인천지방법원 2025타경35162. 김포시 구래동 스위트엠아크라시티3차 7층 728호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 안경희가 2021년 6월 15일 거래가액 130,979,400원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2022년 1월 17일 설정된 송현광의 근저당권 65,000,000원입니다.
그런데 이 사건의 순서는 단순한 “근저당 이후 임차권이므로 소멸”로 읽으면 안 됩니다. 임차권등기 자체는 2023년 7월 21일이지만, 김정현의 임대차계약·확정일자는 2021년 5월 28일, 전입신고와 점유개시는 2021년 6월 15일입니다. 즉 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄고 배당요구도 해 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 구조입니다. 현재 회차의 단순 배당계산만 보면 보증금 90,000,000원 중 74,526,600원을 배당받고 15,473,400원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35162 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-54 스위트엠아크라시티3차 7층 728호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 10층 건물 내 7층 728호 · 2021.01.22 사용승인 |
| 소유자 | 안경희 (2021.06.15. 거래가액 130,979,400원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 76,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2022년 1월 17일 송현광 근저당권입니다. 이후의 정영숙 가압류 134,451,506원, 신용보증기금 가압류 19,000,000원, 현재 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 김정현은 등기일이 아니라 전입·점유일 2021년 6월 15일을 기준으로 보면 근저당보다 선순위여서 대항력을 가집니다. 이 때문에 확약서가 없다면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 발생하는 사건입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정현 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.15 확정 2021.05.28 | 90,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 현재 최저가 76,300,000원 기준 배당모형상 미배당 보증금은 15,473,400원이지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 실제 임차인은 김정현 1명입니다.
② 가격 판단 — 시세가 없어 ‘70%니까 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 109,000,000원의 70%인 76,300,000원입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다. 확약서가 정상적으로 이행된다는 전제에서 실질취득액은 현재 회차 76,300,000원으로 보되, 가격 판단은 별도의 최신 실거래 확인이 필요합니다.
특히 이 사건은 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 제공된 회차별 계산에서는 현재 회차 미배당 15,473,400원, 2회 유찰 시 37,951,380원, 3회 유찰 시 53,685,966원으로 커집니다. 즉 최저가 하락만 보고 안전해지는 구조가 아니라, 확약서가 실질 인수 여부를 결정하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,773,400원 |
| 1. 임차인 김정현 보증금 | 90,000,000원 | 74,526,600원 |
| 2. 근저당권 · 송현광 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 정영숙 | 134,451,506원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 전부 소진됩니다. 임차인 보증금 중 공식상 부족분은 15,473,400원입니다. 다만 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 부족분을 매수인의 실질 인수액으로 반영하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 “오피스텔”로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층 728호입니다. 사용승인일은 2021.01.22.입니다.
- 입지. 김포시 구래동 나비초등학교 북서측 인근으로, 대규모 아파트단지·오피스텔·지식산업센터·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 김포한강10로변 버스정류장과 북서측 김포골드선 양촌역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측 약 23m, 남측·동측 약 12m 내외 포장도로에 접하고, 준주거지역·김포한강신도시 제1종지구단위계획구역입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,275,000원/㎡이며, 공부와 별 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대차. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 자세한 임대차관계 확인은 제한됐으나, 등기부에는 보증금 90,000,000원의 주택임차권이 명확히 등기돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 을구 2번 김정현 임차권등기에 정확히 적용되는지, 말소 조건과 절차를 반드시 확인하세요.
- 임차인 배당·명도. 김정현은 전입·점유가 말소기준보다 빠른 대항력 임차인입니다. 확약과 별개로 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.06.15. 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 등기부 및 관련 원본 서류로 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 입찰 직전 최신 거래를 별도로 확인하세요.
- 추가 유찰 착시. 확약을 제외한 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가합니다. 낮은 최저가 자체보다 확약의 확실성이 우선입니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세 등 실제 매수인 부담 또는 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 물건의 값은 ‘70% 할인’보다 확약서가 결정한다
표면적으로는 감정가 109,000,000원에서 한 차례 유찰돼 76,300,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 권리분석의 중심은 가격표가 아닙니다. 김정현의 전입·점유가 2021년 6월 15일로 2022년 1월 17일 말소기준 근저당보다 앞서기 때문에, 원칙적으로는 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분을 경계해야 합니다.
현재 회차의 배당계산상 부족분은 15,473,400원입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로 본 분석에서는 이 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 따라서 확약이 원본대로 유효하고 실제 말소까지 이행된다면 실질취득은 현재 최저가인 76,300,000원입니다.
다만 실거래 자료가 없어 그 76,300,000원이 시장가격보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기가 존재하므로 최종 입찰 판단은 “확약서 확인 → 민간임대주택등기 확인 → 최신 시세 확인” 순서가 맞습니다. 이 사건은 확약을 확인하면 인수위험이 크게 낮아지지만, 확인 전에는 대항력 임차인 사건이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
