192,500,000원
0원*
인천지방법원 2025타경35159. 부천시 원미동 삼성쉐르빌 비동 2층 202호, 전용 60.35㎡ 다세대주택입니다. 소유자 조재희가 2021년 거래가 260,000,000원에 취득했고, 현재 주택도시보증공사가 청구액 260,000,000원으로 강제경매를 진행하고 있습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금과 확약서입니다. 임차인 최지원은 2021.11.08 전입과 확정일자를 갖췄고, 이는 말소기준인 2022.04.28 국민건강보험공단 압류보다 빠릅니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 배당받지 못하는 70,995,000원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35159 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 118-11 삼성쉐르빌 비동 2층 202호 도로명: 경기도 부천시 원미구 부천로96번길 69 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 60.35㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 2층 |
| 소유자 | 조재희 (2021.12.30 소유권이전 · 거래가 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 192,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급 | 2026.08.23 · 인천지방법원 부천지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 임차인의 선순위 대항력이 핵심
현재 말소기준은 2022.04.28 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 대신저축은행 가압류, 부천시 압류, 임차권등기와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 2015년 설정된 신한은행·박우순 근저당은 각각 2021.12.13과 2020.01.09 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최지원 건물의 전부 | 전입 2021.11.08 확정 2021.11.08 점유개시 2021.12.10 | 260,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.12.13 | 별도 승계 없음 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 최지원 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체이며 별도의 임차인이나 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 74.0%지만 단일 과거 거래
확인된 동일 면적 거래는 삼성쉐르빌B동 전용 60.35㎡의 2021.12 거래 1건입니다. 대상 물건과 같은 2층에서 260,000,000원에 거래됐고, 현재 최저가 및 확약 반영 실질취득 192,500,000원은 이 비교금액의 74.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 60.35㎡ | 2 | 260,000,000원 |
다만 총 8세대 규모에서 확인된 거래가 1건뿐이고 거래시점도 2021.12입니다. 따라서 74.0%라는 비율만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다. 현시점 인근 다세대 거래와 매물가격을 추가 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,495,000원 |
| 1. 임차인 최지원 보증금 | 260,000,000원 | 189,005,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대신저축은행 | 64,082,905원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 70,995,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 192,500,000원 | 70,995,000원 |
| 2회 유찰 시 | 134,750,000원 | 127,936,500원 |
| 3회 유찰 시 | 94,325,000원 | 167,772,850원 |
확약을 반영하지 않는 룰상 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 커집니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다. 이 사건은 확약의 유효한 이행 여부에 따라 룰상 인수형에서 실질 인수 0원형으로 바뀝니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천북초등학교 남측 인근이며, 주변에는 아파트·다세대주택·연립주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2015.06.08 사용승인된 총 8세대 다세대주택으로, 승강기와 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 세장형 평지의 다세대주택 건부지이며 남측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다. 토지거래허가구역 표기기간은 2025.08.26~2026.08.25이며 매각기일은 2026.08.26이므로 연장·변경 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지면적 285.5㎡, 공시지가 2,462,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대이며 확인된 실거래가 1건이어서 가격 표본과 거래 유동성이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 대상, 조건, 제출 형식과 실제 말소 이행 절차를 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 최지원의 전입 2021.11.08, 확정일자 2021.11.08, 보증금 260,000,000원과 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서에서 대조하세요.
- 배당 부족분. 확약 미반영 룰상 인수액은 현재 회차 70,995,000원입니다. 확약의 효력이 확인되지 않으면 최저가만으로 입찰가를 판단하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 감정평가에서는 임대관계가 미상 처리됐습니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 재확인하세요.
- 시세 보강. 2021.12의 260,000,000원 거래 1건 외에 인근 다세대의 최신 실거래와 매물가격을 추가 조사하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부를 별도로 확인하세요.
- 토지거래허가. 표시된 허가구역 기간 종료 다음 날이 매각기일이므로 입찰 시점의 지정 상태를 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 확약을 확인할 물건
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원이 최저가 192,500,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 배당 부족분 70,995,000원을 매수인이 인수할 수 있어, 단순히 감정가의 70%라는 이유로 싸다고 볼 수 없습니다.
다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 192,500,000원입니다. 권리 위험은 확약으로 해소되는 구조지만, 가격 비교자료는 2021.12의 260,000,000원 거래 1건뿐입니다. 결론은 확약 원문과 이행조건 확인이 우선, 가격 평가는 최신 현장 시세 보강 후입니다.
