청주지방법원 2024타경62505. 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 121-2의 토지와 주건축물제1동을 일괄매각하는 사건입니다. 이용상태는 1층 제1종근린생활시설인 소매점 및 화장실, 2층 제2종근린생활시설인 사무실 및 화장실입니다. 일반철골구조 징크패널지붕의 지상 2층 건물이며, 위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
등기상 확인되는 흐름은 단순한 편입니다. 소유자는 주식회사에스앤산업이고, 2025.07.29 서원새마을금고의 임의경매개시결정이 있으며 이후 2025.08.22 같은 서원새마을금고의 가처분이 등기됐습니다. 제공된 권리판정상 경매개시결정과 그 이후 가처분은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없습니다. 하지만 이 물건은 등기만 확인하고 끝낼 수 있는 유형이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경62505 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 121-2 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 1층 제1종근린생활시설(소매점) 및 화장실 · 2층 제2종근린생활시설(사무실) 및 화장실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 징크패널지붕 지상2층 |
| 토지 | 1,895.0㎡ · 지목 답 · 자연녹지지역 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사에스앤산업 |
| 감정가 / 최저가 | 2,290,497,900원 / 1,603,349,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,463,326,110원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 등기 발행일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 현황 확인이 중요
임차인 없음. 제공된 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2025.07.29 서원새마을금고의 임의경매개시결정이 기준권리로 잡혀 있고, 그 뒤인 2025.08.22 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가지만 ‘싸다’고 말할 시세가 없다
현재 최저매각가는 1,603,349,000원으로 감정가 2,290,497,900원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격 자체는 감정가보다 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 1,603,349,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,122,344,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 785,641,010원 | 0원 |
따라서 가격 판단의 순서는 단순히 “감정가 대비 70%”가 아니라, 사용승인 미취득 상태와 농지취득자격증명 가능 여부, 제시외 건물·컨테이너 관계를 먼저 확인한 뒤 실제 활용가치와 가격을 연결하는 것이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,603,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 18,433,490원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,584,915,510원 |
배당자료에는 집행비용 18,433,490원과 소유자 잔여 1,584,915,510원이 반영돼 있으며, 채권자 총 청구액·배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 신청채권자의 청구액은 1,463,326,110원으로 별도 기재돼 있으나 현재 제공된 배당 계산에는 배당액이 반영되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1층은 제1종근린생활시설인 소매점 및 화장실, 2층은 제2종근린생활시설인 사무실 및 화장실로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 징크패널지붕 지상2층으로 외벽은 드라이비트·징크판넬, 내벽은 판넬·내부 인테리어·일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 1,895.0㎡, 공부상 지목은 답이며 자연녹지지역입니다. 평지·정방형·중로각지이고 공시지가는 163,500원/㎡입니다.
- 주위환경. 내수교차로 남서측 인근으로 농경지와 단독주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 일반차량 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역이며 대로1류에 접하고, 가축사육제한구역·비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 소음 관련. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장 K-59)에 해당합니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 답이나 현황은 건축허가를 받은 준공 전 토지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 사용승인. 목록2 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 현재 상태와 향후 사용 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 소유자와 점유자가 미상인 제시외 건물이 존재하므로 소유권·점유 및 처리관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 컨테이너. 제시외 컨테이너 1개동은 매각 제외이므로 현장 위치와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당 원본 대조. 신청채권자 청구액 1,463,326,110원이 존재하지만 제공된 배당표의 채권자 청구·배당은 0원으로 계산돼 있으므로 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 조건이 많다
이 사건은 임차인이 없고 배당자료상 매수인 인수액도 0원이라 표면적인 권리구조는 단순합니다. 하지만 근린시설 + 토지라는 물건 성격과 함께, 사용승인 받지 않은 건물, 공부상 답인 토지, 농지취득자격증명 제출 의무, 매각 제외 컨테이너와 소유·점유자 미상의 제시외 건물이 동시에 존재합니다.
현재 최저가가 감정가의 70%인 1,603,349,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 투자 매력을 확정할 수 없습니다. 비교 실거래 자료가 없는 만큼 가격 가점도 주기 어렵습니다. 이 물건의 순서는 권리 확인 → 농지취득자격증명 발급 가능성 → 사용승인 상태 → 제시외 물건의 권리관계 → 실제 활용가치와 가격 검증입니다. 등기상 인수 0원은 장점이지만, 입찰 조건과 물건 자체의 불확실성을 해소하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
