매수인 인수는 0원, 그러나 3회 유찰된 ‘공실 상가’ — 세종가로수길 A304호

대전지방법원 2025타경503693. 세종특별자치시 나성동 세종가로수길 3층 에이304호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 1개호이며 기준시점 현재 공실입니다. 권용철 씨가 단독 소유하고 있고, 2020년 세종중앙농업협동조합 근저당 276,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 윤상철 근저당과 토스뱅크·신한카드 가압류, 세종특별자치시·국민건강보험공단·아산시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

현재 최저매각가는 152,978,000원으로 감정가 446,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 상가는 아파트처럼 동일 평형 평균가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 이미 3회 유찰됐고 현재 공실이므로, 임대수요·예상 임대료·관리비와 상권 공실률을 확인한 뒤 실제 수익가치를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태에는 공실로 기재돼 있으며, 배당 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리인 세종중앙농업협동조합 근저당 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현장 점유 상태와 사업자등록 여부를 다시 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가의 34.3%, 그래도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저가 152,978,000원은 감정가보다 크게 낮지만, 동일 상가의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다. 따라서 감정가의 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 오히려 3회 연속 유찰됐다는 사실은 시장이 종전 회차의 가격에서 수익성과 환금성을 충분히 인정하지 않았다는 신호로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 152,978,000원 가정)

총 채권액 464,202,227원 중 예상 배당액은 150,036,308원이며, 총 미배당액은 314,165,919원입니다. 선순위 근저당권자도 전액 배당받지 못하고, 후순위 근저당과 가압류에는 배당 재원이 남지 않습니다. 당해세와 실제 집행비용에 따라 배당액은 변동될 수 있으나, 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 나성동 국세청 남동측 인근으로, 각종 근린생활시설·공공기관·업무시설·주상복합아파트단지·공원 등이 형성된 상가지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근과 주정차가 용이하고, 인근 도로변에 BRT 및 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 정방형의 평탄한 상업·업무용 건부지이며 삼면이 중로에 접하고, 북동측 중로를 통해 지하주차장 진출입이 가능합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 중로1류에 접합니다. 토지 공시지가는 4,726,000원/㎡입니다.
• 건물. 2019.09.18 사용승인된 지상 12층 건물의 3층으로, 승강기·에스컬레이터·지하주차장·소방 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 기준시점 현재 공실이므로 실사용 또는 임대까지의 비용과 기간을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 재확인. 공실로 기재돼 있으나 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입·사업자등록 현황을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
• 임대수익 검증. 인근 동일 층·유사 면적 점포의 보증금, 월세, 공실 기간과 권리금을 조사해 기대수익률을 계산하세요.
• 관리비 체납. 집합상가의 공용부분 체납관리비와 연체료, 수도·전기 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 공공채권 확인. 세종특별자치시·국민건강보험공단·아산시 압류와 관련해 당해세 여부 및 체납액을 확인하세요.
• 업종 가능 여부. 관리규약, 건축물 용도, 전용부 설비와 상가 내 업종 제한을 확인해 계획한 업종의 입점 가능성을 검토하세요.
• 상한가 산정. 감정가의 34.3%라는 할인율이 아니라 예상 순임대수익과 공실 비용, 취득 후 추가비용을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원과 투자 안전성은 같은 말이 아니다”

이 물건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2020.07.15 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 446,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 152,978,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인처럼 보이지만, 비교 실거래가 없는 공실 근린생활시설에서는 감정가 대비 비율만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 총 채권 미배당이 314,165,919원에 이를 만큼 담보가치와 채권액의 간극도 큽니다. 권리는 통과, 수익성과 환금성은 정밀 검증. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제 임대가치와 재매각 가능성입니다.