인천지방법원 2025타경35164. 부천시 원미구 도당동 대원하이츠빌 나동 4층 403호, 전용면적은 45.34㎡인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강성인이고 2022.02.28 매매를 원인으로 168,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 임차인 심다현의 전입일 2022.02.28과 말소기준으로 계산된 부천시 압류일 2023.11.27입니다. 임차인의 전입이 먼저이므로 대항력이 인정되고, 보증금 168,000,000원은 원칙적으로 매수인 인수 위험을 만드는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 을구 순위 9번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 함께 확인됩니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 따라서 이 사건은 “최저가 96,600,000원 + 인수 73,538,800원”으로 접근하는 일반 대항력 인수형과 결론이 달라집니다. 확약이 유효하게 반영되는 전제에서는 실질취득액은 현재 최저가 96,600,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35164 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 50-22 대원하이츠빌 나동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.34㎡ · 철근콘크리트조 지하1층·지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 강성인 (2022.02.28 매매 · 거래가액 168,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
현재 등기에서 말소기준으로 계산된 권리는 2023.11.27 부천시 압류입니다. 그 뒤의 2025.11.28 강제경매개시결정과 2026.05.08 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 심다현의 전입일은 2022.02.28로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2022.01.28이어서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심다현 | 건물의 전부 | 168,000,000원 | 2022.02.28 / 2022.01.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격을 봐야 한다
대원하이츠빌2차나동의 거래표본은 총 7건이며 전체 평균은 148,857,142원입니다. 하지만 과거 거래에는 168,000,000원·170,000,000원 수준의 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 137,500,000원, 최신 거래는 2026.05의 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 43.72㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2025.06 | 45.97㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.04 | 45.34㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2022.02 | 45.34㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2021.10 | 45.97㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.08 | 45.97㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 45.97㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 137,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 96,600,000원은 최근 12개월 평균 137,500,000원의 70.3%입니다. 최신 거래 135,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약의 효력이 실제 매각과 말소에 그대로 반영된다는 전제에서는 현재 회차부터 가격 격차가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,138,800원 |
| 1. 임차인 심다현 보증금 | 168,000,000원 | 94,461,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 73,538,800원이고 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영해 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원미구 도당동 도당중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 위주의 주택지대입니다.
- 교통. 북서측 원거리에 부천I.C가 위치하고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상4층 규모 다세대주택의 4층 403호이며, 일반적인 상하수도·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 평지의 세로장방형이고 북측 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,069,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 대원하이츠빌2차나동은 12세대이며 확인된 거래는 7건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 10.4% 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서가 을구 순위 9번 주택임차권등기에 실제로 어떻게 적용되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 심다현은 전입 2022.02.28, 확정일자 2022.01.28, 보증금 168,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
- 배당계산과 실질 인수 분리. 확약 미반영 계산상 현재 회차 인수액은 73,538,800원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.4% 낮으므로 과거 168,000,000원·170,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 보지 마세요.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 137,500,000원과 최신 거래 135,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 두는 것이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저다”
이 물건을 단순히 최저가 96,600,000원짜리 다세대로 보면 안 됩니다. 임차인 심다현의 보증금은 168,000,000원이고 전입일이 말소기준보다 빨라, 원칙적인 배당구조만 보면 현재 회차에도 73,538,800원의 인수 위험이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되어, 본 분석 규칙상 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
이 전제가 확정된다면 실질취득액은 최저가와 같은 96,600,000원이고, 최근 12개월 평균 137,500,000원의 70.3% 수준이라 가격 차이는 분명합니다. 다만 최근 거래가 이전 거래군보다 10.4% 하락한 점과 12세대 규모의 다세대라는 점을 함께 봐야 합니다. 결론은 가격은 매력적일 수 있지만, 그 매력의 전제는 확약서가 실제로 임차권 인수위험을 제거한다는 점의 최종 확인입니다.
