수원지방법원 2025타경55519. 더샵광교레이크시티 근린생활시설동-1동 제1층 제127호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상3층 중 제1층입니다. 소유자는 박영희이며, 소유권 이전 등기는 2022.03.18 접수됐고 등기상 거래가액은 729,040,000원입니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 접수된 중앙농업협동조합 채권최고액 597,600,000원의 근저당권입니다. 이 근저당보다 뒤에 들어온 전세권·가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2025.08.07에는 해당 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55519 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 605 더샵광교레이크시티 근린생활시설동-1동 1층127호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중 제1층 제127호 |
| 소유자 | 박영희 · 소유권이전 접수 2022.03.18 · 거래가액 729,040,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 683,000,000원 / 478,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2022.03.18 중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 597,600,000원 |
| 경매 청구금액 | 511,880,818원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2022.03.18 근저당권입니다. 현재 확인되는 이한영의 전세권은 2024.03.14 설정됐고 전입도 2024.03.20으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 판정되며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다. 경기신용보증재단·신용보증기금·중소기업은행의 가압류와 수원시·국· 국민건강보험공단 등의 압류 역시 기준권리보다 후순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한영 | 더샵 광교레이크시티 근린생활시설동-1동 127호 35.6400㎡ | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 전입 2024.03.20 | 미상 확정일자 미상 · 배당요구 2025.06.30 | 0원 |
이한영은 동일 물건에 2024.03.14 전세금 50,000,000원의 전세권도 설정한 사람입니다. 전세권의 존속기간은 2024.03.18부터 2026.03.17까지로 등기돼 있습니다. 하지만 전세권 설정과 전입 모두 2022.03.18 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가 478,100,000원 가정에서는 선순위 집행비용과 근저당 배당만으로 매각대금이 모두 소진되어, 이한영 전세권의 예상배당도 0원입니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가는 683,000,000원, 현재 최저매각가는 478,100,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 334,670,000원, 3회 유찰 시 234,269,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 478,100,000원이 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차 정보일 뿐, 시장가 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 478,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,181,000원 |
| 2. 근저당권 · 중앙농업협동조합 | 597,600,000원 | 470,919,000원 |
| 3. 전세권 · 이한영 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 12,960,962원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 6,324,108원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오의 채권 합계는 696,885,070원, 채권자 예상배당은 470,919,000원, 미배당은 225,966,070원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상3층 건물 중 제1층 제127호입니다.
- 주위환경. 광교호수중학교 남서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 광로, 북동측 대로, 북서측 중로가 각각 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(광교지구)이며 과밀억제권역·택지개발지구·도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가는 5,074,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·세로장방으로 확인됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 대조. 현재 478,100,000원이 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설 실거래 및 임대수익과 직접 비교해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 이한영의 전입일 2024.03.20, 보증금 50,000,000원, 월차임 1,500,000원, 배당요구일 2025.06.30 및 전세권 등기를 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건의 세목·법정기일·당해세 여부에 따라 실제 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 근저당 이전 확인. 2025.08.07 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역과 경매채권 관계를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 478,100,000원, 2회 유찰 시 334,670,000원, 3회 유찰 시 234,269,000원으로 시나리오가 제시돼 있으므로 회차별 자금계획을 분리해 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관계 및 현장 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.03.18 중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 이한영은 전세권 설정과 전입이 모두 그보다 뒤입니다. 따라서 현재 데이터상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.
하지만 입찰 판단에서 더 중요한 숫자는 실질취득 478,100,000원입니다. 현재 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로는 시장 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문입니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부까지 확인해야 실제 배당 구조가 확정됩니다. 결론은 권리 승계 위험은 낮지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
