서울동부지방법원 2025타경51249. 성동구 사근동 청계더하임 101동 5층 504호, 전용 28.21㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 279,000,000원, 현재 최저매각가는 223,200,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 ‘5회 유찰된 물건’이라는 데 있지 않습니다. 등기부 을구 1번에 임차권자 하정윤의 주택임차권이 2024.06.21. 등기되어 있고, 주민등록일자와 확정일자는 모두 2022.06.17., 점유개시일자는 2022.06.18.입니다. 자료상 말소기준인 2025.04.09. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
보증금은 250,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 223,200,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 3,924,800원을 먼저 빼고 임차인에게 219,275,200원이 배당되어, 30,724,800원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인 인수로 연결되는 구조입니다. 다만 이번 사건에는 그 구조를 뒤집는 2026.06.25. 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51249 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 5층504호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 28.21㎡ · 7층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 김정례 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 223,200,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
소유권보존은 2019.08.01. 김정례 명의입니다. 같은 날 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 됐으나 2020.05.11. 말소되어 김정례에게 귀속됐습니다. 이후 2024.06.21. 하정윤의 주택임차권이 등기됐고, 2025.04.09. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 2025.07.09. 국민건강보험공단 압류는 경매개시결정 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하정윤 | 5층 504호 28.21㎡ 전부 | 250,000,000원 | 있음 전입 2022.06.17 | 있음 확정 2022.06.17 · 배당요구 | 실질 0원* 확약 전 룰상 30,724,800원 |
하정윤은 보증기관 명의의 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 250,000,000원을 별도의 보증기관 채권과 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 매수인 인수위험 판단의 대상이 되는 임차인은 이 1명입니다.
* 확약서가 없다는 전제의 현재 회차 배당계산상 미배당 인수액은 30,724,800원입니다. 본 리포트의 ‘실질 인수 0원’은 2026.06.25. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용된다는 전제입니다.
③ 시세 비교 — 97.0%지만 ‘싸다’고 단정하지 않는다
청계더하임의 최근 확인 거래는 2026.08. 230,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 230,000,000원이고 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 현재 최저가 223,200,000원은 이 최근 거래의 97.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.83㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 본건 | 28.21㎡ | 5 | 223,200,000원 |
다만 여기서 바로 ‘시세보다 싸다’고 결론내리면 안 됩니다. 최근 거래의 전용면적은 24.83㎡로 본건 28.21㎡와 일치하지 않고, 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 97.0%라는 숫자는 참고자료일 뿐, 동일면적 실거래를 확인한 것과 같은 수준의 가격 근거는 아닙니다. 본건의 확약 적용 후 실질취득은 현재 최저가와 같은 223,200,000원이지만, 이 한 건만으로 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,924,800원 |
| 1. 임차인 하정윤 보증금 | 250,000,000원 | 219,275,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차인 보증금의 미배당분 30,724,800원이 발생합니다. 그러나 2026.06.25. 확약에 따라 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 223,200,000원 | 30,724,800원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 | 178,560,000원 | 74,739,840원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 | 142,848,000원 | 109,951,872원 | 실질 0원* |
즉 이 사건은 확약서의 존재 여부에 따라 전혀 다른 물건이 됩니다. 확약을 배제하면 선순위 대항력 임차인의 미배당분이 매수인에게 이어지는 전형적인 인수형이고, 유찰될수록 인수액이 커집니다. 반대로 확약이 매각까지 유효하다면 그 주된 인수위험은 해소됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사근초등학교 동측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·학교·아파트 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근에 버스정류장과 2호선 용답역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 5층 504호. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 자루형 564.0㎡ 토지로 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북동측으로 살곶이길과 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역·절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,873,000원/㎡.
- 환금성. 청계더하임은 26세대, 사용승인일은 2019.06.05.이며 확인된 최근 거래는 1건입니다. 본건은 이미 5회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.25. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 현재 매각조건에도 그대로 적용되는지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 하정윤의 전입·확정일자는 2022.06.17., 점유개시는 2022.06.18.로 경매개시결정보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수형입니다.
- 배당표 확인. 현재 최저가 기준 원자료상 미배당 보증금은 30,724,800원입니다. 확약의 법적·절차적 효력이 흔들리면 이 숫자가 다시 핵심 위험이 됩니다.
- 시세 표본 한계. 230,000,000원 거래는 전용 24.83㎡로 본건 28.21㎡와 다릅니다. 동일면적·유사층 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 다회유찰 이유 점검. 단지 평균 유찰 3.5회보다 많은 5회 유찰입니다. 권리 외에 내부상태·점유·환금성 등 응찰 저조 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸진 가격”보다 “확약의 효력”이 먼저다
감정가 279,000,000원에서 현재 최저가 223,200,000원까지 내려왔고, 최근 확인 거래 230,000,000원보다 숫자상 낮습니다. 하지만 이 물건의 본질은 가격보다 선순위 임차권입니다. 하정윤의 250,000,000원 임차보증금은 원래라면 현재 회차에서도 30,724,800원의 미배당 인수가 생기는 구조입니다.
다만 2026.06.25. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 주된 인수위험이 실질적으로 해소됐습니다. 그래서 결론은 단순합니다. 확약이 유효하면 인수 0원*, 확약이 흔들리면 선순위 임차권 인수형. 여기에 최근 거래가 본건과 면적이 다르고 1건뿐이며 이미 5회 유찰된 다세대라는 점을 합치면, 가격만 보고 높은 점수를 줄 물건은 아닙니다. 권리의 열쇠는 확약서, 가격 판단의 열쇠는 동일면적 실거래 확인입니다.
