9,177,000원
대전지방법원 2025타경502913. 세종특별자치시 어진동 푸르지오시티 4층 421호, 현재 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 78,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가는 9,177,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 11.77%에 살 수 있는 초저가 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수입니다.
임차인 구연미의 보증금은 95,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022.07.26, 점유개시는 2022.08.06, 전입신고는 2022.08.08, 확정일자는 2022.07.26이며, 2024.08.09 주택 전부에 관한 임차권등기가 마쳐졌습니다. 매각물건명세서가 이 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적시하고, 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 이상, 입찰 판단은 이 인수 문구를 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502913 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 제4층 제421호 도로명: 세종특별자치시 갈매로 364 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.08.09 소유권이전 · 거래가액 97,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 9,177,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 99,529,144원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 임차보증금 | 구연미 95,000,000원 · 주택 전부 |
① 권리 흐름 — 말소와 인수를 구분해야 한다
2024.08.22 세종세무서의 압류와 2025.07.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 등기 자체가 소멸한다는 것과 임대차보증금 반환채무가 사라진다는 것은 별개입니다. 명세서상 대항 가능한 임차권의 미변제 보증금 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구연미 | 주택 전부 주거·임차권등기 | 95,000,000원 | 전입 2022.08.08 확정 2022.07.26 임차권등기 2024.08.09 | 명세서상 대항 | 배당요구 2024.08.09 | 승계 아님 실제 임차인 |
구연미는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 95,000,000원은 중복 합산 대상이 아니며, 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 99,529,144원과도 별도로 봐야 합니다.
③ 가격 구조 — 917만원 낙찰이 917만원 취득은 아니다
| 현재 최저매각가 | 9,177,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 | 95,000,000원 |
| 낙관적 인수 하한 | 85,823,000원 보증금 95,000,000원에서 현재 최저가 9,177,000원 전부가 임차인에게 배당된다고 가정 |
| 낙관적 실질취득 하한 | 95,000,000원 |
| 제공 배당가정상 임차인 배당 | 0원 |
| 배당가정상 인수 가능액 | 95,000,000원 |
| 배당가정상 총 부담 | 104,177,000원 |
감정가 78,000,000원과 비교하면 낙관적 실질취득 하한 95,000,000원도 이미 17,000,000원 높습니다. 현재 배당가정처럼 매각대금이 선순위 채권과 집행비용에 전부 소진되어 임차인에게 0원이 배당된다면, 매수인은 낙찰대금 9,177,000원 외에 보증금 95,000,000원을 부담할 수 있어 총 부담이 104,177,000원으로 늘어납니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 565,186원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 67,080,000원 | 8,611,814원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 67,080,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 99,529,144원 | 0원 |
| 임차권 · 구연미 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정의 채권 합계는 233,689,144원, 채권자 배당액은 8,611,814원, 미배당은 225,077,330원입니다. 임차보증금은 명세서상 매수인 인수 위험을 별도로 판단해야 하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립세종도서관 남서측 인근으로, 각종 근린생활시설·상업 업무용 빌딩·근린공원 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 4층이며 승강기·소방·주차장·위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 대로와 중로에 접한 대체로 사다리형 평지이며, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·행정중심복합도시 지구단위계획구역이며 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금 하한부터 계산. 현재 최저가를 임차보증금에서 뺀 85,823,000원을 최소 인수 위험으로 두고 자금계획을 세워야 합니다.
- 배당순위 원본 대조. 2014년 신한은행 근저당과 2021년 말소 기록, 임차인의 전입·확정일자, 명세서 인수 문구를 등기부와 배당표 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 배당액 확인. 실제 임차인 배당액이 줄어들수록 매수인 인수액은 늘어납니다. 배당요구와 우선순위, 당해세 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 반환·명도. 임차보증금 인수 시 반환자금과 인도 협의가 동시에 필요할 수 있으므로 낙찰대금만 준비해서는 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부가 확인되지 않았으므로 시설 상태·수리비·실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 중심상업지역 오피스텔이라는 용도와 6회 유찰 이력을 감안해 재매각·임대 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “917만원 낙찰”이라는 착시
이 사건은 최저가가 감정가의 11.77%까지 내려왔다는 사실만 보면 매우 저렴해 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 보증금 95,000,000원의 임차권 잔액 인수를 명시하고 있어, 실제 판단 기준은 9,177,000원이 아니라 최소 95,000,000원의 실질취득입니다.
현재 매각대금 전부가 임차인에게 돌아가는 가장 낙관적인 경우에도 실질취득은 감정가보다 17,000,000원 높습니다. 제공된 배당가정처럼 임차인이 배당받지 못하면 총 부담은 104,177,000원으로 커집니다. 여기에 6회 유찰과 오피스텔의 환금성까지 겹칩니다. 최저가는 싸지만, 취득은 싸지 않습니다. 권리 원본에서 인수 문구가 해소되지 않는 한 이 물건의 결론은 가격 메리트가 아니라 고액 인수 위험입니다.
