인천지방법원 2025타경35185. 부천시 원미구 심곡동 ‘소사빌리지’ 104동 5층 501호, 전용 52.29㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 161,000,000원의 70%인 112,700,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김석진이며, 2019년11월30일 매매를 원인으로 거래가액 172,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 최저가 할인율보다 임차권과 별도 점유자를 먼저 봐야 합니다.
장미의 임대차계약일은 2020.01.21, 주민등록·점유개시는 2020.02.07이고 확정일자도 2020.01.21입니다. 말소기준권리는 2021.12.08 주택도시보증공사 가압류이므로 장미의 전입은 기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 172,000,000원이고 배당요구도 확인되어, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 매수인 인수액이 늘어나는 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 297-28 소사빌리지 104동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 52.29㎡ · 철근콘크리트조 5층건 내 5층 501호 |
| 소유자 | 김석진 (2019.11.30 매매 · 거래가액 172,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.08 갑구 26번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 1,396,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
장미의 주민등록·점유개시일인 2020.02.07은 말소기준권리 2021.12.08보다 빠릅니다. 이후 2022.04.06 을구 14번 주택임차권등기가 설정됐고, 등기 보증금은 172,000,000원입니다. 뒤이어 국세·지방세 압류 3건과 2025.12.01 강제경매개시결정이 들어왔으며, 이들 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장미 | 5층 501호 52.29㎡ · 주거(임차권등기) | 2020.02.07 / 2020.01.21 | 172,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 확약 반영 인수 0원 |
| HA QUANG HUY | 현황조사 확인 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
장미는 전입·확정일자·보증금·배당요구가 모두 확인됩니다. 현재 최저가 112,700,000원으로 배당할 경우 집행비용 2,377,800원을 먼저 제외하고 장미에게 110,322,200원이 배당되어, 보증금 중 61,677,800원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인에게 넘어가 낙찰가와 인수를 합친 금액은 174,377,800원으로 보증금 172,000,000원 수준에 사실상 고정되는 구조입니다. 하지만 장미에 대해서는 말소동의 확약이 있으므로 실제 인수액은 0원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 장미 인수 | 매각가+룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 112,700,000원 | 61,677,800원 | 174,377,800원 | 장미 인수 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 78,890,000원 | 94,930,020원 | 173,820,020원 | 장미 인수 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 55,223,000원 | 118,171,014원 | 173,394,014원 | 장미 인수 0원 |
확약이 없으면 낙찰가가 내려갈수록 장미의 미배당 보증금 인수가 늘어 총 취득부담이 약 1.72억원 수준에 머뭅니다. 현재 사건은 장미에 대한 말소동의 확약으로 이 구조가 해소되지만, HA QUANG HUY 관련 금액은 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 명목 할인은 크지만 표본은 1건
소사빌리지 103동·104동은 총 19세대, 사용승인일은 2003.01.20입니다. 전용 52.29㎡로 면적이 일치하는 실거래는 2022.09 5층 175,000,000원 1건이 확인됩니다. 최신 거래와 최근12개월 평균 모두 175,000,000원이며, 현재 최저가 112,700,000원은 그 금액의 64.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 52.29㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 52.29㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
장미 확약만 반영하면 현재 회차 실질취득 기준은 112,700,000원으로, 최신 실거래 175,000,000원보다 낮습니다. 다만 실거래가 1건뿐이고 거래월도 2022.09이므로 64.4%라는 숫자를 곧바로 확정적인 가격 메리트로 해석하기는 어렵습니다. 특히 별도 점유자의 보증금과 전입관계가 미확인인 상태에서는 추가 인수액이 생길 가능성을 가격에 선반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차인 장미 보증금(우선변제) | 172,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,396,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 172,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 배당계산에서는 장미 보증금 미배당액 61,677,800원이 발생합니다. 다만 장미 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 소사빌리지 103동·104동은 총 19세대이며 대상 전용면적은 52.29㎡입니다.
- 입지. 심곡초등학교 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 주상용부동산 등이 혼재하며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 동측으로 광대로인 신흥로에 접하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호이며 사용승인일은 2003.01.20입니다. 위생·급배수·도시가스 공급설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류 접합, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,696,000원/㎡입니다.
- 허가구역. 감정요항표에는 외국인 등 토지거래허가구역으로 2025.08.26~2026.08.25 기간이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 확인 건수는 1건이고 단지 세대수도 19세대로, 실거래 한 건만으로 적정 매도가를 단정하기보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HA QUANG HUY 전입세대 확인. 전입신고일이 말소기준 2021.12.08보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. HA QUANG HUY의 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금 규모를 모르면 추가 인수액도 계산할 수 없습니다.
- 확약서 원문 확인. 장미에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각·배당 과정에서 어떤 조건으로 집행되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 을구 14번 장미 주택임차권등기의 말소 절차와 시점을 매각물건명세서 및 제출서류와 함께 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 실거래 표본 보수적으로 사용. 확인 실거래는 2022.09의 175,000,000원 1건입니다. 층·상태·시장시점 차이를 고려해 응찰가를 정해야 합니다.
- 명도 대상 확인. 장미와 HA QUANG HUY의 실제 점유 여부 및 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 161,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 112,700,000원까지 내려왔고, 최신 실거래 175,000,000원의 64.4%입니다. 더 중요한 변화는 장미의 보증금 172,000,000원입니다. 원래대로라면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어가 최저가가 내려가도 실질 취득부담은 약 1.72억원 수준에 머무는 구조지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 장미의 인수는 실질 0원으로 처리할 수 있습니다.
그러나 결론을 “인수 0원”에서 끝내면 안 됩니다. 현황조사의 HA QUANG HUY는 전입일과 보증금이 모두 미상이고, 장미에 관한 확약은 이 점유자에게 적용되지 않습니다. 실거래도 2022.09의 1건뿐이라 가격 판단의 표본이 얇습니다. 따라서 이 사건은 장미 리스크는 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 점유자를 확인해야 비로소 가격 메리트를 확정할 수 있는 다세대 물건입니다. 현재 단계의 핵심은 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 미상 점유자의 전입·보증금·점유원인을 먼저 닫는 것입니다.
