청주지방법원 2024타경62505. 청주시 청원구 내수읍 도원리 121-2에 소재한 토지 1,895㎡와 지상 2층 근린생활시설에 관한 경매입니다. 토지는 공부상 지목이 답이고, 건물은 일반철골구조 징크패널지붕으로, 1층이 소매점, 2층이 사무실로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사에스앤산업이며, 서원새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권액은 1,463,326,110원입니다.

숫자만 보면 감정가 대비 상당히 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 근린상가 경매처럼 낙찰대금과 임대수익만 비교해서 접근하기 어렵습니다. 매각물건명세서에 농취증 제출 조건과 건물 미사용승인 사실이 명시되어 있고, 별도의 제시외 구조물까지 존재합니다. 임차인으로 신고된 사람은 없지만 제시외 건물의 소유자와 점유자는 확인되지 않았습니다. 낮아진 최저가가 곧 낮은 실질취득비용을 의미하는 상황은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시결정과 가처분

건물 등기에는 소유권보존, 임의경매개시결정, 가처분이 확인됩니다. 말소기준권리로 산출된 것은 2025.07.29. 임의경매개시결정입니다. 이후 2025.08.22. 서원새마을금고 명의로 가처분이 등기되어 있습니다. 이 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

건물 등기에서 별도의 근저당권 등기가 확인되지 않는 반면, 사건은 서원새마을금고의 임의경매로 진행되고 있습니다. 따라서 건물뿐 아니라 토지 등기, 공동담보 관계, 신청채권의 담보권과 집행 근거를 함께 대조해야 합니다. 건물 등기만으로 전체 부동산의 권리관계가 모두 정리되었다고 판단하기는 어렵습니다.

② 임차·점유와 매각 범위 — 보이지 않는 부담

신고된 임차인은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금 인수액도 산정되어 있지 않습니다. 다만 이를 곧바로 전체 부동산의 점유관계가 깨끗하다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다.

감정평가서에는 제시외 건물과 컨테이너가 소재하지만, 토지는 해당 제시외 건물에 구애됨 없이 정상 평가했다는 설명이 있습니다. 이는 제시외 구조물의 소유권이 낙찰자에게 당연히 이전된다는 의미가 아닙니다. 특히 명시적으로 매각에서 제외된 컨테이너는 매수인이 소유권을 취득하는 대상이 아닙니다.

③ 가격 비교 — 감정가 34%가 곧 저가매수는 아니다

감정평가액은 2,290,497,900원이며, 현재 최저매각가는 785,641,000원입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다.

인근 근린시설 및 유사 토지의 검증 가능한 실거래 비교가격이 확보되지 않았으므로, 현재 가격이 시장가격보다 낮다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 더구나 건물의 사용승인 여부와 농지취득자격증명 발급 가능성은 실제 이용가치와 취득 가능성에 직접적인 영향을 미칩니다.

④ 예상배당표 (매각가 785,641,000원 가정)

위 표는 입력된 자동 계산 결과를 재구성한 것이며 법원의 실제 배당예정표가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다. 신청채권이 배당계산에서 누락되어 소유자 잔여금이 과대 표시되었을 가능성이 큽니다.

⑤ 농지취득자격증명 — 입찰의 결정적 조건

이 사건 토지의 공부상 지목은 답입니다. 감정평가에서는 건축허가를 득한 준공 전 토지 상태로 설명하고 있고, 매각물건명세서에는 농지취득자격증명 제출 필요라고 명시되어 있습니다.

특히 현재 건축물이 존재하고 사용승인을 받지 않은 상태이므로, 공부상 농지와 현황 이용 사이의 관계가 농취증 발급 심사에 어떠한 영향을 미치는지 확인해야 합니다. 이 문제가 해소되지 않으면 다른 권리관계나 가격조건이 좋아도 입찰 자체가 큰 금전적 위험을 수반합니다.

⑥ 미사용승인 건물·제시외 구조물

매각물건명세서에 따르면 목록의 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않았습니다. 건물은 실제로 1층 소매점, 2층 사무실 등으로 이용되고 있지만, 실제 이용상태만으로 적법한 사용이 가능하다고 볼 수는 없습니다.

건물에는 위생, 급·배수 및 승강기설비가 설치되어 있고, 외벽은 드라이비트와 징크판넬 등으로 마감되어 있습니다. 다만 이러한 물리적 설비가 존재한다는 사실과 법적 사용승인 완료 여부는 별개의 문제입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 청원구 내수읍 마산리 소재 내수교차로 남서측 인근입니다. 주변은 농경지와 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 제반 차량의 진입이 가능하며 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
• 토지 현황. 면적 1,895㎡, 평지·정방형·중로각지이며 공부상 지목은 답입니다. 공시지가는 163,500원/㎡입니다.
• 도시계획. 도시지역·자연녹지지역에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m)와 접합니다. 도로구역과의 접함 여부도 확인 대상입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 청주비행장(K-59) 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 관한 규제가 확인됩니다.
• 환금성. 근린시설과 농지 관련 토지가 결합된 물건으로, 건물 사용승인 및 농취증 문제가 매수 가능한 수요층과 향후 처분 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 확인된 유사 거래 시세가 없어 환금성에 대한 정량적 평가는 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능성 우선 확인. 소관 행정기관에 대상 토지의 현황과 건축허가 상태를 설명하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 미제출하면 보증금을 반환받지 못합니다.
• 건물 사용승인 문제. 관할 건축 인허가 담당부서에서 사용승인 미완료 사유, 보완 가능성 및 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물·컨테이너. 제시외 건물의 소유자와 점유자를 조사하고, 매각 제외 컨테이너의 처리관계를 확인해야 합니다.
• 토지·건물 등기 대조. 임의경매 신청의 담보권 근거, 토지 등기와 건물 등기의 관계, 가처분의 피보전권리 및 매각 후 소멸 여부를 확인해야 합니다.
• 배당계산 재검토. 신청채권 1,463,326,110원이 예상배당에 반영되지 않은 이유를 확인하고, 소유자 잔여금 775,384,590원을 실제 교부액으로 사용하지 않아야 합니다.
• 실제 점유 확인. 소매점과 사무실의 사용·점유 상태, 임대차 또는 사용대차 관계, 제시외 구조물 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최저가가 감정가의 약 34.3%라는 사실만으로 저평가 물건이라고 판단하지 말고, 현황과 인허가 조건이 유사한 거래사례를 비교해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 인허가 관련 서류를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “34%까지 내려왔어도, 취득할 수 있어야 기회다”

청주지방법원 2024타경62505는 감정가 2,290,497,900원에서 최저가 785,641,000원까지 내려온 사건입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 가격에 시선이 집중되기 쉽습니다. 그러나 이 물건에서 우선순위가 높은 문제는 할인율이 아닙니다.

농취증을 기한 내 제출하지 못하면 보증금을 반환받지 못하고, 건물은 사용승인을 받지 않았으며, 매각 제외 컨테이너와 소유·점유 미상 제시외 건물도 남아 있습니다. 가처분의 피보전권리 및 담보관계도 확인이 필요합니다. 예상배당에서는 신청채권자에 대한 배당 자체가 누락된 것으로 보여 배당 결과를 신뢰하기 어렵습니다.

따라서 농취증 발급 가능성, 건물 사용승인, 제시외 구조물 처리, 실제 점유 및 등기상 권리관계를 확인하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 유사 거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가가 실질적으로 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.

결론은 입찰 보류 및 선행조건 확인입니다. 가격이 충분히 내려왔다는 사실보다 매수인이 적법하게 취득하고, 실제로 사용하고, 향후 처분할 수 있는 부동산인지 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.