인천지방법원 2025타경35181. 부천시 원미구 심곡동 ‘마메든’ 302호, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권입니다. 안병조는 2021.06.18. 전입·점유, 2021.06.01. 확정일자를 갖추고 2023.06.26. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리로 계산된 2025.12.01. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
보증금은 260,000,000원으로 현재 최저매각가 182,000,000원보다 큽니다. 통상 구조라면 매각대금에서 집행비용을 제외하고 임차인이 178,652,000원을 배당받고, 남은 81,348,000원은 매수인이 인수합니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득액은 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35181 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 99-10 마메든 302호 · 부천로79번길 35 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 51.35㎡ · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 조승현 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2025.12.01. 강제경매개시결정입니다. 안병조의 주택임차권은 2023.06.26. 등기됐고 전입·점유도 2021.06.18.로 훨씬 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 구조입니다. 반면 2021.06.03. 서아령의 주택임차권등기는 2021.06.23. 이미 말소돼 현재 인수 권리로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 — 대항력은 분명하지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안병조 | 건물의 전부 | 260,000,000원 | 2021.06.18 / 2021.06.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 안병조는 보증기관 승계·대위 신고로 표시된 당사자가 아니므로 보증금 중복합산 문제는 없습니다. 배당요구가 있으며 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 회차의 매각대금만으로는 보증금 전액이 충당되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래보다 낮다
마메든은 총 12세대, 2019.01.31. 준공입니다. 확인된 최근 거래는 4건이며 최근 12개월 평균은 232,325,000원, 최신 거래는 2025.11. 231,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 182,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 42.81㎡ | 5 | 231,000,000원 |
| 2025.03 | 42.81㎡ | 5 | 237,300,000원 |
| 2025.03 | 45.19㎡ | 3 | 236,000,000원 |
| 2025.01 | 45.19㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 232,325,000원 |
숫자만 보면 1.82억은 최근 거래보다 약 5,000만원 낮은 구간입니다. 다만 본건은 51.35㎡인데 비교 거래는 42.81㎡·45.19㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 78.3%라는 비율을 그대로 “확정 시세 할인율”로 받아들이기보다, 확약이 유효할 때 가격 여지가 존재한다는 참고 지표로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정 · 룰상 배당)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 안병조 보증금 | 260,000,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인의 미배당 보증금은 81,348,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약을 적용하면 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 소유자 잔여는 0원이며 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호입니다.
- 입지. 부천시보건소 남동측 인근으로 공동주택·근린생활시설·공원·병원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·승강기가 구비돼 있으나 정상 작동 여부는 입찰 시 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 대지 352.0㎡, 평지·가로장방형·소로한면이며 북동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,749,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대 소규모 다세대이고 확인된 최근 거래가 4건이므로 대단지 아파트처럼 풍부한 비교표본을 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 을구 3번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매수인의 인수책임을 해소하는 범위와 조건을 반드시 원문 대조하세요.
- 선순위 임차권. 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차 룰상 81,348,000원 인수입니다. 최저가만 보고 1.82억짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 배당요구. 안병조는 배당요구가 있고 확정일자도 있으므로 실제 배당표와 배당요구 종기 관련 서류를 대조하세요.
- 면적 차이. 본건 51.35㎡와 확인된 실거래 42.81㎡·45.19㎡가 다릅니다. 최근 평균 232,325,000원을 직접적인 동일면적 시세로 단정하지 마세요.
- 내부 현황. 감정 시 내부는 공부서류와 일반적인 이용상황을 고려했으므로 실제 내부와 도면 표시가 다른지 현장 확인이 필요합니다.
- 승강기. 승강기 등 설비의 정상 작동 여부를 현장에서 별도 확인하세요.
- 토지거래허가. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있으므로 매각기일과의 관계를 원문 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “1.82억”보다 먼저 확인할 것은 확약이다
이 사건은 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 260,000,000원이 한 차례 유찰돼 최저가가 182,000,000원으로 내려왔고, 확약을 반영한 실질취득도 같은 182,000,000원입니다. 최근 12개월 확인 거래 평균 232,325,000원보다 낮습니다.
하지만 이 물건의 본질은 가격 할인이 아니라 선순위 임차권과 확약입니다. 안병조의 보증금 260,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이고, 확약이 없다면 현재 회차에서조차 81,348,000원의 미배당 인수가 계산됩니다. 유찰될수록 그 금액은 커집니다. 반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 그대로 적용되면 실질 인수는 0원이 되어 가격 구조가 완전히 달라집니다.
결론은 “확약 확인 후 접근 가능한 가격형 물건”입니다. 확약을 원본으로 확인하기 전에는 1.82억을 매수원가로 단정해서는 안 되고, 확인이 끝난 뒤에도 본건 51.35㎡와 최근 거래 면적이 일치하지 않는 점을 반영해 응찰가를 보수적으로 정해야 합니다.
