대전지방법원 2025타경503693. 세종특별자치시 나성동 821, 세종가로수길 3층 에이304호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 1개호이며, 토지의 지목은 대(대지)입니다. 2019.09.18 사용승인된 지상 12층 건물의 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 권용철로 기재되어 있습니다.

가장 눈길을 끄는 것은 가격입니다. 감정가 446,000,000원에서 현재 최저매각가 52,472,000원까지 내려왔습니다. 다만 상가는 주거용 아파트와 달리 임대수요, 실제 영업 가능성, 관리비, 공실 기간, 층별 접근성에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 감정가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 현 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 윤상철, 신청채권자와의 관계 확인 필수

권리분석상 말소기준으로 지정된 것은 2022.11.09 설정된 윤상철의 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이후 설정된 토스뱅크·신한카드의 가압류와 세종특별자치시·국민건강보험공단·아산시의 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

등기에는 과거 공유소유 관계가 표시되어 있으나, 2022.08.30 재산분할에 따른 지분이전 후 현재 소유관계는 권용철 단독소유로 정리되어 있습니다. 과거 소유권이전의 거래가액 455,413,000원은 2020.07.15 등기된 거래 기록으로, 현재 상가의 실거래 시세를 뜻하지 않습니다.

② 점유·임차인 — 공실이지만 임대관계 확인은 필요

다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 공실이라는 사실만으로 과거 임대차, 보증금 반환 문제, 인도 및 점유 관련 분쟁의 가능성이 완전히 배제되지는 않습니다. 현장 점유와 임대차 관련 원본을 대조한 뒤 인수 0원 가정을 확정하는 것이 적절합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 11.77%, 시세보다 싸다는 뜻은 아니다

현재 최저매각가 52,472,000원은 감정가 446,000,000원의 11.77% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 최근 상가 실거래가격과 임대수익은 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 현 시세보다 저렴한지, 현재 시장에서 실제 매각 가능한 가격인지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

매수인 인수액이 실제로 0원이라면, 최저가에 낙찰된 경우 낙찰대금과 인수액의 합계는 52,472,000원입니다. 다만 취득 관련 세금, 공용부분 관리비 등 별도로 발생할 수 있는 비용과 수리·명도·운영비는 포함되지 않았습니다. 이러한 비용과 공실에 따른 수익 공백까지 고려해야 실제 투자비를 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,472,000원 가정)

제시된 배당 추정 순위에 따른 계산입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·기타 우선변제액은 미반영입니다. 경매 신청채권자 세종중앙농업협동조합의 청구금액은 276,000,000원이고, 해당 배당 시나리오에서는 신청채권자 예상배당이 0원으로 기재되어 있습니다. 신청권원 확인에 따라 실제 배당 구조가 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 별개로 권리 검증은 필요

추가 유찰을 가정하면 최저매각가는 36,730,400원, 25,711,280원으로 낮아집니다. 그러나 채권자 미배당액은 반대로 증가합니다. 세종중앙농업협동조합의 신청채권 예상배당도 각 시나리오에서 0원으로 기재되어 있습니다.

중요한 것은 가격이 더 내려간다고 투자 위험이 자동으로 낮아지는 것은 아니라는 점입니다. 상가의 적정가격은 실거래, 임대수익, 공실 가능성과 관리비 부담을 따져야 판단할 수 있습니다. 아래 회차별 금액은 입찰가격에 관한 가정일 뿐, 적정 투자금액이나 추천 입찰가가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 세종특별자치시 나성동 소재 국세청 남동측 인근, 세종가로수길 3층 에이304호입니다. 주변은 근린생활시설, 공공기관, 업무시설, 주상복합아파트단지, 공원 등으로 구성된 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하며, 인근 도로변에 BRT 및 시내버스 승강장이 소재합니다. 감정평가상 교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2019.09.18 사용승인된 지상 12층 건물의 3층 상가입니다. 전기설비, 공동 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기, 에스컬레이터, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
• 도로. 토지는 정방형의 평탄한 상업·업무용 건부지이며, 삼면이 중로에 접합니다. 북동측 중로를 통한 지하주차장 진출입이 가능합니다.
• 용도지역. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 4,726,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 3층 근린생활시설이고 현재 공실이며 6회 유찰된 물건입니다. 상업지역 입지와 교통 편의만으로 안정적인 임대수익이나 재매각 가능성을 단정하기 어렵습니다. 실제 수요와 거래가격 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신청채권자의 담보권 확인. 세종중앙농업협동조합의 과거 근저당권 말소 이력과 현재 임의경매 신청권원을 등기부 원본, 경매기록 및 관련 서류로 대조해야 합니다. 권리분석에서 가장 먼저 해결할 사항입니다.
• 말소기준권리 재확인. 2022.11.09 윤상철 근저당권을 말소기준으로 한 분석이 실제 등기 및 경매절차와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 체납 압류 및 배당순위. 세종특별자치시, 국민건강보험공단, 아산시의 압류 관련 체납액과 우선배당 여부를 확인해야 합니다. 당해세 등이 있으면 예상배당액이 변동할 수 있습니다.
• 공실·임대차 확인. 명세서에는 공실로 기재되어 있으나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 임대차계약, 사업자등록 관련 사항 및 실제 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 부담. 공실 상가라도 관리비가 발생할 수 있으므로 체납내역과 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 상가 수익성 검증. 같은 건물 및 주변 근린생활시설의 최근 거래가격, 임대차 조건, 공실 현황을 확인하고 실제 임대가능성과 유지비를 따져야 합니다.
• 6회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순한 응찰 부재인지, 가격·상가 수요· 물건 상태 등과 관련된 것인지 조사해야 합니다.
• 현장·시설 확인. 3층 에이304호의 출입 동선, 에스컬레이터·승강기 접근, 내부 상태, 실제 사용 가능 범위와 공실로 인한 시설 관리 상태를 점검해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 경매기록을 다시 확인하고 현재 기일 및 매각조건의 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 11.77%라도, 시세 검증 없이는 저가 매수가 아니다”

이 물건의 가장 큰 특징은 6회 유찰로 감정가 446,000,000원에서 최저가 52,472,000원까지 하락했다는 점입니다. 현재 확인된 임차인은 없고 공실이며, 추정 인수액은 0원입니다. 이 부분은 권리분석상 긍정적인 조건입니다.

하지만 세종중앙농업협동조합의 과거 근저당권 말소 이력과 현재 경매 신청권원의 관계가 확인되어야 하고, 압류에 따른 배당순위도 검증해야 합니다. 또한 3층 근린생활시설의 현 시세와 임대수익이 확인되지 않은 상태에서 최저매각가를 적정가격이라고 인정할 수 없습니다. 6회 유찰은 큰 할인율과 동시에 시장 수용성에 관한 경고 신호입니다.

결론은 입찰 보류·추가 검증 우선입니다. 말소기준 및 신청권원을 원본으로 확인하고, 체납 압류, 실제 점유, 상가 임대수익과 거래가격을 검증한 다음 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 감정가 할인은 명확하지만 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다.