인천지방법원 2025타경35175. 부천시 원미구 중동 중앙그린빌 3층 302호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자 공대영은 2020.07.29 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 210,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 215,000,000원의 70%인 150,500,000원으로 1회 유찰된 상태입니다.
권리분석의 중심은 후순위 압류가 아니라 을구 3번 채영미 주택임차권입니다. 임차보증금 215,000,000원, 확정일자 2022.08.26, 주민등록·점유개시 2022.09.01, 임차권등기 2024.10.07입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 인수권리로 명시되어 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35175 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 709-20 중앙그린빌 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 중동로165번길 38-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 공대영 (2020.07.29 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 150,500,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 규모 참고 | 중앙그린빌(709-20) · 8세대 · 사용승인 2011.12.28 |
① 권리 흐름 — 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
등기 흐름에서 특히 주의할 점이 있습니다. 2021.11.05 부천시 압류가 말소기준일로 산정돼 있으나, 해당 압류는 2022.03.07 해제로 말소등기되어 있습니다. 따라서 그 날짜만을 기계적으로 기준 삼아 임차인의 대항력을 단정하기보다, 매각물건명세서가 임차권을 인수권리로 명시한 사실과 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 채영미 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 명세서상 인수표시 주민등록·점유 2022.09.01 | 배당요구 있음 확정일자 2022.08.26 · 배당요구 2024.10.07 | 실질 0원* 말소동의 확약 전제 |
* 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 채영미 임차권의 임차보증금은 215,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차권의 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다.
② 가격 구조 — 70% 유찰가를 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
감정가는 215,000,000원, 현재 최저매각가는 150,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 105,350,000원(49%), 3회 유찰 시는 73,745,000원(34%)입니다.
하지만 이 물건은 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 감정가는 시세 그 자체가 아니고, 현재 확인되는 가격 근거만으로는 150,500,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이번 분석에서는 가격 가점을 주지 않고, 권리 해소 여부와 낙찰가 자체를 분리해 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,907,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 147,593,000원 |
| 미배당 | - | 67,407,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,907,000원을 제외한 147,593,000원이 주택도시보증공사에 배당되는 시나리오이며, 청구액 215,000,000원 중 67,407,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 8세대 규모의 다세대라는 점을 환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 입지. 상지초등학교 북동측 약 200미터 지점에 위치하며, 주변에는 공동주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 서측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호이며, 급·배수 및 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,943,000원/㎡, 토지면적은 257.2㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일은 2026.08.26이므로 적용 여부를 입찰 시점에 원문 기준으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 채영미 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 내용과 말소 조건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
- 임차권 인수문구 확인. 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있습니다. 확약과 인수문구를 반드시 한 세트로 검토해야 합니다.
- 말소기준 흐름 재확인. 2021.11.05 부천시 압류는 2022.03.07 해제로 말소되어 있으므로, 등기부와 매각물건명세서에서 실제 소멸기준과 임차권 처리 관계를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 부천시·국·국민건강보험공단 관련 압류가 확인됩니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격을 감정가 할인률로만 판단하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 그 수치만으로 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 중앙그린빌은 8세대입니다. 매도 시 매수층과 거래속도를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저, 확약의 효력을 확인할 물건”
현재 회차만 보면 감정가 215,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 150,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 단순한 할인률이 아닙니다. 채영미의 215,000,000원 임차권이 명세서상 인수권리로 표시되어 있다는 점과, 그와 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점을 함께 봐야 합니다.
확약이 예정대로 효력을 발휘하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원이고 현재 회차 실질취득도 150,500,000원입니다. 반대로 확약의 조건·범위·말소절차가 다르면 결과가 달라질 수 있으므로, 이 물건은 확약서 원문 확인 없이 숫자만 보고 들어갈 유형이 아닙니다. 여기에 국세·지방세 압류와 소규모 다세대의 환금성, 시세 대비 가격 우위를 확인할 근거가 충분하지 않다는 점까지 감안하면 종합 판단은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
