인천지방법원 2025타경35137. 부천시 원미구 원미동 삼정하이빌 3층 301호, 전용 52.42㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박상규이고 2021.11.08 매매를 원인으로 2021.11.29 소유권을 취득했으며, 등기상 거래가액은 260,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 김단비의 선순위 대항력과 말소동의 확약서입니다.
김단비는 2021.10.19 확정일자를 받고 2021.11.08 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 2022.08.23 부천시 압류이므로 전입·점유가 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 보증금 전액을 배당받지 못하면 미배당액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 해당 임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 임차인에 관한 실질 승계액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 67-7 삼정하이빌 3층301호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 조마루로398번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 52.42㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인 | 2016.01.08 |
| 소유자 | 박상규 (2021.11.08 매매 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 184,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2022.08.23 부천시 압류입니다. 이후 금정구청 압류, 신한카드 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 김단비의 전입·점유가 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 2023.11.14 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸 대상으로 표시되어 있지만, 임차인의 대항력은 전입·점유 시점에서 이미 성립한 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김단비 건물의 전부 · 주거 | 전입·점유 2021.11.08 260,000,000원 | 대항력 有 말소기준 2022.08.23 이전 | 우선변제 有 확정일자 2021.10.19 · 배당요구 | 실질 승계 0원 말소동의 확약서 제출 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후 실질취득은 최근 거래의 80%
삼정하이빌은 12세대, 사용승인일은 2016.01.08입니다. 제시된 실거래는 2건으로, 대상 면적 52.42㎡와 일치하는 2021.11 거래가 260,000,000원이고, 최신 거래는 2023.01 전용 55.38㎡ 3층의 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 55.38㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2021.11 | 52.42㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
현재 최저가 184,100,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 80.0%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 184,100,000원이므로 현재 회차는 최근 시세 지표보다 낮습니다. 다만 전체 평균 245,000,000원 대비 75.1%라는 수치만으로 가격 매력을 높게 평가하면 안 됩니다. 더 중요한 지표는 최근 12개월 평균과 최신 거래이며, 두 값 모두 230,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,377,400원 |
| 1. 임차인 김단비 보증금 | 260,000,000원 | 180,722,600원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 25,403,009원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체는 김단비의 부족분 79,277,400원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 그러나 매각물건명세서상 을구 7번 주택임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 권리분석에서는 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 5층 철근콘크리트구조 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2016.01.08입니다.
- 입지. 원미구청 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·관공서 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 폭 8m 및 6m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 제시된 실거래가 2건이어서 거래 표본이 많지 않습니다. 가격 추세도 -11.5%이므로 매도 시점의 실제 수요를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 7번 주택임차권등기와 김단비 보증금 260,000,000원에 정확히 적용되는지 문언과 제출 주체를 직접 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 구조를 기억. 배당모형상 현재 회차 미배당액은 79,277,400원이며, 확약이 없다면 낙찰가 하락이 인수액 증가로 상쇄되는 대항력 인수형입니다.
- 가격 기준은 230,000,000원 우선. 전체 평균 245,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원을 우선하고, -11.5% 하락 추세를 반영해 응찰가를 결정해야 합니다.
- 거래 표본 점검. 실거래는 2건이고 최신 거래는 2023.01입니다. 동일 층·면적·내부상태를 현장 확인해 현재 가격과의 차이를 점검해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 김단비의 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 이 물건의 가격을 바꾼다”
이 물건은 보증금 260,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있어, 서류 한 장을 빼고 보면 최저가가 아무리 내려가도 실질 부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차 배당모형만 보더라도 미배당액은 79,277,400원입니다.
하지만 매각물건명세서에 을구 7번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 그 임차인에 관한 실질 인수를 0원으로 반영하면 실질취득은 184,100,000원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원의 80.0%입니다. 다만 가격 추세가 -11.5%이고 거래 표본도 적으므로 “확약 확인은 필수, 가격은 하락장을 반영해 보수적으로”가 이 사건의 결론입니다.
