98,921,000원
대전지방법원 2025타경503377. 세종특별자치시 고운동 참샘빌딩 4층 401호입니다. 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 지상 8층 건물 내 4층 상업용 공간으로 공실상태(마이솔요가)로 추정됩니다. 소유자 김말희는 2018.04.20 거래가 456,423,500원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 세종중앙농업협동조합이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
말소기준은 바로 이 2018.04.20 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류 4건과 압류 3건, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 현장 점유가 완전히 비어 있다는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503377 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 1716 참샘빌딩 4층 401호 · 세종특별자치시 고운서길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 상업용 집합건물 · 공실상태(마이솔요가)로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지상 8층 중 4층 · 사용승인 2016.06.30 |
| 소유자 | 김말희 (2018.04.20 거래가 456,423,500원으로 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 98,921,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 세종중앙농업협동조합 근저당권 이후 충남신용보증재단, 농협은행 주식회사, 소상공인시장진흥공단, 신한카드 주식회사의 가압류가 설정됐고, 국·세종특별자치시·국민건강보험공단의 압류도 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
2019.03.14 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 2019.04.08 말소됐고, 2023.11.17 현대카드 주식회사의 강제경매개시결정도 2024.06.12 말소됐습니다. 현재 진행 사건은 2025.09.11 세종중앙농업협동조합이 신청한 임의경매입니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인율과 시세는 다르다
감정가 412,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 98,921,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%로 크게 내려왔습니다. 그러나 실제 매매사례와 최근 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 98,921,000원 | 96,740,422원 | 336,618,899원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 69,244,700원 | 67,598,295원 | 365,761,026원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 48,471,290원 | 47,198,807원 | 386,160,514원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 98,921,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,180,578원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 360,000,000원 | 96,740,422원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 32,166,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,378,154원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 22,567,733원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,247,434원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계는 433,359,321원, 예상 배당은 96,740,422원, 미배당은 336,618,899원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 근저당권자와 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액은 매수인 인수액이 아니며, 현재 배당모델상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고운동남측주민센터 북동측 인근이며, 주위에 대규모 아파트단지·학교·공원·근린생활시설이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 4층 401호는 공실상태인 마이솔요가로 추정되며, 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 8층 건물로, 위생·급배수·승강기·화재경보·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 가장형인 상업용 건부지이며 북서측·남서측 중로포장도로와 접하고 남서측 도로에서 지하주차장 출입이 가능합니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 중로1류·중로2류와 접합니다. 공시지가는 3,436,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 상업용 물건이 4회 유찰된 상태이므로 실제 매매사례, 임대료, 관리비, 공실 기간을 확인해 재매각 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고 참샘빌딩과 인근 상업용 호실의 실제 매매사례를 확인하세요.
- 임대수익 확인. 동일 건물과 인근 근린생활시설의 보증금·월세·공실 기간을 조사해 취득가 대비 수익성을 계산하세요.
- 현장 점유 확인. 공실 추정과 임대관계 미상은 동일한 의미가 아닙니다. 출입문·간판·내부 집기·사업자 사용 여부를 현장에서 확인하세요.
- 압류 세금 확인. 국·세종특별자치시·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 여부와 체납 범위를 원본으로 확인하세요.
- 관리비 확인. 공실 상업용 호실은 관리비 체납이 누적될 수 있으므로 관리사무소에서 공용부분 체납액을 확인하세요.
- 용도와 영업 가능성. 근린상업지역과 건축물대장상 용도, 해당 업종의 영업 가능 여부, 내부 원상복구 비용을 함께 점검하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.22의 진행 결과와 변경·취하·매각 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 부담이 크지 않습니다.
하지만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 412,000,000원이던 감정가가 4회 유찰을 거쳐 98,921,000원까지 내려왔어도, 상업용 호실의 실제 매매가격과 임대수익이 확인되지 않으면 24.01%라는 할인율은 안전마진을 뜻하지 않습니다. 공실상태 추정, 임대관계 미상, 네 차례 유찰이라는 조건을 감안하면 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장·시세 확인 전 보류입니다.