대전지방법원 2025타경504170. 대전광역시 중구 대사동 247-159, 도로명주소 솔밭로16번길 2-24에 있는 연립/다세대 + 토지 지분매각 사건입니다. 감정가는 9,911,930원, 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 4,856,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 점유관계와 지분 구조입니다.
등기상 말소기준은 2023.12.04. 에스와이주식회사의 가압류 10,000,000원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 김해경의 전입신고일은 2017.06.21.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있는 미상 점유관계로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504170 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 대사동 247-159 · 대전광역시 중구 솔밭로16번길 2-24 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 주택, 화장실(현황 보일러실) 및 창고 등 |
| 토지 | 56.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 457,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 9,911,930원 / 4,856,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 중요하다
등기부상 근저당권은 없고, 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2023.12.04. 에스와이주식회사의 가압류 10,000,000원입니다. 이후 2025.06.20. 강제경매개시결정과 2026.01.02. 이 사건 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등기상 권리만 보면 매수인이 그대로 떠안을 후순위 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차·점유 현황 — 보증금 확인 전에는 ‘인수 0원’으로 볼 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김해경 | 2017.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유자로 확인되는 사람은 김해경 1명입니다. 보증기관 대위나 보증금 승계 중복신고는 아닙니다. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 우선변제와 최종 인수금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서 최저가 4,856,000원을 그대로 ‘실질취득가’로 놓고 판단하는 것은 위험합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가능
현재 최저매각가는 4,856,000원으로 감정가 9,911,930원의 49% 수준입니다. 하지만 비교할 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 487,408원 |
| 2. 갑구 16번 가압류 · 에스와이주식회사 | 10,000,000원 | 4,368,592원 |
| 3. 갑구 18번 경매개시결정 · 주식회사봄이든컴퍼니 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 19번 · 에스와이주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 20,000,000원 중 예상배당은 4,368,592원, 미배당은 15,631,408원입니다. 이 배당계산의 매수인 인수액은 0원으로 산출돼 있으나, 김해경의 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 임차보증금 인수 위험까지 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 대사동 대신초등학교 서측 인근. 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주거환경정비구역 내 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 곤란합니다. 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 시멘트블록조 단층건물이며 주택, 화장실(현황 보일러실), 창고 등으로 이용 중입니다. 위생·급배수·전기·난방설비가 돼 있습니다.
- 공부 차이. 건물 공부상 지붕은 시멘트기와지붕이나 현황은 함석지붕입니다. 토지 북측 일부는 현황 도로로 이용 중인 것으로 판단돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·보문1구역 주거환경정비구역·지구단위계획구역이며, 절대보호구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 지분매각에 더해 차량 접근 곤란과 공유관계가 겹쳐, 단독소유 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있는 구조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김해경의 보증금 확인. 전입은 말소기준보다 앞서 있으므로 보증금·확정일자·점유 형태를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 전제하지 마세요.
- 지분 범위 확인. 매각 대상이 전체 소유권이 아니라 지분이라는 점을 전제로, 낙찰 후 남는 공유관계를 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있으므로 일반 입찰자의 최종 취득 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 1-1~1-3이 일괄매각에 포함됩니다. 현황과 감정 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 현황 도로. 토지 북측 일부가 현황 도로로 이용되는 것으로 평가돼 있으므로 실제 이용면적과 경계를 확인해야 합니다.
- 차량 접근. 감정평가서상 본건까지 차량 접근이 곤란합니다. 실제 현장 동선과 주차·진입 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 미상 보증금과 지분 구조
감정가 9,911,930원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 4,856,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 할인으로 보입니다. 그러나 이 사건은 지분매각이고 공유자 우선매수권이 있으며, 김해경의 2017.06.21. 전입이 말소기준 2023.12.04.보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 매수인의 실질 부담은 아직 계산되지 않았습니다.
시세 자료도 없기 때문에 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하더라도, 미상 임차보증금·공유지분·우선매수권·접근성을 모두 해소한 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있는 사건입니다. 이 물건은 가격보다 먼저 권리와 점유 사실관계 확인이 선행돼야 하는 유형입니다.
