대전지방법원 2025타경503495. 대전 중구 유천동 335-118 제2층 제202호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가 231,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 79,233,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인입니다. 권리관계의 기준점은 2020.03.19. 정다운새마을금고 근저당권 205,200,000원이며, 이 근저당권자가 2025.09.26. 임의경매를 신청했습니다.
현재 등기상 소유권은 2020.08.13. 신탁으로 주식회사한국토지신탁·케이비부동산신탁주식회사에 합유 형태로 이전돼 있습니다. 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 부기돼 있습니다. 말소기준 근저당이 이 신탁보다 먼저 설정돼 있고 경매 역시 해당 근저당권자의 신청으로 진행되지만, 입찰 전 신탁원부 확인은 반드시 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503495 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 유천동 335-118 제2층 제202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상7층 · 위생·급배수·엘리베이터 설비 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 79,233,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 146,276,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기상 소유자 | 주식회사한국토지신탁 · 케이비부동산신탁주식회사 (수탁자 합유) |
① 권리 흐름 — 기준은 2020년 근저당
과거 2010년부터 2019년 사이 다수의 가압류·가처분·근저당·전세권이 있었지만, 해당 등기들은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 경매 권리분석에서 핵심이 되는 것은 2020.03.19. 정다운새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 205,200,000원이며 현재 최저가 79,233,000원 가정 시 집행비용을 제외한 77,406,806원만 배당돼 근저당권에 127,793,194원의 미배당이 발생합니다. 그러나 제공된 배당 시나리오상 이 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유자 — 두 명 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김두식 | 2022.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)에이치케이케이 | 2022.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유자의 전입일은 각각 2022.03.18., 2022.04.20.로 말소기준권리인 2020.03.19. 근저당보다 늦습니다. 따라서 조사 내용 기준으로 대항력은 없습니다. 다만 두 점유자 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 점유 형태와 보증금 규모는 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 50.8% 숫자는 매력적이지만 표본이 다르다
확인되는 마일드빌 거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 252,000,000원이지만, 2022년 300,000,000원 거래가 두 건 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2025.05. 156,000,000원 1건이며, 현재 최저가 79,233,000원은 이 금액의 50.8%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 56.94㎡ | 4 | 156,000,000원 |
| 2022.07 | 80.57㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2022.06 | 80.57㎡ | 6 | 300,000,000원 |
문제는 면적입니다. 본건의 비교대상 면적은 174.96㎡인데 확인 거래는 56.94㎡와 80.57㎡로, 동일 면적 거래가 아닙니다. 따라서 79,233,000원이 156,000,000원의 절반 수준이라는 사실만으로 본건을 “시세의 절반”이라고 단정할 수 없습니다. 더구나 최근 거래 156,000,000원은 과거 거래 300,000,000원 대비 48.0% 낮은 수준으로 집계돼, 가격 흐름 자체도 뚜렷한 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,233,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,826,194원 |
| 2. 근저당 · 정다운새마을금고 | 205,200,000원 | 77,406,806원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 정다운새마을금고 채권최고액 205,200,000원 중 77,406,806원만 배당돼 127,793,194원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 79,233,000원 | 77,406,806원 | 127,793,194원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 55,463,100원 | 54,064,764원 | 151,135,236원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 38,824,170원 | 37,725,335원 | 167,474,665원 | 0원 |
가격이 더 내려갈수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건은 “채권 미배당이 크다 = 낙찰자가 그 채무를 떠안는다”는 구조가 아닙니다. 다만 이미 세 차례 유찰된 근린생활시설이고 마일드빌 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회로 집계돼 있어, 낮아진 가격 자체가 환금성 약점을 반영한 것인지 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 근린생활시설로 이용중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상7층입니다.
- 입지. 대전서부터미널 북서측 인근으로, 주위에 시외버스터미널과 각종 근린생활시설이 있는 노선상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 686.9㎡의 평지·부정형 토지이며 현황 주상용건부지, 남측으로 소로한면 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,236,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 확인되는 거래가 3건뿐이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 본건 면적과 거래 표본의 면적도 일치하지 않아 매매 비교법만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2020.08.13. 신탁등기와 신탁주의사항이 있습니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 김두식과 (주)에이치케이케이의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 가격 비교 주의. 최근 거래 156,000,000원은 56.94㎡ 거래이고 본건 비교대상 면적 174.96㎡와 일치하지 않습니다. 단순 비율 비교는 피해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 48.0% 낮습니다. 과거 300,000,000원 거래를 기준으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 상가 환금성 확인. 세 차례 유찰된 근린생활시설인 만큼 실제 임대수요·공실·관리비·영업 가능 업종과 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·신탁원부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 정리되지만, 가격 검증은 쉽지 않다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준이 명확하고, 조사된 두 점유자 모두 그보다 뒤에 전입했으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 231,000,000원에서 79,233,000원까지 내려온 현재 가격도 절대금액만 보면 크게 낮아졌습니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 최근 거래 156,000,000원과 비교하면 50.8% 수준이지만, 그 거래는 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 3건뿐이고 최근 12개월은 1건, 최근 가격은 과거 대비 48.0% 하락했습니다. 여기에 3회 유찰과 근린생활시설의 환금성, 신탁원부 확인, 보증금이 확인되지 않은 점유자까지 감안하면 “3회 유찰됐으니 싸다”보다 “왜 3회 유찰됐는지 검증해야 하는 물건”에 가깝습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만 가격과 환금성 검증 난도가 있어 종합 판단은 C입니다.
