대전지방법원 2025타경503934. 대전 서구 도마동 33-3 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 다가구주택 11가구 및 제1종근린생활시설로, 1층은 소매점·사무소, 2층 4가구, 3층 4가구, 4층 3가구입니다. 감정가는 2,479,015,600원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,214,717,000원입니다.
등기부상 핵심은 2021.08.20. 설정된 한밭새마을금고 근저당입니다. 을구 1번 채권최고액 676,000,000원이 말소기준이고 같은 날 을구 2번 근저당 524,000,000원이 이어집니다. 이후의 임차권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 점유자들의 전입일도 전부 말소기준일 이후여서 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503934 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도마동 33-3 · 대전광역시 서구 도솔로 153-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택(11가구) 및 제1종근린생활시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2021.08.12 |
| 토지 | 388.4㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 정미영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,479,015,600원 / 1,214,717,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 980,328,902원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.08.20. 을구 1번 한밭새마을금고 근저당권 676,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권은 채권최고액 524,000,000원으로 등기됐고 2022.03.16. 변경등기에는 채권최고액 404,000,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 현재 회차 배당계산은 을구 1·2번을 각각 676,000,000원과 524,000,000원으로 반영하고 있습니다.
2025.01.24. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권 22,600,000원은 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2025.02.27. 김형규의 주택임차권 140,000,000원은 2025.07.15. 이미 말소됐습니다. 2025.11.26. 임의경매개시결정과 2026.01.07. 대전광역시 서구 압류 역시 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 실제 13명, 전원 대항력 없음
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 13명입니다. 한국토지주택공사는 우윤아 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수와 보증금 합계에 별도로 더하지 않습니다. 실제 임차인들의 보증금·확정일자는 대부분 확인되지 않았지만, 전입신고일이 모두 2021.08.20. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우윤아 | 203호 | 2025.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 대위·승계 |
| 이수민 | 201호 | 2025.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤승재 | 202호 | 2025.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 방예술 | 202호 | 2025.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진미 | 203호 | 2024.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜정 | 204호 | 2021.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임현상 | 302호 | 2023.04.21 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.12.03 | 해당 없음 |
| 김우재 | 303호 | 2023.08.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민서 | 401호 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최지훈 | 402호 | 2021.08.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유경 | 403호 | 2024.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기준 | 1층 일부 (101)호 | 2025.12.05 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.12.05 | 해당 없음 |
| 정태상 | 1층 1호 | 2021.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2층 25㎡ 201호 | 없음 | 22,600,000원 | 판정 불가 | 확정일자 2021.08.31 | 우윤아 보증금 대위·승계 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 알 수 없다
현재 최저매각가는 1,214,717,000원으로 감정가 2,479,015,600원의 49%입니다. 그러나 동일 물건 또는 유사 물건의 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격추세 자료가 없어, 49%라는 유찰 할인율을 곧바로 시장가 대비 저가라고 해석할 수 없습니다. 특히 이 물건은 단일 아파트가 아니라 다가구주택 11가구와 제1종근린생활시설이 혼합된 토지·건물 일괄매각 물건이므로 환금성과 수익가치는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,214,717,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,547,170원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 676,000,000원 | 676,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 524,000,000원 | 524,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 169,830원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 합계 1,200,000,000원이 전액 배당되고 169,830원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 도마동 도마초등학교 동측 인근. 주위는 다가구주택, 상가주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 형성된 다가구주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로 사용승인일은 2021.08.12입니다. 급탕·급배수 위생설비, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 388.4㎡, 지목 대, 주상용, 평지·가로장방·중로한면이며 공시지가는 1,246,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부. 공부와 현황은 대체로 부합하고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 임대차 원본 확인. 실제 임차인 13명 중 대부분의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 계약서와 점유현황을 호실별로 대조해야 합니다.
- 한국토지주택공사 중복 계산 금지. 22,600,000원 임차권은 우윤아 보증금의 대위·승계 신고입니다. 별도 임차인·별도 보증금으로 더하지 마세요.
- 을구 2번 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 524,000,000원 이후 2022.03.16. 변경등기에 404,000,000원이 기재돼 있으므로 실제 배당채권액은 원본 서류와 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 감정가 49% 착시 주의. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가가 시장가보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 임대수익·공실·상가 수익성과 주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도계획. 인수권리는 없지만 다수 점유자가 있는 수익형 건물입니다. 낙찰 후 인도·퇴거·재임대 과정과 비용을 별도로 계산해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 함께 매각됩니다. 토지 경계·위치는 지적도등본과 현장에서 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
권리의 골격은 비교적 명확합니다. 2021.08.20. 한밭새마을금고 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 13명의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 한국토지주택공사의 22,600,000원 임차권도 우윤아 보증금의 대위·승계 중복신고여서 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건은 11가구 다가구주택과 제1종근린생활시설이 섞인 수익형 건물이고, 다수 임차인의 보증금이 미상이며 이미 2회 유찰됐습니다. 더구나 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가 1,214,717,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 0원이지만, 명도·임대차 확인·수익성 검증과 환금성 부담이 남습니다. 권리는 정리형, 운영과 가격은 보수적으로 확인해야 할 물건입니다.
