158,466,000원
대전지방법원 2025타경503469. 세종특별자치시 아름동 영토빌딩 1층 102호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(회사랑)입니다. 철근콘크리트조 6층 건물의 1층 집합건물로, 사용승인일은 2016.05.24입니다. 감정가는 660,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 158,466,000원, 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2016.07.08. 설정된 세종중앙농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 648,000,000원이고, 채무자는 공유자 이은성입니다. 이후 2025.09.23. 같은 조합의 신청으로 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인이 떠안을 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503469 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 아름동 1332 영토빌딩 1층 102호 도로명: 세종특별자치시 아름서1길 13-4 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 용도 대지 · 제2종근린생활시설(회사랑)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 6층 건물 내 1층 · 사용승인 2016.05.24 |
| 소유자 | 경상문·이은성·이정민 각 지분 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 660,000,000원 / 158,466,000원 (4회 유찰·감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 596,204,169원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2016.07.08. 접수된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 648,000,000원으로 감정가와 비슷한 규모이며, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 155,447,476원만 배당될 것으로 계산됩니다. 미배당액 492,552,524원은 채권자에게 남는 미회수액일 뿐, 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영주 | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 또는 점유 신고자는 강영주 1명입니다. 전입일 2022.01.24.은 말소기준권리 2016.07.08.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않더라도 매수인이 그 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 구체적인 점유 부분이 확인되지 않았고, 감정평가에도 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 명도 협의와 매각물건명세서 원본 확인은 필요합니다.
② 가격·유찰 구조 — 24%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 158,466,000원으로 감정가 660,000,000원의 24%입니다. 다만 동일 물건이나 인근 비교대상의 최근 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 이미 4회 유찰된 근린생활시설입니다. 반복 유찰은 낮아진 가격만 보여주는 것이 아니라, 수요·임대수익·공실·업종 제한·재매각 가능성에 대해 시장이 신중하게 반응했다는 신호이기도 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 158,466,000원 | 24% | 155,447,476원 | 492,552,524원 |
| 5회 유찰 시 | 110,926,200원 | 17% | 108,573,233원 | 539,426,767원 |
| 6회 유찰 시 | 77,648,340원 | 12% | 75,850,670원 | 572,149,330원 |
회차가 내려갈수록 매수인의 등기상 인수액은 계속 0원이지만, 신청채권자와 근저당권자의 미회수액은 커집니다. 이 미배당액은 낙찰자가 부담하는 금액이 아니므로 실질취득가는 현재 회차에서는 158,466,000원입니다. 그러나 실거래 기준이 없는 상태에서는 이 금액이 적정한지 별도의 임대료·공실률·수익률·인근 매매사례로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,466,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,018,524원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 648,000,000원 | 155,447,476원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권자에게 배당되는 구조이며, 근저당 미배당액은 492,552,524원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 세종특별자치시 아름동 한양수자인에듀센텀아파트 북측 인근 영토빌딩에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·아파트단지·근린공원·관공서·교육시설이 소재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 제2종근린생활시설인 ‘회사랑’으로 이용 중입니다. 공용 위생·급배수, 시스템 냉난방, 승강기, 소화전 및 화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 감정요항에는 남측과 서측으로 폭 약 15미터 포장도로에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·행정중심복합도시 지구단위계획구역이며, 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지 지표. 지목은 대, 상업용 토지이며 토지면적은 1,261.3㎡, 공시지가는 ㎡당 3,748,000원입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설이라는 접근성은 장점이지만, 네 차례 유찰된 이력이 있어 매수 수요와 재매각 가능성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 강영주의 실제 점유 부분, 영업 여부, 인도 가능 시기와 명도 협의 조건을 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 대조. 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 현황조사서와 매각물건명세서 최신본을 대조하세요.
- 수익가치 검증. 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로 인근 1층 근린생활시설의 매매사례·보증금·월세·공실기간을 조사해 수익률을 계산해야 합니다.
- 4회 유찰 원인. 단순 가격 문제인지, 업종 제한·관리비·공실·점유·내부 상태 등 물건 고유의 원인이 있는지 확인하세요.
- 관리비·공용부분. 집합건물의 공용부분 관리비 체납과 관리단 분쟁 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 용도·영업 제한. 일반상업지역이라도 지구단위계획·상대보호구역과 건축물대장상 용도에 따라 가능한 업종이 달라질 수 있으므로 관할기관에 확인하세요.
- 공부 표기 대조. 토지 형상과 도로접면 관련 자료의 표현이 서로 다를 수 있으므로 토지이용계획확인서·지적도·현황을 직접 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 최신 원본과 매각기일 변경 여부를 법원에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증, 환금성은 경계”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 강영주는 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원, 실질취득가는 최저가인 158,466,000원입니다.
그러나 권리 안전성과 투자 매력은 같은 말이 아닙니다. 감정가 660,000,000원에서 네 차례 유찰돼 24%까지 내려왔다는 사실은 가격 하락과 동시에 시장의 반복적인 외면도 보여줍니다. 최근 실거래가와 임대수익 자료가 확인되지 않는 제2종근린생활시설이므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격 판단은 보류, 환금성은 경계. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 실제 임대수익과 다시 팔 수 있는 가격을 검증하는 데 있습니다.