인천지방법원 2025타경34852. 부천시 소사구 심곡본동 ‘부성힐하우스’ 101동 13층 1301호, 전용 70.88㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사제이하우징이며 2020년 5월 29일 매매, 거래가액 340,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 감정가는 407,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 284,900,000원입니다.
권리분석의 중심은 가격보다 먼저 선순위 임차권입니다. 말소기준은 2022.04.01 김포세무서 압류인데, 김초롱의 전입·점유개시는 2020.07.27, 확정일자는 2020.06.29로 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계할 수 있는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김초롱에 한해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 747-13 부성힐하우스 13층 101동 1301호 · 경인로 280 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 70.88㎡ · 19층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 주식회사제이하우징 (2020.05.29 매매 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 284,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 447,467,944원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 | 부성힐하우스 · 68세대 · 2015.11.24 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
현재 등기상 말소기준권리는 2022.04.01 압류입니다. 그 이전에 존재했던 서해새마을금고·농협은행·삼성화재해상보험의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 분리해서 본다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김초롱 | 2020.07.27 / 2020.06.29 | 340,000,000원 | 有 | 有 | 확약 반영 0원 |
| 김지은 | 2023.11.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김초롱은 임차권등기와 대항력·우선변제권이 확인되는 선순위 임차인입니다. 반면 김지은의 전입일은 2023.11.07로 말소기준인 2022.04.01보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼, 김초롱에게 제출된 확약이 김지은에게까지 적용된다고 확대 해석해서는 안 됩니다.
* 김초롱의 현재 회차 룰상 미배당액은 59,888,600원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서를 김초롱에게만 적용한 결과입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 2.849억을 기준으로 봐야 한다
부성힐하우스 전용 70.88㎡의 최근 거래를 우선 보면 2025.11에 388,000,000원, 2025.02에 370,000,000원이 거래됐고, 최근 12개월 평균은 379,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 284,900,000원은 이 최근 평균의 75.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 70.88㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 2025.02 | 70.88㎡ | 18 | 370,000,000원 |
| 2024.03 | 67.91㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2024.02 | 68.22㎡ | 3 | 338,000,000원 |
| 2023.11 | 68.22㎡ | 7 | 360,000,000원 |
| 2022.07 | 67.91㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2022.06 | 67.91㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2022.06 | 67.91㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2022.04 | 68.22㎡ | 19 | 318,000,000원 |
| 2022.03 | 70.88㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2022.03 | 68.22㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2022.03 | 68.22㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.88㎡ | 2건 | 379,000,000원 |
전체 12건 평균은 344,500,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 379,000,000원과 최신 거래 388,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 구간은 과거 구간보다 12.3% 높은 추세로 집계되어 있어 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎아야 하는 상황도 아닙니다. 확약이 유효하다는 전제에서는 현재 실질취득액이 최근 시세보다 충분히 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,788,600원 |
| 1. 임차인 김초롱 보증금 | 340,000,000원 | 280,111,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 827,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 447,467,944원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김초롱 보증금의 미배당액은 59,888,600원입니다. 그러나 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 김초롱에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 부천역 남동측 인근으로, 주변에는 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1호선 부천역과 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 2015.11.24 준공, 68세대 부성힐하우스이며 철근콘크리트구조 19층 건물의 13층입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·용도. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역 등이 적용되며 토지면적은 273.6㎡, 공시지가는 3,615,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 광대로, 동측 세로에 접하며 토지 특성은 평지·부정형·광대세각입니다.
- 규제 확인. 감정자료에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.08.26이므로 입찰 시점의 실제 적용 여부는 원문 기준으로 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김초롱의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 이 호실·해당 임차권에 적용되는지, 말소 조건과 이행 시점을 원문으로 확인하세요.
- 김지은 점유관계 확인. 2023.11.07 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조해 현재 점유 및 명도 상대방을 확정해야 합니다.
- 가격 기준은 379,000,000원·388,000,000원 우선. 전체 평균 344,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 동일 면적 거래를 우선해 응찰가를 판단하는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 유찰 시 인수 착시 경계. 확약을 배제한 룰상 인수액은 현재 59,888,600원, 2회 유찰 시 144,162,020원, 3회 유찰 시 203,153,414원으로 증가합니다. 확약 유효성 확인 없이 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당·세금 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세·최우선변제 등이 달라질 수 있으므로 법원 배당요구 및 조세채권 관련 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 기준으로 다시 대조하세요.
맺으며 — “확약이 확인되면 가격 메리트, 확인되지 않으면 인수형”
이 사건은 겉으로 보이는 최저가보다 확약서 하나가 권리와 가격 판단을 갈라놓는 물건입니다. 김초롱은 보증금 340,000,000원의 선순위 대항력 임차인이어서 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘고 실질취득액은 보증금 수준에서 쉽게 내려오지 않습니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 만큼, 이를 정상적으로 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 284,900,000원입니다.
가격 쪽은 긍정적입니다. 동일 면적의 최근 12개월 평균이 379,000,000원, 최신 거래가 388,000,000원이고 최근 구간의 가격 추세도 과거보다 12.3% 높습니다. 현재 실질취득은 최근 평균의 75.2%이므로 확약이 유효하다면 가격 여유가 분명합니다. 다만 확약 밖 김지은의 보증금·확정일자가 미상인 점까지 감안하면, 가격은 매력적이지만 서류 확인을 끝낸 뒤에야 권리까지 합격이라고 보는 것이 적절합니다.
