인천지방법원 2025타경35066. 부천시 소사구 소사본동 벨라루체2아파트 6층 604호입니다. 감정가 388,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 271,600,000원으로 내려왔습니다. 소유자 전영권은 2021년 1월 29일 매매를 원인으로 2021년 2월 19일 거래가액 354,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 2023년 4월 11일 삼성카드 가압류보다 앞서 전입과 확정일자를 갖춘 임차인 천상미입니다. 임차보증금은 354,000,000원이고 배당요구도 했으므로, 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차권의 실질 인수를 0원*으로 판단하지만, 입찰 전 확약 원문과 적용 조건을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35066 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 278-5 벨라루체2아파트 6층 604호 도로명: 경기도 부천시 소사구 소사로160번길 101 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 10층 건물 내 6층 604호 |
| 소유자 | 전영권 (2021.02.19. 소유권이전 · 거래가액 354,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 271,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 391,056,409원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2019.10.17. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서
말소기준권리는 2023년 4월 11일 삼성카드 가압류입니다. 임차인 천상미의 확정일자 2021년 1월 20일, 점유개시 2021년 1월 29일, 주민등록 2021년 2월 1일은 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 임차권등기일이 2023년 8월 25일이라는 이유만으로 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천상미 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 354,000,000원 | 확정 2021.01.20 점유 2021.01.29 전입 2021.02.01 배당요구 2023.08.25 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 배당표상 87,002,400원 |
임차보증금은 354,000,000원 한 건이며 실제 임차인은 천상미 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재돼 있으며, 임차보증금과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확약 밖에 별도로 확인된 임차인은 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인을 혼동하면 안 된다
현재 최저매각가 271,600,000원은 감정가 388,000,000원의 70%입니다. 하지만 벨라루체Ⅱ는 29세대이고, 전용 65.48㎡에 대응하는 비교 가능한 실거래가와 확인된 낙찰금액이 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 단지 | 벨라루체Ⅱ |
|---|---|
| 세대수 | 29세대 |
| 사용승인 | 2019.10.17. |
| 비교 대상 면적 | 65.48㎡ |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 확인된 낙찰률 | 0.0% |
④ 예상배당표 (매각가 271,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,602,400원 |
| 1. 임차인 천상미 보증금 | 354,000,000원 | 266,997,600원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 8,084,995원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 | 20,419,104원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · KB국민카드 | 24,877,339원 | 0원 |
| 6. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 391,056,409원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당표상 임차보증금 미배당액은 87,002,400원입니다. 국세·지방세 등 압류 7건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당 합계는 544,437,847원이며, 확약 적용 시 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사초등학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대이며, 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철역과 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2019년 10월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 6층 604호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 도로. 부정형 완경사지 토지로 남측과 서측 공도에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 29세대 단지이고 비교 가능한 실거래 및 확인된 낙찰금액이 없어, 가격과 매도 기간은 현장 중개업소와 실제 거래자료를 추가 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 천상미 임차권 전부에 적용되는지 확인하세요.
- 대항력 포기와 말소 이행 확인. 말소동의의 조건·시점과 매수인의 보증금 반환책임이 남지 않는다는 내용을 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 등 압류 7건의 금액과 법정기일을 확인해 당해세 여부 및 배당 변동 가능성을 점검하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 단지·유사 면적의 실거래와 현재 매물을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리주체를 통해 공용부분을 포함한 미납 관리비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부는 2026.08.23. 발급 내용이며, 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 확약의 효력을 확인할 물건
이 사건은 “감정가 388,000,000원에서 271,600,000원으로 내려온 아파트”라는 가격표만 보면 단순해 보입니다. 그러나 임차인 천상미의 보증금 354,000,000원이 최저가보다 크고 전입·확정일자도 말소기준권리보다 빠르므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하는 대항력 인수형입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 이 구조를 바꾸는 핵심입니다. 자료에 명시된 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*이고 현재 회차의 실질취득은 271,600,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래가가 없어 시세 대비 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 권리는 확약서 원문 확인 후 판단, 가격은 실거래 확인 전까지 보류. 이것이 이번 물건의 결론입니다.
