대전지방법원 2025타경503853. 대전광역시 동구 가오동 수팰리스 2층 201호에 대한 임의경매입니다. 사건의 핵심은 감정가 2,320,000,000원과 현재 최저매각가 795,760,000원의 큰 차이만으로 투자성을 판단해서는 안 된다는 점입니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이며, 감정평가상 공부상 용도는 의원이고 현황은 공실입니다.

현재 소유자는 주식회사소담홀딩스입니다. 2022년 11월 소유권이전 당시 거래가액은 1,838,260,000원으로 기재되어 있고, 같은 날 대전동부새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 근저당권의 채권최고액은 2,200,800,000원이며, 신청채권자의 청구액은 2,074,605,460원입니다. 현재까지 3회 유찰됐고 매각기일은 2026년 10월 28일입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2022년 11월 24일 설정된 대전동부새마을금고의 근저당권입니다. 그 이후인 2023년 11월 1일 등기된 대전광역시 동구의 압류와 2025년 11월 19일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 과거 신탁등기와 압류 이력 중에는 등기부상 이미 말소된 사항도 있습니다.

현재 확인되는 등기상 권리관계만 기준으로 보면, 매수인이 별도로 인수할 권리금액은 0원으로 추정됩니다. 다만 이 판단을 점유와 임대차까지 포함한 완전한 무위험 판정으로 확대해서는 안 됩니다.

② 가격 판단 — 감정가 대비 하락과 시세 메리트는 다르다

현재 최저매각가는 감정가 2,320,000,000원의 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 감정가 대비 비율을 실거래 시세 대비 할인율로 해석할 수는 없습니다. 동일 면적·동일 용도의 비교 가능한 실거래가격과 최신 거래를 근거로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 있는 상황은 아닙니다.

특히 이 물건은 공부상 의원인 근린시설이며 현재 공실입니다. 주거용 부동산과 달리 실제 활용 가능한 업종, 임대수요, 예상 임대료, 공실 기간, 매도 시 매수자층을 함께 검토해야 합니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 임대수익이나 재매각 가능성이 확보되는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 795,760,000원 가정)

현재 최저가 기준으로 집행비용 추정액 10,357,600원을 제외하면 근저당권자에게 785,402,400원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 2,200,800,000원 기준 미배당액은 1,415,397,600원입니다. 신청채권자의 청구액은 2,074,605,460원으로 별도 기재되어 있으므로, 실제 채권잔액과 최종 배당액은 원본 서류 및 배당계산에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 이 추정에 반영되지 않았습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 동구 가오동 소재 가오중학교 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 주상용건물 및 학교가 혼재해 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조·콘크리트지붕의 7층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 강화유리와 외장석재 마감 등으로 기재되어 있으며, 기본적인 급배수·위생·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 현황. 공부상 용도는 의원이나 현황은 공실입니다. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 외부 관찰, 창호를 통한 확인, 표준적인 설비와 이용상황, 건축물현황도 및 탐문사항 등을 고려해 평가한 것으로 기재되어 있습니다. 내부 마감과 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·접도. 2필지 일단의 토지는 대체로 평탄한 가로장방형으로 기재되어 있고, 토지면적은 513.6㎡입니다. 일반상업지역이며 북서측 및 북동측으로 중로와 소로에 각각 접합니다. 공시지가는 2,057,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 가오지구 택지개발사업 관련 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·교육환경보호구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 특히 교육환경보호구역 관련 사항은 동부교육지원청 등을 통해 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 사항. 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되어 있습니다. 실제 내부 상태와 공부상 용도 및 현재 이용상태는 현장과 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 환금성. 수팰리스는 2020년 2월 28일 준공으로 분류되어 있고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 3회입니다. 근린시설은 실제 사용 목적과 임대수요에 따라 매수자층이 달라질 수 있으므로 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제하지 않는 편이 안전합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 및 임대수익 검증. 감정가 대비 최저가 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 용도·면적의 매매사례, 실제 임대료, 공실 기간 및 예상 유지비를 확인한 후 입찰 상한을 산정해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 사업자 사용 여부를 확인하세요. 임차관계가 확인되면 대항력·우선변제권·배당 여부를 다시 분석해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 내부 확인이 제한된 상태에서 평가된 물건입니다. 급배수, 위생, 소방, 승강기 이용상태와 실제 내부 마감 및 수선 필요성을 점검하세요.
• 용도·영업 가능성. 공부상 의원이라는 점을 전제로 해당 호실에서 계획한 업종을 운영할 수 있는지 확인하세요. 교육환경보호구역 및 상대보호구역 등 관련 규제도 별도로 검토해야 합니다.
• 배당과 채권액 대조. 채권최고액은 2,200,800,000원이고 신청채권 청구액은 2,074,605,460원입니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액과 실제 채권잔액은 구분해야 하며, 당해세·최우선변제 등 미반영 요소도 확인하세요.
• 과거 신탁 이력 확인. 등기부에 과거 신탁등기와 말소 이력이 있으므로, 등기사항전부증명서와 관련 신탁원부 및 현재 소유권 상태를 원본으로 대조하세요.
• 관리비·추가 비용. 입찰 전 관리주체에 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 취득세·등기비용·수선비 등 권리분석상 인수액과 별개인 취득 관련 비용을 반영하세요.
• 매각기일·원본 대조. 매각기일은 2026.10.28입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 및 실제 점유현황을 확인하세요.

맺으며 — “감정가 대비 낮다 ≠ 시세보다 싸다”

수팰리스 2층 201호는 현재 최저매각가가 795,760,000원으로 감정가의 약 34.3%까지 낮아진 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리 이후 압류 등은 매각으로 소멸하며, 현재 확인 범위에서 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 임대관계 미상, 현황 공실, 내부 확인 제한이라는 불확실성이 남아 있습니다.

배당 측면에서는 현재 최저가 기준 집행비용과 근저당권 배당으로 매각대금이 소진되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,415,397,600원으로 추정됩니다. 추가 유찰 시 채권자 미배당액은 더 커질 수 있지만, 이것이 매수인의 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.

결론적으로 이 물건은 등기상 인수 부담보다 실제 이용성과 환금성을 먼저 검증해야 하는 공실 근린시설입니다. 감정가 대비 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 동일 용도 실거래·임대수익·내부 상태·영업 가능성을 확인하기 전에는 입찰을 보수적으로 접근하는 편이 합리적입니다. 권리상 인수 추정은 낮지만, 가격과 환금성은 검증이 필요한 물건입니다.