서울동부지방법원 2025타경51242. 성동구 사근동 한양마이라움 2층 210호, 전용 17.99㎡의 아파트로 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 168,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 86,016,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 박진희는 2018.03.13 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 2024.03.15에는 보증금 162,750,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정은 2025.04.03이므로 임차인의 권리가 훨씬 앞섭니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가 86,016,000원에서는 집행비용을 제외한 배당액이 84,067,712원에 그쳐, 미배당 78,682,288원이 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 사근동 315 한양마이라움 2층 210호 · 서울특별시 성동구 살곶이길 146 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택 · 전용 17.99㎡ · 7층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 채지원 · 2018.03.30 소유권 이전 · 거래가액 159,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 86,016,000원 (3회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,915,036원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2018.02.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
등기상 수협은행 근저당권은 2018.02.27 설정됐지만 2018.03.07 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.04.03 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 반면 박진희의 전입·점유·확정일자는 2018.03.13이고 주택임차권등기는 2024.03.15이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 경매로 자동 소멸되는 임차권이 아니라 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수되는 선순위 권리입니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박진희 | 건물 제2층 제210호 17.99㎡ 전부 · 주거 | 162,750,000원 | 2018.03.13 / 2018.03.13 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
실제 임차인은 박진희 1명입니다. 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 중복 신고로 잡힌 임차인이 아니므로 보증금 162,750,000원을 그대로 한 사람의 임차보증금으로 봐야 합니다. 별도의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약도 없어 현재 자료 기준으로 인수 위험이 그대로 남습니다.
② 시세 비교 — 52.9%가 아니라 실질취득가로 본다
한양마이라움 전용 17.99㎡·18.36㎡ 거래를 보면 전체 12건 평균은 164,166,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 162,750,000원, 최신 거래는 2026.01의 163,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -1.3% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 18.36㎡ | 5 | 163,000,000원 |
| 2025.02 | 17.99㎡ | 5 | 166,000,000원 |
| 2025.02 | 18.36㎡ | 6 | 166,000,000원 |
| 2025.02 | 18.36㎡ | 2 | 156,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 162,750,000원 |
| 2025.01 | 18.36㎡ | 5 | 168,000,000원 |
| 2024.12 | 18.36㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2024.12 | 18.36㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 2024.01 | 17.99㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2023.12 | 17.99㎡ | 3 | 164,000,000원 |
| 2023.11 | 18.36㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2023.05 | 17.99㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2022.11 | 17.99㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 164,166,666원 |
최저가 자체는 최근 12개월 평균의 52.9%에 불과하지만 그 수치는 이 사건에서는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 선순위 보증금 인수를 합치면 실질취득가는 162,750,000원 수준으로 수렴하며, 이는 최근 12개월 평균 162,750,000원과 사실상 같은 수준입니다. 집행비용이 선배당되는 현재 회차의 낙찰가와 인수액 단순 합계는 164,698,288원으로 최근 평균 162,750,000원과 최신 거래 163,000,000원을 모두 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,288원 |
| 1. 임차인 박진희 보증금 | 162,750,000원 | 84,067,712원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,915,036원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 부족분 78,682,288원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사의 청구액 169,915,036원은 예상배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3% 추정치입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 86,016,000원 | 78,682,288원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 68,812,800원 | 95,575,830원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 55,050,240원 | 109,090,664원 |
유찰이 한 번 더 되면 매각가는 68,812,800원으로 내려가지만 인수액은 95,575,830원으로 늘어납니다. 5회 유찰 시 매각가 55,050,240원에서는 인수액이 109,090,664원까지 증가합니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 바뀌는 구조이므로, 추가 유찰만으로 실질취득가가 크게 싸지지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울사근초등학교 북동측 인근이며, 주위에 아파트·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 용답역(2호선)이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 2층 210호이며 사용승인일은 2018.02.20입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 동측 중로에 접합니다. 공시지가는 4,171,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역·절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 관련 제한이 있습니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계 등은 미상으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 한양마이라움은 107세대이며, 전용 17.99㎡·18.36㎡ 거래 12건의 가격 범위는 155,000,000원~170,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 86,016,000원은 최근 12개월 평균의 52.9%지만, 선순위 보증금 인수를 포함하면 실질취득가는 162,750,000원 수준입니다.
- 임차보증금 미배당 확인. 현재 회차 기준 박진희 배당액은 84,067,712원, 매수인 인수액은 78,682,288원입니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 4회 유찰 시 인수 95,575,830원, 5회 유찰 시 인수 109,090,664원으로 늘어 낙찰가 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 162,750,000원, 최신 거래 163,000,000원, 최근 추세 -1.3%를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 3번 2024.03.15 접수 제42847호 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조도는 외부관찰 등에 의해 작성돼 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.
맺으며 — “유찰률이 아니라 인수 후 총액을 보라”
이 사건은 감정가 168,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 86,016,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차인 박진희의 보증금은 162,750,000원이고, 현재 회차 배당 후 78,682,288원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액이 커져 실질취득가는 보증금 수준에 계속 머뭅니다.
더구나 최근 12개월 실거래 평균은 보증금과 같은 162,750,000원이고 최신 거래는 163,000,000원, 최근 추세는 -1.3%입니다. 현재 회차의 낙찰가와 인수액 단순 합계 164,698,288원은 최근 시세보다 높습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 싸지만 실질취득가는 싸지 않습니다. 이 물건은 ‘3회 유찰’이 아니라 대항력 임차보증금 인수형이라는 사실을 중심으로 판단해야 합니다.
