대전지방법원 2026타경34. 대전광역시 중구 산성동 144-20의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 132.9㎡, 지목은 대, 평지·정방형·소로한면이고, 건물은 세멘벽돌 및 연와조 스라브즙 및 스라브위 세멘와즙 2층 구조입니다. 공부상 용도는 주택이며 사용승인은 1982.7.15.입니다.
권리의 기준점은 2019.03.28. 설정된 대전원예농업협동조합의 44,400,000원 근저당권입니다. 이후 2020.02.28. 같은 금융기관의 46,800,000원 근저당권이 추가됐고, 2024.07.15. 이준모 명의의 120,000,000원 주택임차권이 등기됐습니다. 다만 임차인의 전입일 2022.07.05.은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 낙찰자의 보증금 인수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경34 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 산성동 144-20 · 대전광역시 중구 대둔산로466번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 용도 주택 |
| 토지 | 132.9㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 건물 | 세멘벽돌 및 연와조 스라브즙 및 스라브위 세멘와즙 2층 · 사용승인 1982.7.15. |
| 소유자 | 노재균 |
| 감정가 / 최저가 | 260,297,800원 / 127,545,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 86,589,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
핵심은 날짜 순서입니다. 말소기준권리는 2019.03.28. 근저당권이고, 이준모의 주민등록일자는 2022.07.05., 점유개시일자는 2022.07.07.입니다. 따라서 임차인의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 판정상 대항력 없음입니다. 2024.07.15. 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 현재 회차에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준모 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2022.07.05 / 2022.07.07 | 2022.07.01 | 2024.07.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
② 가격 — 감정가 49%지만 시세와는 별개
감정가는 260,297,800원, 현재 최저매각가는 127,545,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 회차입니다. 숫자만 보면 낙폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가가 제시되어 있지 않기 때문에, 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,545,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,585,630원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 대전원예농업협동조합 | 44,400,000원 | 44,400,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 대전원예농업협동조합 | 46,800,000원 | 46,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,759,370원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 합계 91,200,000원이 전액 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여는 33,759,370원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 127,545,000원 | 91,200,000원 | 0원 | 33,759,370원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 89,281,500원 | 87,274,433원 | 3,925,567원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 62,497,049원 | 60,972,102원 | 30,227,898원 | 0원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차는 채권최고액 합계 91,200,000원을 모두 배당하는 시나리오이고, 3회 유찰에서는 3,925,567원, 4회 유찰에서는 30,227,898원의 부족액이 생기지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·토지·정비구역 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 산성동 문성초등학교 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역이며 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 간선도로 접근성과 버스승강장 거리를 감안한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 132.9㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·정방형·소로한면입니다. 공시지가는 1,167,000원/㎡입니다.
- 정비계획. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역(산성동2 주택재개발정비사업), 정비구역(산성동2구역주택재개발), 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물. 세멘벽돌 및 연와조 스라브즙 및 스라브위 세멘와즙 2층 건물로, 외벽은 치장벽돌 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일마감, 창호는 샷시창호마감입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준일 재확인. 기준은 2019.03.28. 대전원예농업협동조합 근저당권입니다. 임차인의 전입 2022.07.05.보다 앞섭니다.
- 임차권 확인. 이준모의 보증금은 120,000,000원, 임차권등기일은 2024.07.15.이며 판정상 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 법적 상태와 말소·승계 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물 2-1~2-5가 포함됩니다.
- 부속건물. 목록2 중 세멘벽돌조 스라브즙평가건 2.0㎡ 부속건물은 소재불명으로 기재돼 있습니다.
- 시세 확인. 현재 최저가는 감정가 49%이지만 비교 가능한 실거래 정보가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 정비구역 확인. 산성동2구역주택재개발 정비구역 및 지구단위계획구역에 포함돼 있으므로 사업 진행상황과 권리관계를 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 판단이다
권리분석의 중심은 비교적 분명합니다. 2019.03.28. 근저당이 말소기준이고, 이준모의 전입일은 2022.07.05.이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 120,000,000원이지만 낙찰자가 이를 인수하는 구조는 아니며 현재부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 현재 최저가 127,545,000원이 감정가 260,297,800원의 49%라는 사실만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 실거래 시세가 제시되지 않았고, 본건은 토지 132.9㎡와 주택이 일괄매각되며 산성동2구역 주택재개발 정비구역에도 포함됩니다. 권리는 인수 부담이 낮지만, 가격은 현장·시세·정비사업 확인 뒤 결정할 사건입니다.
