인천지방법원 2025타경34972. 김포시 사우동 ‘아너스빌’ 3층 301호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김병우이며 2021년 5월 17일 매매, 거래가액 210,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023년 등기된 김태헌의 주택임차권입니다. 임차보증금은 210,000,000원, 확정일자는 2021년 3월 17일, 전입·점유개시는 2021년 4월 20일로, 말소기준인 2025년 11월 13일 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
따라서 확약서가 없다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 2,289,600원을 제외한 104,110,400원이 임차인에게 우선배당되고, 보증금 부족분 105,889,600원은 원칙상 매수인에게 남습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 제공된 조건에 따라 김태헌 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약은 김태헌 임차권에만 적용되므로 확약 밖 임차인이 있다면 그 인수위험은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 1372 아너스빌 3층 301호 · 도로명 경기도 김포시 돌문로105번길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 김병우 (2021.05.17. 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 106,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 규모 | 아너스빌 12세대 · 사용승인 2016.08.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차권이 핵심
등기부상 과거 계양새마을금고·한국양봉농업협동조합·국민은행 근저당은 이미 말소되어 현재 경매의 기준이 되지 않습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.11.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김태헌은 그보다 앞선 2021.04.20. 전입·점유를 갖추고 2021.03.17. 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명입니다. 이후 2025.12.04. 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 룰상 인수와 실질 인수를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김태헌 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.20 / 2021.03.17 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 확약 제출 |
③ 가격·배당 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 106,400,000원으로 감정가 152,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 등기부에는 현 소유자가 2021년 매매 당시 거래가액 210,000,000원으로 취득한 기록이 있지만, 이는 과거 취득가액이므로 현재 시세로 간주할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,289,600원 |
| 1. 임차인 김태헌 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 104,110,400원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 김태헌 보증금의 룰상 미배당액은 105,889,600원입니다. 2회 유찰 시 137,260,640원, 3회 유찰 시 159,202,448원으로 증가합니다. 다만 제출된 말소동의 확약을 반영하면 김태헌 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 김포중학교 동측 인근으로, 주변은 중·소규모 공동주택과 소규모 근린생활시설 및 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 301호이며, 상·하수도·급배수·도시가스·승강기·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구·재정비촉진지구·성장관리권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 1,564,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아너스빌은 12세대 규모의 다세대주택으로, 최근 직접 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 매도 가능가격 검증이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 김태헌 임차권에 대한 말소동의 범위와 조건이 실제 매수인에게 그대로 적용되는지 입찰 전 원문을 확인하세요.
- 룰상 인수액을 기억. 확약을 제외하면 현재 회차 미배당 보증금은 105,889,600원입니다. 확약의 효력이 전제되지 않으면 가격 구조가 완전히 달라집니다.
- 실제 임차인은 1명. 김태헌은 보증기관의 중복 신고가 아니라 전입·점유·확정일자와 임차권등기를 가진 실제 임차인입니다.
- 추가 유찰의 착시. 2회 유찰 시 최저가는 74,480,000원, 3회 유찰 시 52,136,000원으로 내려가지만, 확약을 배제한 룰상 미배당액은 각각 137,260,640원·159,202,448원으로 늘어납니다.
- 시세 별도 확인. 최근 비교 실거래가가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모이므로 실제 매수층·전세 수요·매도 기간을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “싼 경매”가 아니라 “확약의 효력이 핵심인 경매”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 152,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 106,400,000원까지 내려왔습니다. 하지만 원래 권리구조는 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인이 선순위에 있는 인수형입니다. 현재 회차 기준 룰상 105,889,600원이 미배당으로 남기 때문에, 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 매수인의 인수액이 커지는 구조입니다.
이번 사건의 결론을 바꾸는 것은 오직 김태헌 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 제공된 조건대로 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원이고 실질취득은 106,400,000원입니다. 다만 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 이 금액이 시장가보다 저렴하다는 판단까지 이어갈 수는 없습니다. 권리는 확약 덕분에 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다. 이 물건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 확약서의 실제 효력과 현장 시세 확인입니다.
