49,221,000원
대전지방법원 2025타경503259. 세종특별자치시 어진동 세종에비뉴힐에이 2층 2023호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 현재 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 소유자 김정희 명의로 2017.05.30 소유권이전 등기가 이뤄졌고, 같은 날 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 302,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
최저매각가는 감정가 205,000,000원에서 4회 유찰된 49,221,000원입니다. 현재 회차에서 매각대금 중 집행비용 1,285,978원을 제외한 47,935,022원이 근저당권자에게 배당되고, 채권총액 기준 미배당액은 259,672,758원입니다. 그러나 근저당권의 미배당액은 낙찰자에게 넘어가는 것이 아니라 매각으로 소멸하므로, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503259 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 670 세종에비뉴힐에이 2층 2023호 · 도로명 세종특별자치시 갈매로 353 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 중 2층 · 위생 및 급·배수설비·승강기·지하주차장 |
| 소유자 | 김정희 (2017.05.30 소유권이전 등기 · 매매 원인일 2014.12.19) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 49,221,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 270,334,039원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 근저당 미배당은 인수되지 않는다
말소기준권리는 2017.05.30 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 302,400,000원으로 현재 최저가보다 크고, 현재 회차 배당 시 근저당권자에게 47,935,022원이 배당돼 상당액이 미배당으로 남습니다. 다만 근저당권은 매각으로 소멸하므로 미배당 채권이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
2022.11.02 에비뉴힐관리단에이동 명의로 청구금액 5,207,780원의 가압류가 등기됐지만, 2023.06.05 해제를 원인으로 말소됐습니다. 2025.08.26 세종중앙농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐으며, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요
현황조사상 실제 임차인은 2명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 임차인 모두 전입일이 2017.05.30 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 서아 박민선 | 2019.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 · 보증금·확정일자·배당요구 확인 필요 |
| 주식회사 헤드테크놀로지 김동진 | 2021.07.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 · 보증금·확정일자·배당요구 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 24%라는 숫자만 보고 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저가는 49,221,000원으로 감정가 205,000,000원의 24% 수준입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 이 물건은 아파트가 아니라 제2종근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 49,221,000원 | 47,935,022원 | 259,672,758원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 34,454,700원 | 33,434,515원 | 274,173,265원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 24,118,290원 | 23,284,161원 | 284,323,619원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 49,221,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,285,978원 |
| 1. 근저당권 · 세종중앙농업협동조합 | 302,400,000원 | 47,935,022원 |
| 2. 가압류 · 에비뉴힐관리단에이동 | 5,207,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당권 배당에 사용됩니다. 채권총액 307,607,780원 중 채권자 배당은 47,935,022원, 미배당액은 259,672,758원입니다. 에비뉴힐관리단에이동 가압류는 등기상 2023.06.05 말소돼 실제 채권·배당관계는 원본 서류 대조가 필요합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정부세종청사 남측 인근으로, 주위는 오피스텔·음식점·사무실·소매점 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 외벽은 치장벽돌 등, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 도로. 남동측 왕복6차선, 북동측 왕복2차선, 북서측 왕복2차선 도로에 접합니다.
- 토지계획. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며 대로3류·중로3류·소로1류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 3,824,000원이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 주식회사 서아 박민선과 주식회사 헤드테크놀로지 김동진의 실제 사용 여부, 점유 부분과 퇴거 의사를 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 두 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력은 없더라도 명도 일정과 배당관계 확인이 필요합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 24%라는 비율만으로 저가 입찰이라고 판단하지 말고, 세종에비뉴힐에이 내 근린생활시설 실거래와 현재 매물 가격을 대조하세요.
- 수익성 검증. 동일 건물의 임대료·공실 기간·관리비와 업종 제한을 확인해 실제 임대수익을 계산하세요.
- 관리비 확인. 2022년 에비뉴힐관리단에이동 가압류 이력이 있으므로 관리비 체납과 공용부분 부담액을 관리단에 확인하세요.
- 말소등기 대조. 2023.06.05 말소된 관리단 가압류와 배당관계가 매각물건명세서에 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 저가 확정은 아니다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸합니다. 현황조사상 실제 임차인 2명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 205,000,000원이 4회 유찰돼 49,221,000원까지 내려왔지만, 제2종근린생활시설의 실거래 시세와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 24%라는 비율만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 임차인의 점유와 명도 가능성, 관리비 이력, 동일 건물의 임대·매매 수요를 확인한 뒤 낙찰가 상한을 정해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증할 물건입니다.