현재 최저가는 178,560,000원입니다. 최근 거래 230,000,000원과 단순 비교하면 77.6% 수준이지만, 해당 거래는 24.83㎡이고 경매 대상은 28.21㎡이며 비교 거래도 1건뿐입니다. 따라서 가격이 저렴하다고 단정하기보다 확약 이행과 실제 비교 시세를 확인해야 하는 물건입니다.
서울동부지방법원 2025타경51249. 성동구 사근동 청계더하임 101동 504호, 전용면적 28.21㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 유찰 횟수가 많거나 최저가가 낮다는 사실이 아닙니다. 보증금 250,000,000원의 임차권이 경매개시결정보다 앞서 있고, 해당 임차권에 관한 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 임차인의 전입·확정일자는 2022.06.17이고, 임차권등기는 2024.06.21에 접수되었습니다. 경매개시결정은 2025.04.09입니다.
임차권의 대항력이 유지되고 보증금 일부가 배당되지 않는다면 일반적으로 매수인 인수 위험이 발생할 수 있습니다. 그러나 이 사건의 확약서에는 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있습니다. 따라서 배당표상 보증금 부족분과 매수인이 실제로 인수할 금액을 구분해야 합니다. 확약이 유효하게 이행되는 경우 부족분은 배당상 미회수액으로 남지만, 매수인 실질 인수액에는 포함하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51249 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 제101동 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 성동구 살곶이길 150 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.21㎡ · 건물 7층 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김정례 |
| 준공일 | 2019.06.05 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 178,560,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 실제 임차인 | 1명 · 하정윤 · 임차보증금 250,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
하정윤의 임차권은 전입·확정일자 2022.06.17, 임차권등기 2024.06.21로 확인됩니다. 이 권리는 2025.04.09의 경매개시결정보다 앞서므로, 확약서가 없다면 보증금 미배당분의 매수인 인수 위험을 중요하게 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 여부
확인되는 실제 임차인은 하정윤 1명입니다. 보증기관의 별도 보증금 신고를 실제 임차인의 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이 임차인은 전입과 확정일자, 임차권등기가 확인되므로 확약서의 효력과 이행 여부가 권리분석의 중심입니다.
| 임차인 | 점유 범위 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하정윤 | 건물 제5층 제504호 28.21㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
2022.06.17 | 250,000,000원 | 기재상 있음 포기 확약 |
행사 가능 | 확약 전제 0원 임차권등기 말소 이행 확인 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 1건, 면적 차이 주의
청계더하임은 26세대 규모이며 준공일은 2019.06.05입니다. 확인되는 최근 거래는 2026년 8월 4층 24.83㎡ 거래 230,000,000원입니다. 경매 대상은 28.21㎡이므로 동일 면적 거래로 볼 수 없고, 거래 표본도 1건뿐입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.83㎡ | 4층 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.83㎡ | 표본 1건 | 230,000,000원 |
현재 최저가 178,560,000원은 최근 거래 230,000,000원의 약 77.6%입니다. 단순 금액만 보면 차이가 있지만, 비교 거래의 면적이 더 작고 거래가 단 1건이므로 이 비율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 층·면적·내부 상태를 맞춘 추가 거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,299,840원 |
| 1. 임차인 하정윤 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 175,260,160원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 미배당분은 74,739,840원입니다. 이는 배당만으로 보증금 전액이 회수되지 않는다는 뜻입니다. 다만 확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용되고 이행된다면 이 부족분을 매수인 실질 인수액으로 계산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 사근초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·학교·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 2호선 용답역이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 7층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 도시지역이며 교육환경보호구역·절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 교육환경 관련 사항과 토지이용 제한은 관계 기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 환금성. 26세대 규모의 다세대주택이며, 확인되는 최근 거래가 1건뿐이고 그 거래의 면적도 경매 대상과 다릅니다. 유사 면적·층의 거래를 추가로 확인하기 전까지는 매도 가능 가격을 보수적으로 판단하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.25 제출된 확약서의 원본과 적용 대상을 확인하고, 대항력 포기 및 보증금 전액 미회수 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 실제 매각 절차에 반영되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 이행. 확약서가 존재한다는 사실만으로 등기 말소가 완료된 것은 아닙니다. 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 대조하고, 낙찰 후 말소 이행 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 미배당액과 인수액 분리. 예상배당상 보증금 부족분은 74,739,840원입니다. 확약이 유효하게 적용되고 이행되는 전제에서는 이를 실질 인수액에 더하지 않지만, 확약의 효력이나 이행에 문제가 생기면 권리 위험을 다시 검토해야 합니다.
- 별도 임차인·점유자 확인. 확약은 하정윤의 해당 임차권에만 적용됩니다. 확약 밖의 임차관계나 별도 점유자가 확인되면 별도의 인수·명도 위험으로 분석해야 합니다.
- 시세 재검증. 최근 거래 230,000,000원은 24.83㎡로 대상 28.21㎡와 면적이 다릅니다. 동일하거나 유사한 면적·층의 거래와 내부 상태를 추가 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 유찰 횟수와 비용 확인. 현재 6회 유찰, 최저가 178,560,000원입니다. 낙찰가 외 취득 관련 비용과 점유·인도 절차에 필요한 비용까지 반영해 자금 계획을 세우세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서의 내용을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “저렴한 물건”은 별개다
이 사건의 가장 중요한 쟁점은 선순위 임차권의 보증금 미배당분입니다. 예상배당표상 부족분은 74,739,840원이지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 대항력 포기와 보증금 전액 미회수 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시되어 있습니다. 해당 확약이 유효하게 적용되고 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
다만 권리상 인수 부담이 해소된다는 사실이 가격 메리트를 자동으로 보장하지는 않습니다. 최저가 178,560,000원은 최근 거래 230,000,000원의 77.6% 수준이지만, 거래 면적이 다르고 표본도 1건뿐입니다. 여기에 6회 유찰이라는 사실까지 고려하면, 단순 할인율보다는 비교 가능한 시세와 확약 이행 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
결론은 권리 조건부 인수 부담 완화, 가격 판단은 보류입니다. 확약서 원본과 임차권등기 말소 이행을 확인하고, 유사 면적 거래를 추가 검토한 뒤 입찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.
