대전지방법원 2025타경503377. 세종특별자치시 고운동 참샘빌딩 4층 401호입니다. 등기상 현재 소유자는 김말희 씨이고, 2018.04.20. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 456,423,500원입니다. 같은 날 세종중앙농업협동조합이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 등기된 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
권리구조 자체는 비교적 선명하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 412,000,000원에서 5회 유찰된 현재 최저가는 69,245,000원으로 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 현재 시장가치와 동일한 개념이 아닙니다. 특히 이 물건은 감정요항표상 공실상태(마이솔요가)로 추정되고, 토지는 상업용 건부지로 이용 중이며 근린상업지역에 속합니다. 따라서 실제 응찰에서는 현재 임대수요와 공실 해소 가능성, 내부 상태, 관리비 등을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503377 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 1716 참샘빌딩 4층 401호 · 도로명 세종특별자치시 고운서길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(대지) · 기준시점 공실상태(마이솔요가)로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 8층 건물 내 4층 401호 · 사용승인 2016.06.30. |
| 소유자 | 김말희 (2018.04.20. 소유권이전 · 거래가액 456,423,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 69,245,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018.04.20. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원입니다. 2022년 이후 충남신용보증재단·농협은행·소상공인시장진흥공단· 신한카드의 가압류와 국·세종특별자치시·국민건강보험공단의 압류가 이어졌고, 현재 임의경매개시결정도 말소기준 이후에 위치합니다. 이들 권리는 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
임차인은 확인되지 않습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있고 이용상태는 공실로 추정되어 있으므로, 현장점유 상태와 전입·사업자등록 여부 등은 입찰 전 원본자료와 현장에서 재확인하는 것이 안전합니다.
② 5회 유찰 — 낮아진 최저가보다 ‘왜 계속 유찰됐는지’가 중요
현재 회차 최저매각가는 69,245,000원으로 감정가 412,000,000원의 16.81% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 48,471,500원(11.76%), 7회 유찰 시 33,930,050원(8.24%)입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락이지만, 감정가 대비 비율만으로 현재 시세 대비 저가 여부를 결론내릴 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 69,245,000원 | 67,598,590원 | 365,760,731원 |
| 6회 유찰 시 | 48,471,500원 | 47,199,013원 | 386,160,308원 |
| 7회 유찰 시 | 33,930,050원 | 32,919,309원 | 400,440,012원 |
유찰이 한 차례 더 진행될 때마다 매각대금은 줄고, 그만큼 채권자 미배당은 커집니다. 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 5회까지 유찰된 사실 자체는 응찰수요가 충분하지 않았다는 점을 보여주므로, 단순 할인율보다 상권·공실·임대가능성 점검이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,245,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,646,410원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 360,000,000원 | 67,598,590원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 32,166,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,378,154원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 22,567,733원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,247,434원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 433,359,321원 중 67,598,590원이 배당되고, 365,760,731원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세 등 선순위 차감이 실제로 존재하면 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고운동남측주민센터 북동측 인근으로, 대규모 아파트단지·학교·공원·근린생활시설 등이 밀집하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공실상태(마이솔요가)로 추정됩니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 중로포장도로와 접하며, 남서측 도로에서 지하주차장 출입이 가능합니다.
- 토지. 토지면적 815.1㎡, 상업용으로 이용 중이며 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류·중로2류 접합. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 공시지가. 3,436,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만 보지 않기. 5회 유찰·감정가 16.81%라는 숫자만으로 현재 시장가보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 감정평가상 공실로 추정됩니다. 내부 상태와 실제 사용 가능 업종, 주변 임대수요를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장점유와 사업자등록·전입 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 당해세 확인. 압류가 존재하므로 실제 당해세 해당액이 있으면 배당순서와 후순위 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 관리비·시설 상태. 공실 기간이 길었다면 미납 관리비와 내부 설비 상태를 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 인수 0원은 장점, 5회 유찰은 별도의 경고신호
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2018.04.20. 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되며 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 412,000,000원짜리 물건이 5회 유찰 후 69,245,000원까지 내려왔습니다. 이 숫자는 큰 할인처럼 보이지만, 공실 추정·근린상업지역·반복 유찰이라는 사실을 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘권리 인수’보다 실제 사용가치와 임대수요, 환금성을 현장에서 확인하는 것입니다.
