대전지방법원 2025타경503259. 세종특별자치시 어진동 670 세종에비뉴힐에이 2층 2023호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층에 있으며, 정부세종청사 남측 인근의 오피스텔·음식점·사무실·소매점 혼재 지역에 위치합니다.
권리구조의 기준점은 명확합니다. 김정희 명의 소유권 이전과 같은 날인 2017.05.30 세종중앙농업협동조합이 채권최고액 302,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 가압류는 이미 말소됐고 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저매각가격을 기준으로 한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503259 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 670 세종에비뉴힐에이 2층2023호 · 도로명 세종특별자치시 갈매로 353 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 제2층 제2023호 |
| 소유자 | 김정희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 49,221,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 270,334,039원 |
| 근저당 채권최고액 | 302,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.05.30 근저당
주식회사신우의 소유권보존 뒤 주식회사생보부동산신탁으로 신탁됐다가 2017.05.30 신탁등기가 말소되고 같은 날 김정희에게 소유권이 이전됐습니다. 이어 세종중앙농업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2022.11.02 에비뉴힐관리단에이동의 5,207,780원 가압류는 2023.06.05 이미 말소됐습니다. 2025.08.26 세종중앙농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 실제 점유신고 2명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 서아 박민선 | 2019.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 헤드테크놀로지 김동진 | 2021.07.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 확인된 실제 점유신고자는 2명입니다. 주식회사 서아 박민선은 2019.03.21, 주식회사 헤드테크놀로지 김동진은 2021.07.20 전입신고됐습니다. 두 날짜 모두 말소기준인 2017.05.30보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 구조 — 감정가의 24.01%, 그러나 시세 할인으로 단정 금지
감정가는 205,000,000원, 현재 최저매각가격은 49,221,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 현재 회차 시나리오의 비율은 감정가의 24.01%입니다. 권리 인수가 0원이므로 권리 기준 실질취득은 최저가와 같은 49,221,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 49,221,000원 | 47,935,022원 | 254,464,978원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 34,454,700원 | 33,434,515원 | 268,965,485원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 24,118,290원 | 23,284,161원 | 279,115,839원 | 0원 |
낮아진 최저가 자체는 명확하지만, 이를 곧바로 시세보다 저렴하다는 의미로 연결해서는 안 됩니다. 이 물건은 감정 이용상태가 제2종근린생활시설이고 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 할인율보다 실제 거래 가능 가격과 임대·매각 수요를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,221,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,285,978원 |
| 2. 근저당권 · 세종중앙농업협동조합 | 302,400,000원 | 47,935,022원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 49,221,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 중 47,935,022원이 배당되고 254,464,978원이 미배당으로 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 정부세종청사 남측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 음식점, 사무실, 소매점 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설로 이용중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 왕복6차선, 북동측 왕복2차선, 북서측 왕복2차선 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며 대로3류·중로3류·소로1류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 3,824,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지입니다.
- 시설. 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 지하주차장이 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현황조사상 점유신고자 2명의 실제 점유 여부와 사용 부분을 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 두 점유자의 전입은 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 관련 자료를 대조하세요.
- 매수보증금. 이 사건은 매수보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 제2종근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 확인하세요.
- 환금성 확인. 4회 유찰된 물건이라는 점을 고려해 동일 건물과 인근 근린생활시설의 공실·임대·매매 수요를 확인하세요.
- 배당표 한계. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 최신 배당요구·세금 관련 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 인수는 0원, 승부처는 ‘시장가격과 점유’
권리관계만 보면 핵심은 비교적 분명합니다. 2017.05.30 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 점유신고된 2명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 현재 가격이 감정가의 24.01%까지 내려온 이유를 단순히 ‘큰 할인’으로만 읽을 수는 없습니다. 이 물건은 제2종근린생활시설이고 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 시장에서 얼마에 임대·매각할 수 있는지, 현재 누가 어떤 상태로 점유하고 있는지를 확인하는 데 있습니다. 권리 인수는 0원이지만, 가격과 환금성 검증은 별도의 문제입니다.
