하다
말소기준권리는 2024.08.21. 주식회사피에이치로드 근저당권 220,000,000원입니다. 이후 2024.09.04. 강다혜 가압류, 2025.01.06. 강제경매개시결정, 2025.11.12. 수원시 압류, 2025.11.17. 북수원신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확인 보증금만 710,000,000원
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조아람 | 2021.03.31 | 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 정주영 · 202호 | 2021.03.31 | 2021.03.15 | 220,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 정다래 · 401호 | 2023.04.21 | 2023.03.20 | 240,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 이정한 · 302호 | 2023.07.03 | 2023.07.03 | 190,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 이소영 · 301호 | 2023.08.07 | 2023.07.07 | 60,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 주식회사 오팩(석정훈) · 1층 33.0000㎡ | 2024.10.30 | 미상 | 1,000,000원 | 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 연결한 | 2023.07.03 | 2023.07.03 | 0원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 301호 임차권 경정 부분 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
정주영 220,000,000원, 정다래 240,000,000원, 이정한 190,000,000원, 이소영 60,000,000원으로 확인되는 주거 임차보증금 합계는 710,000,000원입니다. 이 네 명은 모두 말소기준권리보다 전입일이 빠르고 확정일자와 배당요구가 확인됩니다.
가장 중요한 미확정 변수는 조아람입니다. 전입일은 2021.03.31.로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당계산에서 인수액이 0원으로 나타난다는 사실만으로 낙찰자의 최종 인수 부담까지 0원이라고 결론 내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 908,662,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,486,620원 |
| 1. 임차인 정주영 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 1. 임차인 정다래 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 1. 임차인 이정한 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 1. 임차인 이소영 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사피에이치로드 | 220,000,000원 | 187,175,380원 |
| 3. 가압류 · 강다혜 | 138,862,453원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 에프에스코프 | 20,199,047원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 북수원신용협동조합 | 20,199,047원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 908,662,000원 가정 배당표에서는 확인된 네 임차인의 보증금 710,000,000원이 전액 배당되고, 피에이치로드 근저당은 187,175,380원을 배당받습니다. 후순위 채권 총 미배당액은 212,085,167원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 조아람의 보증금은 확인되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 1,298,088,040원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 908,662,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
또한 이 사건은 단일 아파트 한 세대가 아니라 토지 166.5㎡와 근린생활시설·다가구주택이 결합된 4층 건물입니다. 동일 평형 아파트처럼 단순한 거래가 비교가 어렵고, 여러 임차관계를 함께 승계·정리해야 할 가능성이 있어 낙찰가 할인율보다 실질취득비용과 명도·보증금 위험을 우선해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 장안구 조원동, 영화초등학교 북서측 인근이며 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물입니다. 승강기·주차시설·급배수·위생시설과 2~4층 온수보일러 난방시설이 확인됩니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설로 상호는 카페 오미이며 현재 폐문 상태, 2층은 다가구주택 2개호, 3층은 다가구주택 2개호, 4층은 다가구주택 1개호입니다.
- 토지. 166.5㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로각지이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조아람 보증금 확인. 2021.03.31. 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 실제 보증금과 배당 여부를 가장 먼저 확정해야 합니다.
- 301호 경정 부분 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
- 임차인별 배당액 재확인. 정주영 220,000,000원, 정다래 240,000,000원, 이정한 190,000,000원, 이소영 60,000,000원의 배당 여부와 미배당 가능성을 각 임차인별로 대조해야 합니다.
- 유찰 회차별 인수 검토. 2회 유찰 시 계산 인수 22,697,234원, 3회 유찰 시 21,608,064원이므로 최저가 하락만 보지 말고 실질 부담을 함께 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 포함되며 1층 근린생활시설과 2·3·4층 다가구주택이 함께 매각됩니다.
- 점유·명도 계획. 여러 주거 부분과 근린생활시설이 존재하므로 호실별 실제 점유 상태를 확인하고 인도·명도 계획을 세워야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 선순위 임차인이 먼저다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 70%인 908,662,000원이지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자가 다수 존재하고, 확인된 주거 보증금만 710,000,000원입니다. 특히 조아람은 대항력이 있으면서 보증금이 확인되지 않은 상태라 최종 매수인 부담을 지금 단계에서 0원으로 고정할 수 없습니다.
현재 회차 계산에서는 확인된 임차보증금이 모두 배당돼 인수액 0원이지만, 유찰 시에는 계산상 매수인 인수액이 발생합니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격을 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 가격 할인보다 임차인별 보증금·배당·미배당·점유 범위를 먼저 확정해야 하는 권리확인형 물건입니다.
