대전지방법원 2025타경502947. 세종특별자치시 나성동 에스알파크시티 8층 836호입니다. 물건종류는 아파트로 분류되어 있지만 실제 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)이며, 대상 전용면적은 24.44㎡입니다. 감정가 120,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가가 9,883,000원까지 내려온 상태입니다.

그러나 이 물건의 가격 구조를 이해하려면 최저매각가보다 임차권등기와 대항력 발생 시점을 먼저 확인해야 합니다. 실제 임차인 이가은은 2022년 10월 13일 주민등록을 마치고 2022년 10월 31일 점유를 시작했으며, 확정일자도 2022년 10월 13일입니다. 이후 2024년 6월 25일 세종특별자치시 압류가 등기됐습니다. 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 앞서므로 보증금이 전액 배당되지 않으면 매수인이 잔액을 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2024년 6월 25일 갑구 5번 세종특별자치시 압류입니다. 이후 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 임차인 이가은의 주민등록·점유와 대항력은 이보다 앞서 성립했습니다.

을구 1번 임차권등기 자체는 2024년 11월 1일에 이루어졌지만, 임차권등기 날짜만 보고 후순위 권리라고 판단해서는 안 됩니다. 대항력을 갖춘 기존 임차인의 보증금 반환권이 핵심입니다. 매각물건명세서에도 보증금 128,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.28억 인수형

실제 임차인은 이가은 1명입니다. 동일인이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 이를 서로 다른 임차인이나 별개의 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

이가은은 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금 자체가 보증금에 크게 못 미칩니다. 따라서 배당을 받고도 반환받지 못한 보증금이 남으며, 그 잔액을 매수인이 인수하는 것이 이 사건의 핵심 위험입니다.

③ 시세 비교 — 988만원이 아니라 1.28억으로 비교해야 한다

에스알파크시티는 299세대이며, 대상 면적은 전용 24.44㎡입니다. 유사 면적 실거래 12건의 전체 평균은 102,291,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래 11건의 평균인 102,227,272원을 우선 적용합니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -0.8%로 소폭 하락 방향입니다.

2026년 9월 거래는 2026년 8월 26일 매각기일 이후의 사후 거래입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 제공된 시세 집계의 비교 기준이며, 매각기일 당시의 시세를 그대로 재현한 값은 아닙니다. 전용면적과 층이 서로 다른 유사 면적 거래이므로 개별 호수 가격과도 차이가 날 수 있습니다.

최근 12개월 실거래 평균은 102,227,272원이고, 최신 거래는 110,000,000원입니다. 반면 현재 회차의 예상 실질취득 부담은 128,577,894원입니다. 두 시세 기준을 모두 웃돌기 때문에 최저가 9,883,000원만 근거로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 9,883,000원 가정)

집행비용 577,894원은 추정치입니다. 임차인과 신청채권자는 동일인으로, 경매 신청채권 128,000,000원을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 매수인 인수액은 배당액이 아니라 매각대금 외의 추가 부담입니다. 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 특히 말소기준권리가 조세 압류이므로 조세채권의 법정기일과 배당순위 확인이 중요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락의 착시

추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 그만큼 임차인 배당액이 줄어 인수액이 증가합니다. 각 회차의 매각가와 인수액을 합산하면 실질취득 부담은 계속 약 1.28억 수준입니다.

실질취득은 각 시나리오의 최저가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 최저가 낙찰, 제시된 집행비용 및 배당 가정이 적용된 계산으로, 실제 낙찰가·세금·취득 부대비용·추가 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 추가 유찰 회차는 확정된 매각 일정이 아닌 가정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 나성동 도시통합정보센터 남서측 인근입니다. 근린생활시설·업무시설·관공서·도시형생활주택 등이 혼재한 상업지대이며, 감정평가상 주위환경은 양호합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 BRT 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
• 실제 이용. 아파트로 분류된 물건이지만 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중입니다. 일반 가족형 아파트와 같은 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 지하 3층·지상 8층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측·남측·서측으로 폭 약 40m·24m·18m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 개별 호실의 실제 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 299세대 단지로 유사 면적 실거래는 확인되지만, 경매 평균 유찰 5.0회와 본건 7회 유찰 이력은 주의 요소입니다. 최근 가격 추세도 -0.8%로 하락 방향입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 원본 확인. 매각물건명세서상 을구 1번 임차권등기의 미배당 보증금은 매수인 인수 대상으로 명시되어 있습니다. 보증금 128,000,000원과 대항력 관련 내용을 반드시 대조해야 합니다.
• 배당순위 확인. 세종특별자치시와 국의 압류가 존재합니다. 당해세·조세 법정기일·우선순위에 따라 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 임대차 진정성. 임차인과 신청채권자가 동일인입니다. 계약서·보증금 지급자료·주민등록·점유 이력·집행권원을 확인하고, 동일인이라는 사정만으로 가장임차인이라고 단정하지 않아야 합니다.
• 확약 및 합의 여부. 대항력 포기나 임차권등기 말소 동의가 확인되지 않습니다. 별도 합의가 있다는 설명만으로 인수액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
• 실질취득액 기준 가격 검토. 최저가 9,883,000원이 아니라 예상 인수액을 포함한 128,577,894원을 최근 실거래 평균 102,227,272원과 비교해야 합니다.
• 추가 유찰 착시. 8회·9회 유찰 가정에서도 보증금 인수가 증가하여 실질취득액은 약 1.28억 수준입니다. 최저매각가 하락만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 실제 점유 여부, 보증금 반환에 따른 인도 조건을 확인해야 합니다. 임차권등기 사실만으로 현재 점유 상태를 확정할 수 없습니다.
• 관리비 및 추가 비용. 체납 관리비, 취득세, 명도비, 조세채권 등 실질취득액 외 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각 결과 확인. 기재된 매각기일 2026.08.26의 실제 진행 결과와 이후 매각 일정·매각허가·대금납부 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 시점 대조. 2026년 9월 거래는 매각기일 이후 자료입니다. 입찰 당시 확인 가능했던 거래와 사후 거래를 구분하고, 실제 호실의 상태·층·면적 차이를 반영해야 합니다.

맺으며 — “최저가 988만원 ≠ 실질취득 988만원”

이 사건은 최저매각가가 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수로 할인 효과가 상쇄되는 전형적인 인수형 경매입니다. 최저가 9,883,000원에 낙찰된다는 가정에서도 예상 보증금 인수액은 118,694,894원이고, 실질취득 부담은 128,577,894원입니다.

이는 최근 12개월 실거래 평균 102,227,272원과 최신 거래 110,000,000원을 모두 웃돕니다. 가격 추세도 -0.8%로 소폭 하락하고 있으며, 7회 유찰 이력과 도시형생활주택(원룸형)이라는 이용 형태까지 고려하면 가격·환금성 측면에서 보수적인 판단이 필요합니다.

특히 추가 유찰이 발생해도 미배당 보증금이 늘어나므로 실질취득 부담은 약 1.28억 수준에서 유지됩니다. 보증금 인수 조건이 해소되지 않는 한, 낮은 최저매각가는 시세 대비 저가 취득을 의미하지 않습니다. 임차권 인수 범위, 조세채권 배당순위, 실제 매각 결과를 원본으로 확인하는 것이 이 물건 분석의 핵심입니다.