최저가는 14,118,000원이지만, 실질취득은 약 128,000,000원 — 에스알파크시티 836호

대전지방법원 2025타경502947. 세종시 나성동 에스알파크시티 8층 836호, 전용 24.44㎡의 아파트형 도시형생활주택(원룸형주택)입니다. 겉으로는 감정가 120,000,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 14,118,000원까지 내려온 초저가 경매처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금까지 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.

임차인 이가은은 2022.10.13. 주민등록과 확정일자를 갖추고 2022.10.31. 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 세종특별자치시 압류는 2024.06.25. 접수됐으므로, 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 2025.07.11. 접수돼 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 13,463,876원만 배당되고 나머지 114,536,124원은 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준은 2024.06.25. 접수된 세종특별자치시 압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정 등 등기상 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 임차권등기가 2024.11.01. 접수됐다는 이유만으로 임차인 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다. 이가은은 그보다 앞선 2022년부터 주민등록·점유·확정일자를 갖춘 것으로 확인되므로, 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

임차인의 보증금은 128,000,000원으로 감정가 120,000,000원보다도 큽니다. 현재 최저매각가 14,118,000원에서 집행비용 654,124원을 제외하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 13,463,876원이고, 보증금 부족분 114,536,124원이 매수인 부담으로 남습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다

에스알파크시티의 유사 면적 최근 거래는 97,000,000원~120,000,000원 범위입니다. 전체 12건 평균은 104,166,666원이지만, 가격 판단에는 더 최신인 최근 12개월 11건 평균 104,272,727원과 최신 거래 101,500,000원을 우선 적용했습니다. 최근 구간은 이전 구간보다 1.2% 높은 흐름입니다.

최저가 14,118,000원만 보면 최근 12개월 평균의 13.5%에 불과합니다. 그러나 인수액까지 더한 현재 실질취득액은 128,654,124원으로, 최근 12개월 평균의 123.4%, 최신 거래 101,500,000원의 126.8%입니다. 최근 거래 최고가인 120,000,000원도 웃돌기 때문에, 이 사건에는 현재 회차 기준 가격 할인 효과가 없습니다.

회차별 실질취득 구조

실질취득은 최저매각가와 매수인 인수액의 합계입니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 공제되기 때문에 보증금 128,000,000원보다 소폭 높게 형성됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 14,118,000원 가정)

임차권자와 경매신청채권자가 동일한 이가은이므로 128,000,000원 두 건을 별도의 256,000,000원 채권으로 합산하지 않았습니다. 세금의 법정기일과 실제 세액, 최우선변제 등은 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 아파트이며, 실제 이용상태는 전용 24.44㎡의 도시형생활주택 원룸형주택입니다.
• 입지. 세종특별자치시 나성동 도시통합정보센터 남서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설· 관공서·도시형생활주택이 섞인 상업지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 BRT 버스정류장이 있습니다. 동측·남측· 서측으로 폭 약 40m·24m·18m 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역·시가지경관지구·행정중심복합도시 지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,430,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 8층 건물로 승강기·난방·급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 299세대의 소형 원룸형 상품이며 현재 6회 유찰됐습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.2회, 매각률은 0.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득액 확인. 현재 회차 기준 14,118,000원에 낙찰돼도 114,536,124원 인수로 총 부담은 128,654,124원입니다.
• 임차권 원본 검증. 임대차계약서, 128,000,000원 지급내역, 주민등록 변동, 실제 점유개시 시점과 임차권등기명령 사건 2024카임1277을 대조해야 합니다.
• 동일인 채권관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 이가은인 이유, 강제경매 청구채권과 임대차보증금 반환채권의 관계를 확인해야 합니다.
• 배당·인수액 재산정. 세종특별자치시 및 국의 압류 관련 세액과 법정기일에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 7회·8회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 128,577,887원, 128,524,521원으로 보증금 수준에 머뭅니다.
• 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 104,272,727원, 최신 거래 101,500,000원과 비교해 인수액을 포함한 총 부담이 적정한지 판단해야 합니다.
• 현장 확인. 현재 점유자, 인도 가능성, 내부 상태와 미납 관리비를 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “1,411만원짜리 물건”이 아니다

이 사건은 최저가만 보면 감정가의 11.77%까지 떨어진 초저가 물건입니다. 하지만 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 이가은의 보증금이 128,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액 114,536,124원을 매수인이 승계합니다. 따라서 실제 부담은 128,654,124원이며, 최근 12개월 평균 104,272,727원과 최신 거래 101,500,000원보다 높습니다.

추가 유찰이 진행돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 약 128,000,000원 수준에 고정됩니다. 여기에 현재 6회 유찰, 원룸형 소형주택, 단지 경매 통계상 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 임차권이나 대항력이 법원에서 배제되거나 보증금이 별도로 전액 변제되는 사정이 확인되지 않는 한, 낮은 최저가를 투자 매력으로 해석해서는 안 되는 고위험 물건입니다.