인천지방법원 2025타경35150. 부천시 오정구 내동 제이피제니스1동 202호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 유만식이며 2022.02.17 매매를 원인으로 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 임차인 김지후는 2021.12.30 임대차계약, 2022.01.21 확정일자, 2022.01.28 전입·점유를 갖추고 2024.02.23 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2022.10.26 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인의 전입일이 이보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘고, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 정확도 규칙상 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35150 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 32-13 제이피제니스1동 2층202호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 오정구 신흥로377번길 34 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 유만식 · 2022.02.17 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 166,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
2016.08.19 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원은 2022.01.28 이미 말소됐습니다. 이후 2022.10.26 국민건강보험공단 압류가 현재 계산상 말소기준이 되고, 청주시·부천시·서울특별시구로구 압류와 2025.11.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 룰상 인수 8,653만원, 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지후 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.28 / 2022.01.21 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0 |
배당요구는 2024.02.23 접수됐고, 주택임차권등기도 같은 날 등기돼 있습니다. 현재 최저매각가 166,600,000원을 전부 배당재원으로 놓으면 집행비용 3,132,400원을 제외한 163,467,600원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분은 86,532,400원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,132,400원 |
| 1. 임차인 김지후 보증금 | 250,000,000원 | 163,467,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 86,532,400원입니다. 다만 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액만 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 166,600,000원 | 86,532,400원 | 250,000,000원 |
| 2회 유찰(49%) | 116,620,000원 | 135,812,680원 | 250,000,000원 |
| 3회 유찰(34%) | 81,634,000원 | 170,235,412원 | 250,000,000원 |
확약을 무시한 원칙 계산에서는 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당 보증금이 함께 늘어납니다. 즉 낮은 최저가 자체가 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 다만 이 사건은 제출된 말소동의 확약서를 반영하므로 세 시나리오 모두 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 위반건축물·관리비 확인
- 위반건축물. 감정평가 참고사항에 이 건물이 집합건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있다고 명시돼 있습니다.
- 관리비. 현관에 관리비 미납내역이 부착돼 있어 경매 참여 및 진행 시 재확인이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 전기·위생·급배수·난방·승강기설비가 돼 있습니다.
⑥ 입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내동중학교 서측 인근. 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 신흥로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 용도지역. 32-13·32-15번지 모두 제2종일반주거지역이며 항공표면·교육환경보호구역·과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 대상 단독·다가구·아파트·연립·다세대 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 이 사건 을구 3번 임차권 전부에 적용되는지 원문 조건을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 낙찰·대금납부 후 임차권등기 말소 절차와 필요서류가 확약 내용대로 이행 가능한지 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·청주시·부천시·서울특별시구로구 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장의 위반 내용, 시정명령 여부, 이행강제금 등을 확인하세요.
- 관리비 확인. 현관에 미납내역이 부착돼 있으므로 공용부분 체납액을 관리 주체에 재확인하세요.
- 가격 검증. 최근 거래 자료가 없어 감정가 238,000,000원이나 현재 최저가 166,600,000원의 시세 적정성을 별도 검증해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 승부처는 확약서 원문”
표면만 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고 현재 낙찰가 가정치가 166,600,000원이므로 매우 강한 인수형 사건입니다. 실제 배당모형도 미배당 보증금을 86,532,400원으로 계산합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영하는 것이 핵심입니다.
다만 이것만으로 고평가할 수는 없습니다. 국세·지방세 관련 압류가 4건이고, 현관에는 관리비 미납내역이 부착돼 있으며, 집합건축물대장상 위반건축물입니다. 시세 자료도 없어 현재 166,600,000원이 시장가격 대비 유리한지는 확인되지 않습니다. 결론은 확약 반영 시 권리 인수는 해소되지만, 확약서 원문·세금·위반건축물·관리비와 실제 시세 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
