가격은 70%까지 내려왔지만, 2014년 전입자 확인 전에는 실질취득가를 모른다 — 대전 무궁화 703호

대전지방법원 2025타경503955. 대전 서구 월평동 무궁화아파트 202동 7층 703호, 전용 101.93㎡ 아파트입니다. 감정가는 522,000,000원이고 2회 유찰되어 최저매각가는 365,400,000원까지 내려왔습니다. 같은 평형의 최근 12개월 평균 거래가는 497,000,000원, 최신 거래는 510,000,000원으로 가격만 보면 할인폭이 분명합니다.

다만 이 사건의 승부처는 가격보다 말소기준권리와 임차인 선후관계입니다. 등기 요약에는 2007.02.01 서부농업협동조합 근저당이 기준권리로 표시되어 있지만, 등기 이력에는 해당 1번·2번 근저당이 2012.02.01 해지로 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 근저당들도 차례로 말소되었고, 현재 이력상 남는 근저당은 2021.10.27 설정된 채권최고액 570,000,000원의 둔산신용협동조합 근저당과 그 이전등기입니다.

현황조사상 이재연의 전입일은 2014.03.10으로, 현재 남아 있는 2021년 근저당보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 알려지지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 대항력 없음·인수 0원으로 확정해서도 안 됩니다. 점유 지속 여부와 보증금이 확인되기 전 실질취득액은 최저가 365,400,000원 + 인수될 수 있는 미배당 보증금입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당 말소와 임차인 선후관계가 핵심

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 확인되지만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 특히 2007년 선순위 근저당이 후일 말소된 등기 이력을 반영하면, 이재연의 전입일은 현재 남아 있는 2021.10.27 근저당보다 앞섭니다.

③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 실질취득액 확정이 먼저

무궁화아파트는 630세대, 1994.11.26 사용승인 단지입니다. 전용 101.93㎡ 동일 평형의 최근 거래 12건은 445,000,000원부터 525,000,000원 사이이며, 최근 12개월 평균은 497,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.06의 510,000,000원입니다.

최저가 365,400,000원은 전체 평균의 73.8%, 최근 12개월 평균의 73.5%입니다. 최근 거래 흐름도 이전 기간보다 2.2% 상승해 하락 추세로 보기는 어렵습니다. 따라서 인수금이 없다면 가격 경쟁력은 큽니다. 그러나 현재 차트와 비율에서 사용하는 365,400,000원은 어디까지나 실질취득액의 하한입니다.

④ 예상배당표 (매각가 365,400,000원 시뮬레이션)

시뮬레이션상 총 채권액은 1,561,995,168원, 채권자 배당액은 359,484,400원, 미배당액은 1,202,510,768원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 자금 구조 — 유찰돼도 인수 위험은 자동으로 줄지 않는다

회차가 내려가면 입찰가는 낮아지지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재한다면 배당 가능액도 함께 줄어 미배당 보증금이 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 추가 유찰을 기다린다고 실질취득액이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성천초등학교 북동측 인근으로 대단위 아파트단지와 각종 점포가 소재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 전철역사가 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 방4·거실·주방·욕실2·발코니 등으로 이용 중인 아파트입니다. 현장실사 당시 폐문부재 상태였습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층 지상12층 건물의 7층이며 승강기·난방·소화전·위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지·거래. 630세대 단지이며 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 추세는 이전 기간보다 2.2% 상승했습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,335,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확정. 2007년 근저당이 2012년에 말소된 이력을 반영해 최신 등기 원본과 매각물건명세서의 기준권리를 대조하세요.
• 임차인 점유 확인. 이재연의 실제 점유 여부, 전입 유지 여부, 가족 전입 및 세대합가 여부를 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 배당 가능액이 확인돼야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
• 입찰가 상한 재계산. 최저가가 아니라 입찰가에 인수될 수 있는 미배당 보증금을 더한 총액을 최근 12개월 평균 497,000,000원 및 최신 거래 510,000,000원과 비교하세요.
• 배당표 재작성. 말소된 과거 근저당이 포함된 시뮬레이션을 그대로 사용하지 말고 현존 권리만으로 배당순위를 다시 계산하세요.
• 현장 확인. 폐문부재 상태였으므로 내부 상태, 누수·수리비, 관리비 체납 및 실제 점유자를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격 할인보다 선순위 임차인 확인이 먼저”

최저가 365,400,000원은 최근 12개월 평균 497,000,000원의 73.5%로 표면상 충분한 할인 구간입니다. 최근 거래 흐름도 2.2% 상승해 가격 데이터 자체는 나쁘지 않습니다. 그러나 이 사건에는 2014.03.10 전입자와 과거 선순위 근저당의 말소 이력이 함께 존재합니다.

이재연의 보증금과 점유 지속 여부가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액이 0원이라고 볼 수 없고, 실질취득액도 365,400,000원으로 확정되지 않습니다. 가격은 검토 대상이지만 권리는 아직 미완성입니다. 최신 법원서류에서 기준권리를 바로잡고 임차보증금을 확인하기 전까지는 입찰가를 정하지 않는 것이 이 사건의 핵심 결론입니다.