청주지방법원 2024타경5120. 충북 진천군 이월면 송림리 일대의 대지·토지 및 근린생활시설(숙박업소) 관련 물건입니다. 감정가 5,631,602,100원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 3,942,121,000원입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2023.11.09. 설정된 청주축산업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 진천군·국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 난도는 등기부보다 점유·임차관계에서 올라갑니다. 현황조사에는 (주)웰프라임이 숙박시설을 사용하고 있으며 전입일은 2020.10.19.로 확인됩니다. 이는 2023.11.09. 말소기준보다 앞서고, 조사 결과도 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 그런데 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 낙찰가가 아무리 내려가더라도 매수인의 실제 취득비용을 최저가만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경5120 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 이월면 송림리 145-6 |
| 등기부 표시 | 충청북도 진천군 이월면 송림리 145-10, 145-6, 145-11, 145-16, 145-13 · 충청북도 진천군 이월면 진안로 137 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(숙박업소)로 이용 중 |
| 소유자 | 예지산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 5,631,602,100원 / 3,942,121,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 3,530,654,977원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록2번은 소유권 일부 2분의 1 매각 · 제시외 옥탑, 기계실, 주차시설 및 수목, 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 임차인이 핵심
등기부 자체는 현재 말소기준권리 이후 권리의 정리가 비교적 명확합니다. 2023.11.09. 청주축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 임의경매개시결정과 진천군·국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 푸른새마을금고·유태욱·충북원예농업협동조합 관련 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)웰프라임 | 숙박시설 | 2020.10.19 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인의 전입일은 등기상 말소기준보다 약 3년 앞서 있으나, 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 부담액을 숫자로 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 3,942,121,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없는 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,942,121,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 41,821,210원 |
| 2. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 4,200,000,000원 | 3,900,299,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오에서 청주축산업협동조합 근저당 채권최고액 4,200,000,000원 중 3,900,299,790원이 배당되고 299,700,210원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션이며, 특히 (주)웰프라임의 보증금이 미상이라 실제 임차인 관련 인수 여부는 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 3,942,121,000원 | 3,900,299,790원 | 299,700,210원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 2,759,484,700원 | 2,729,489,853원 | 1,470,510,147원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 1,931,639,289원 | 1,909,922,896원 | 2,290,077,104원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 3,530,654,977원이 배당 범위 안에 들어가지만, 2회 유찰 시와 3회 유찰 시에는 신청채권자도 전액 만족되지 않는 시나리오입니다. 그러나 낙찰가가 내려간다는 사실과 대항력 임차인의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설인 숙박업소로 이용 중입니다. 주거용 아파트와 다른 수익·운영·명도 구조를 전제로 봐야 합니다.
- 위치. 충청북도 진천군 이월면 송림리 소재 학동마을회관 북서측 인근으로, 주변에는 전·답·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층, 사용승인일은 2016.12.22입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대표 토지는 계획관리지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·자루형·소로한면이며 면적은 590.0㎡, 공시지가는 140,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이 포함되고 일부 토지에는 접도구역·준보전산지가 확인됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 목록2번은 소유권 일부 2분의 1만 매각됩니다. 제시외 옥탑·기계실·주차시설·수목·관정도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. (주)웰프라임의 보증금이 얼마인지가 최우선입니다. 대항력이 있으므로 배당 후 미회수액의 매수인 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 순위와 배당액을 결정할 자료가 확인돼야 실제 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 목록2번 지분 확인. 목록2번은 소유권 일부 2분의 1만 매각되므로 대상 토지의 정확한 권리범위와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 옥탑·기계실·주차시설·수목·관정이 포함되므로 현장과 감정평가서의 물적 범위를 대조해야 합니다.
- 숙박업소 운영·명도 확인. 현재 숙박시설 사용자가 존재하므로 낙찰 후 인도와 영업·점유관계 정리 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·접도구역·준보전산지·가축사육제한구역 등 필지별 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 임차관계와 매각범위를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘미상 보증금’이 먼저다
이 사건의 등기상 구조만 보면 2023.11.09. 청주축산업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 경매에서 실제 매수인 부담을 가르는 핵심은 그보다 앞선 (주)웰프라임의 2020.10.19. 대항력입니다. 보증금이 얼마인지, 배당요구를 했는지, 얼마가 배당되고 얼마가 남는지가 확인되지 않은 상태에서는 최저가 3,942,121,000원만 보고 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
게다가 숙박업소라는 비주거 용도, 실거래 시세 부재, 목록2번 2분의 1 지분 매각과 일괄매각 조건까지 함께 검토해야 합니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격보다 권리 보완이 먼저”입니다. 임차보증금과 배당관계가 확인돼 매수인 인수액이 확정되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
