인천지방법원 2025타경34938. 부천시 원미구 심곡동 이든에테르노아파트 5층 501호입니다. 감정평가상 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 건물은 2022.09.19 사용승인된 지상 14층 건물입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 다수의 압류가 있다는 사실보다 2022.10.31 전입한 임차권자 염향미입니다. 말소기준은 2022.12.12 국의 압류로 계산되어, 염향미의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 염향미는 대항력이 있고 보증금 490,000,000원을 배당으로 다 받지 못하면 원칙적으로 그 부족분이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 308,700,000원에서 집행비용 5,121,800원을 빼고 염향미에게 303,578,200원이 배당되는 계산이라, 단순 계산상 미회수 보증금은 186,421,800원입니다. 이 금액을 그대로 인수한다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 490,000,000원 부근에 고정되는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 입찰 전에는 반드시 그 확약서 원문과 적용 조건을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34938 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 378-13 이든에테르노아파트 5층 501호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 60.99㎡ · 지상 14층 중 5층 |
| 소유자 | 김진구 |
| 감정가 / 최저가 | 441,000,000원 / 308,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 490,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2022.09.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2022.12.12 국의 압류입니다. 그 이후 국민건강보험공단·부천시·국·광명시의 압류, 경기신용보증재단의 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 염향미는 2022.10.31 전입·점유개시로 말소기준보다 앞서며, 임차보증금은 490,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.11.21 이루어졌고, 이후 확정일자는 2022.10.24로 경정됐습니다.
② 임차관계 — 실제 확인 대상 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 염향미 | 2022.10.31 | 490,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
| 김정태 | 2025.04.28 | 40,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
등기부 을구 3-2는 별도의 신규 임차인이 아니라 3번 임차권의 확정일자를 2022.10.24로 경정한 등기입니다. 따라서 이를 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 김정태는 2025.04.28 전입으로 말소기준 2022.12.12보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 시세 비교 — 30% 유찰보다 ‘최근 하락’이 더 중요
이든에테르노아파트 동일 면적대 실거래는 제공된 표본이 3건입니다. 전체 평균은 395,333,333원이지만 2024년 427,000,000원·429,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래인 2026.02의 330,000,000원과 최근 12개월 평균 330,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 60.99㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2024.07 | 60.72㎡ | 5 | 427,000,000원 |
| 2024.05 | 60.72㎡ | 6 | 429,000,000원 |
현재 최저가 308,700,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 330,000,000원의 93.5%입니다. 명목상 21,300,000원 낮습니다. 하지만 최근 가격은 과거 거래 대비 22.9% 하락했습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 큰 폭의 저가매수로 평가하기 어렵습니다. 최근 하락세가 이어질 경우 6.5% 수준의 차이는 안전마진이 빠르게 소진될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,121,800원 |
| 1. 임차인 염향미 보증금 | 490,000,000원 | 303,578,200원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 490,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 염향미의 미배당액은 186,421,800원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 확인 여부가 전부
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 308,700,000원 | 186,421,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 216,090,000원 | 277,735,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 151,263,000원 | 341,654,682원 | 0원 |
확약이 유효하게 적용된다면 유찰될수록 실제 취득가격도 내려갑니다. 반대로 확약을 적용할 수 없다면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조여서 최저가만 내려가는 것을 가격 메리트로 보면 안 됩니다. 따라서 입찰가격 계산보다 먼저 확약서의 적용 범위와 말소 조건을 확인하는 것이 순서입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트·오피스텔·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 1호선 부천역이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2022.09.19 사용승인, 철근콘크리트구조 지상 14층 건물의 5층 501호이며 개별난방·승강기·기계식주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 환금성. 총 20세대 규모이고 실거래 표본은 3건에 불과합니다. 최근 거래가격도 과거 대비 22.9% 낮아져 거래량과 가격변동을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 염향미 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매수인에게 적용되는 조건을 전제로 합니다.
- 대항력 임차권을 일반 후순위 권리처럼 보지 말 것. 확약 미적용 시 현재 회차 룰상 미배당액은 186,421,800원입니다.
- 김정태 점유관계 확인. 2025.04.28 전입으로 대항력은 없으나 보증금 40,000,000원·월 800,000원의 현황을 명도 단계에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류가 다수 존재하므로 세금의 종류와 법정기일에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락장 보정. 감정가 대비 70%보다 최신 거래 330,000,000원과 최근 추세 -22.9%를 우선해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약은 권리를 바꾸지만, 하락장은 가격판단을 바꾼다
이 물건은 표면만 보면 보증금 490,000,000원의 대항력 임차권 때문에 낙찰가보다 인수액이 더 중요한 사건입니다. 현재 회차 배당만 보면 186,421,800원이 미배당되어 그대로라면 실질취득액이 크게 올라갑니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영하면, 현재 실질취득액은 308,700,000원입니다.
그 다음 판단은 가격입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 330,000,000원이고 현재 최저가는 그 93.5%입니다. 분명 최근 거래보다 낮지만, 시장 자체가 22.9% 하락한 상태여서 할인폭이 넉넉하다고 보기는 어렵습니다. 확약 확인이 권리분석의 첫 번째 관문, 하락 추세를 반영한 응찰가 설정이 두 번째 관문입니다.
