140,700,000원
인천지방법원 2025타경35155. 부천시 소사구 송내동 삼성베스티안 2층 204호, 전용 35.75㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 박찬수는 2022.03.14. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 225,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2022.11.21. 부천시 압류입니다. 그런데 임차인 이보람은 그보다 앞선 2022.02.18. 전입·점유를 시작했고, 2022.01.03. 확정일자까지 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
따라서 확약서가 없다면 이 물건은 단순히 “최저가가 1.407억까지 내려왔다”는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 현재 배당가정에서는 이보람 보증금 225,000,000원 중 137,930,200원이 배당되고 87,069,800원이 남습니다. 원칙적으로 이 미배당액을 매수인이 부담하므로 낙찰가와 합친 권리상 취득부담은 약 2.28억 수준까지 올라갑니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 정확도 규칙상 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35155 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 599-4 삼성베스티안 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 심곡로46번길 34-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.75㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 박찬수 (2022.03.14. 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2022.11.21. 부천시 압류입니다. 2015.07.07. 설정된 신한은행 근저당권 84,000,000원은 2022.02.18. 이미 말소됐습니다. 임차인 이보람은 2022.02.18. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정되고, 확정일자 2022.01.03. 및 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이보람 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.18 확정일자 2022.01.03 | 225,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 확약 미반영 룰상 87,069,800원 |
② 시세 비교 — 1.407억이 싸 보이지만 하락 추세가 더 중요하다
삼성베스티안은 16세대, 2015.05.19. 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 35.75㎡의 확인된 거래는 3건이며, 전체 평균은 191,333,333원입니다. 그러나 이 평균에는 2022년 225,000,000원, 2021년 199,000,000원의 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 정확도 규칙에 따라 최근12개월 평균 150,000,000원과 최신 거래 150,000,000원, 그리고 최근 추세 -29.2%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 35.75㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.03 | 35.75㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2021.08 | 35.75㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 140,700,000원은 최근12개월 평균 및 최신 거래 150,000,000원의 93.8%입니다. 금액 차이는 9,300,000원입니다. 따라서 현재 회차는 최근 기준가격보다 낮기는 합니다. 그러나 거래 추세가 -29.2%로 크게 내려온 상태여서, 이 6.2% 차이만으로 충분한 가격 안전마진이 확보됐다고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 이보람 보증금 | 225,000,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 15,511,758원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체에서는 이보람 임차인의 미배당 보증금이 87,069,800원 발생합니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 위험입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 리포트의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 140,700,000원 | 87,069,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 98,490,000원 | 128,682,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 68,943,000원 | 157,697,974원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 204호입니다.
- 입지. 부천남중학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 정방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 449.5㎡, 공시지가는 1,747,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되며, 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 16세대이며 확인된 동일면적 거래가 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 확약의 대상·조건·효력을 매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 이보람의 전입·점유 2022.02.18.은 말소기준 2022.11.21.보다 앞섭니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 승계 구조가 발생합니다.
- 배당요구 확인. 이보람은 배당요구를 했고 날짜는 2024.03.08.입니다. 확정일자는 2022.01.03.입니다.
- 가격 기준은 1.5억. 전체 평균 191,333,333원보다 최근12개월 평균 및 최신 거래 150,000,000원을 우선해서 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -29.2%입니다. 현재가가 최근 기준의 93.8%라도 안전마진은 크지 않습니다.
- 소규모 환금성. 16세대 규모이고 동일 면적 확인 거래가 3건에 불과하므로 매도 시 가격 발견과 환금성에 보수적인 가정을 두는 편이 안전합니다.
- 토지이용 규제 대조. 감정자료에 토지거래계약 허가구역 기간이 2026.08.25.까지로 기재되어 있으므로 입찰 전 최신 원본 규제사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 확약서가 가격을 바꾼다”
이 물건을 숫자 하나만 보고 판단하면 결론이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 이보람의 보증금은 225,000,000원이고, 현재 배당가정에서 미배당액은 87,069,800원입니다. 확약이 없다면 140,700,000원에 낙찰받아도 권리상 부담은 약 2.28억 수준이 되어 최근 시세 150,000,000원과 비교할 수 없는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 그 결과 권리인수 기준 실질취득은 140,700,000원, 최근 시세 지표 150,000,000원의 93.8%가 됩니다. 다만 최근 추세가 -29.2%로 내려왔고, 16세대 소규모 다세대라는 환금성 요소까지 감안하면 현재 가격을 큰 폭의 저가매수 구간으로 보기는 어렵습니다. 확약 확인은 필수, 가격은 보수적으로. 이 사건의 결론입니다.
