대전지방법원 2025타경503853. 대전 동구 가오동 수팰리스 2층 201호로, 공부상 용도는 의원인 근린시설입니다. 감정가는 2,320,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,136,800,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.11.24 설정된 대전동부새마을금고 근저당권이며, 그 뒤의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가에서 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에는 동일 면적의 유효한 실거래 비교값이 없습니다. 대상면적은 633.67㎡이고 면적 매칭도 되지 않아, 감정가 대비 할인율 자체를 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다. 특히 감정평가서상 현황은 공실, 임대관계는 미상이며 내부 확인도 곤란했던 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503853 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가오동 596 수팰리스 2층201호 |
| 도로명 | 대전광역시 동구 은어송로51번길 16-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 의원 · 현황 공실 |
| 대상면적 | 633.67㎡ |
| 소유자 | 주식회사소담홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 2,320,000,000원 / 1,136,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,074,605,460원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.11.24 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,200,800,000원이며, 이후 2023.11.01 동구(대전광역시)의 압류와 2025.11.19 대전동부새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
임차인으로 확인된 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 또한 현장조사 당시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란했다고 명시되어 있으므로, 현재 공실이라는 조사 내용과 별개로 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서 및 현장 점유상태를 다시 확인하는 것이 중요합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저매각가 1,136,800,000원은 감정가 2,320,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 795,760,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 557,032,000원(감정가 24%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,136,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,768,000원 |
| 2. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,200,800,000원 | 1,123,032,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 근저당권자는 1,123,032,000원을 배당받고 1,077,768,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가오중학교 남서측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 주상용건물, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근 대중교통시설과 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 용도는 의원이며 현재 공실 상태입니다. 건물은 철근콘크리트조 7층 건물 내 2층 201호입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 소방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 중로 및 소로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며 공시지가는 2,057,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 외부 관찰, 창호를 통한 내부상태, 건축물현황도 등을 고려해 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인 착시 경계. 감정가의 49%라는 수치만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 633.67㎡ 의원 용도의 실제 거래·임대 사례를 별도로 확인하세요.
- 공실 원인 확인. 현재 공실 상태이므로 장기 공실 여부, 적정 임대료, 임차수요 및 재임대까지 필요한 비용을 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 현장 점유를 다시 대조하세요.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했던 만큼 마감·설비·원상복구 상태와 추가 공사비를 점검하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액이 발생하더라도 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 실제 가치”
이 물건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.11.24 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 압류·경매개시결정은 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 투자 판단은 쉽지 않습니다. 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 동일 면적의 실거래 자료가 없고 대상면적도 비교 면적과 매칭되지 않습니다. 더구나 633.67㎡ 의원 용도·공실·임대관계 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 단순하지만 가격은 검증 전까지 보수적으로입니다.
