대전지방법원 2026타경45. 대전 유성구 용산동 세안프라자 3층 302호 근린시설입니다. 소유자는 김영길이고, 2020년 2월 6일 공매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2025년 3월 13일 설정된 오유정의 채권최고액 50,000,000원 근저당권입니다. 이후 2026년 2월 6일 오유정이 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
권리만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 현재 확인된 임차인은 없고 감정평가상 이용상태도 공실입니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재돼 있어 현장 점유자를 다시 확인할 필요가 있습니다. 또 과거 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 존재하므로, 이번 법원경매와의 진행관계 및 현재 효력은 반드시 원본 서류로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경45 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 용산동 618 세안프라자 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 302호 · 칸막이 벽체로 4개 공간 구분 · 현재 공실 |
| 사용승인 | 2008.12.19 |
| 소유자 | 김영길 (2020.02.06 공매 원인 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 85,750,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 근저당 | 45,000,000원 / 오유정 채권최고액 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 말소기준은 2025.03.13 오유정 근저당권입니다. 채권최고액은 50,000,000원이고 채무자는 김영길입니다. 이후 2026.02.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.02.11 유성구 압류는 2026.03.05 해제로 이미 말소됐습니다. 배당 시나리오상 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 175,000,000원이고 현재 최저매각가는 85,750,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 다만 실거래 시세가 아닌 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 특히 본건은 근린시설이고 현재 공실이며, 승강기가 운행불가 상태로 운행금지돼 있어 실제 임대수요·매매수요와 시설 정상화 여부가 가격 판단의 핵심입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 85,750,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 60,024,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 42,017,499원 | 9,138,816원 |
현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 오유정 근저당 채권최고액 50,000,000원이 전액 배당됩니다. 4회 유찰 시나리오에서는 예상배당이 40,861,184원으로 내려가 9,138,816원 미배당이 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,943,500원 |
| 1. 근저당 · 오유정 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,806,500원 |
현재 최저가 85,750,000원 기준으로 집행비용 1,943,500원, 오유정 근저당 50,000,000원이 배당되고 소유자에게 33,806,500원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 용산동 소재 용산고등학교 북동측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔·아파트 단지·쇼핑센터·학교 등이 혼재한 주거·상업 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 3층 302호 내부는 칸막이 벽체로 4개 공간으로 구분돼 있으며 현재 공실입니다.
- 설비. 공동 위생설비·급배수설비·지하주차장이 있으며, 승강기설비는 운행불가 상태로 운행금지돼 있습니다.
- 도로·토지. 정방형 평지의 상업용 건물 부지이며, 주위로 대로 및 중로와 접합니다. 토지는 635.7㎡, 공시지가는 2,825,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업), 지방산업단지·연구개발특구·준주거구역 등에 해당하며 대로3류·중로2류·보행자전용도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매공고 확인. 2019.03.07 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 효력과 이번 법원경매와의 진행관계를 원본으로 교차 확인하세요.
- 승강기 상태. 운행불가·운행금지 사유, 수리 가능 여부, 정상화 비용과 일정을 관리주체에 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정평가 당시 현재 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유자와 사용상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 근린시설 수요. 3층 근린시설은 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 말고, 실제 임대료·공실기간·업종 수요·매매 환금성을 별도로 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원이며 근저당 채권최고액 50,000,000원은 전액 배당되는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 공실·설비·환금성을 먼저”
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 2025년 오유정 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도, 근린시설이라는 용도와 현재 공실, 그리고 승강기 운행불가·운행금지 상태를 빼고 가격을 평가할 수 없습니다. 여기에 과거 공매공고 부기등기까지 교차 확인해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 현장 수요와 설비 정상화 가능성을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
