대전지방법원 2025타경502913. 세종특별자치시 어진동 푸르지오시티 4층 421호 오피스텔입니다. 감정가는 78,000,000원, 현재 최저매각가는 54,600,000원으로 8회 유찰 상태입니다. 이 물건에서 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 95,000,000원까지 부담한다”가 아닙니다. 구연미의 임차보증금 95,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이지만, 명세서에는 그 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다.
따라서 배당표의 기계적 계산에서는 매수인 인수액이 41,782,800원으로 잡히지만, 이 확약 조건이 실제 매각조건대로 이행되면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 즉 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가 54,600,000원입니다. 반대로 이 포기·말소 조건을 무시하고 41,782,800원을 그대로 인수하는 것으로 해석하면 권리분석 자체가 달라지므로, 입찰 전 매각물건명세서 원문과 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502913 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 4층 421호 · 도로명 세종특별자치시 갈매로 364 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 4층 421호 |
| 소유자 | 한해란 · 2021.08.09 소유권이전 · 거래가액 97,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (8회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 99,529,144원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 매각조건이 핵심
실제 임차인은 구연미 1명입니다. 임대차계약일은 2022.07.26, 점유개시는 2022.08.06, 주민등록은 2022.08.08이며 확정일자는 2022.07.26입니다. 임차권등기는 2024.08.09 접수됐고 보증금은 95,000,000원입니다. 말소기준권리인 2024.08.22 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구연미 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.08 | 2022.07.26 | 95,000,000원 | 대항력 有 우선변제 포기·말소 조건 |
② 가격 판단 — 최저가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 54,600,000원으로 감정가 78,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 포함돼 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 8회 유찰됐다는 사실 자체가 가격·수요·환금성에 대한 별도 점검이 필요하다는 신호입니다.
확약이 없다면 현재 배당 계산상 미배당 임차보증금 41,782,800원을 매수인이 떠안게 되어 단순 합산 취득부담은 매각가만 보는 것과 전혀 달라집니다. 하지만 본건은 포기·말소 조건으로 이 금액의 실질 인수가 0원이므로 현재 회차 실질취득은 54,600,000원입니다. 그래도 실거래 비교자료가 없으므로 “시세보다 저렴하다”는 결론은 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,382,800원 |
| 1. 임차인 구연미 보증금 | 95,000,000원 | 53,217,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 99,529,144원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 41,782,800원입니다. 다만 본건은 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립세종도서관 남서측 인근에 위치하며 각종 근린생활시설, 상업·업무용 빌딩, 근린공원 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 현장조사 당시 폐문부재로 내부는 직접 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 4층 421호이며 위생·급배수, 승강기, 소방, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며 대로와 중로에 접합니다. 공시지가는 3,785,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력·반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 붙어 있는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 배당액과 실질 인수 구분. 계산상 미배당 보증금 41,782,800원과 매수인 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다. 본건에서는 확약 조건 때문에 둘이 다릅니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 감정가 할인만 보지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래, 매물 적체, 임대료와 공실 여부를 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했으므로 내부 상태와 실제 점유관계를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 관련 서류와 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘대항력 임차인’보다 ‘포기·말소 조건’
이 물건은 표면만 보면 보증금 95,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 54,600,000원보다 임차보증금이 훨씬 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당표도 미배당 41,782,800원을 계산합니다. 하지만 매각물건명세서상 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 이 조건이 이행되는 본건의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 권리의 핵심 위험은 조건부로 해소됐지만, 가격 판단은 별개입니다. 감정가 78,000,000원에서 최저 54,600,000원까지 내려왔고 이미 8회 유찰됐으며, 비교 가능한 실거래 자료도 제시돼 있지 않습니다. 현재 가격이 시세 대비 매력적인지는 현장과 최신 거래를 추가 확인한 뒤 판단해야 합니다.
