인천지방법원 2025타경35152. 부천시 소사구 괴안동 성도프라임빌 5층 503호, 전용 39.23㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 김주현은 2020.02.10 매매를 원인으로 98,500,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2025.08.14 국민행복기금 가압류입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 임차인 이택준의 전입일 2022.05.31과 확정일자 2022.05.16은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 5번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이택준 임차인의 보증금 145,000,000원 중 현재 최저가 기준 배당 후 부족분은 42,270,000원이지만, 이 확약을 적용하면 매수인이 실제 부담할 인수액은 0원입니다. 확약은 이택준 임차권에만 적용되는 것이며, 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 183 성도프라임빌 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 39.23㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 김주현 (2020.02.10 매매 · 거래가액 98,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 해소
말소기준은 2025.08.14 국민행복기금 가압류 9,357,846원입니다. 이택준의 전입 2022.05.31과 확정일자 2022.05.16이 모두 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 등기된 주택임차권 역시 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 이후 2025.11.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이택준 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 2022.05.31 2022.05.16 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 105,000,000원’으로 본다
확약을 반영하면 실질취득액은 현재 최저매각가와 같은 105,000,000원입니다. 동일 면적 39.23㎡의 최근 거래 중 최근 12개월 평균은 115,000,000원, 최신 거래는 2024.11의 135,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 91.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 39.23㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2024.10 | 39.23㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2024.02 | 39.23㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2022.01 | 39.23㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2021.06 | 39.23㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.23㎡ | 3건 | 115,000,000원 |
전체 5건 평균 121,000,000원보다 중요한 것은 최근 거래 흐름입니다. 최근 12개월 평균은 115,000,000원이고 가격 추세는 과거 구간 대비 -11.5%입니다. 즉 105,000,000원이 최근 시세보다 낮은 구간인 것은 맞지만, 하락 추세가 진행된 시장이므로 과거 평균 121,000,000원만 근거로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 이택준 보증금 | 145,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 9,357,846원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이택준 임차인 보증금 부족분은 42,270,000원입니다. 이는 확약을 반영하기 전의 원칙적 인수액이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용한 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 2002.10.28 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물의 5층 503호입니다.
- 입지. 경기도 부천시 소사구 괴안동 유한대학교 남서측 인근이며, 주위에는 유사형 공동주택과 아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 부지 서측과 북측으로 각각 노폭 약 8미터, 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 243.1㎡, 공시지가는 2,404,000원/㎡이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모이고 동일 면적 실거래가 95,000,000원부터 140,000,000원까지 확인되며, 최근 가격 추세는 -11.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 이택준 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 실질취득액 기준으로 판단. 확약이 유효하게 적용되면 현재 실질취득은 105,000,000원이며, 임차보증금 145,000,000원을 별도로 더해 가격을 계산하지 않습니다.
- 배당 부족분과 실질 인수를 구분. 배당표상 부족분은 42,270,000원이지만, 이는 확약 전 원칙적 금액입니다. 확약 반영 후 이택준 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 115,000,000원이고 최근 추세는 -11.5%입니다. 과거 전체 평균 121,000,000원만을 기준으로 응찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 소규모 다세대 환금성 확인. 총 12세대이고 동일 면적 거래 표본이 많지 않으므로 매도 시 가격뿐 아니라 거래 성사 가능성도 함께 검토해야 합니다.
- 임차권 말소·명도 확인. 확약으로 경제적 인수 위험이 해소되더라도 실제 임차권 말소와 점유 인도 절차가 어떻게 진행되는지는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 145,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 105,000,000원보다 커서 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서 42,270,000원이 남아 매수인에게 이어지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이택준 임차권의 실질 인수가 0원으로 바뀝니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 105,000,000원이고, 최근 12개월 평균 115,000,000원의 91.3%입니다.
다만 가격 면에서 무조건적인 저가 매수로 단정할 사건은 아닙니다. 최근 거래 흐름은 -11.5% 하락 추세이고, 총 12세대의 소규모 다세대라 환금성도 아파트 대단지와 다릅니다. 권리의 승부처는 확약서 원문 확인, 가격의 승부처는 하락 추세를 반영한 응찰가입니다.
