대전지방법원 2026타경45. 유성구 용산동 세안프라자 3층 302호 근린시설입니다. 감정가가 175,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 60,025,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 상당하지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업용 건물의 3층 근린시설입니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 실제 사용 가능성과 임대수요, 시설 상태가 매수 판단에 더 중요합니다.

현재 소유자는 김영길이며, 2020년 공매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2025년 오유정 명의의 근저당권이 설정되었고, 해당 근저당권자가 2026년 임의경매를 신청했습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 과거 공매공고 기록과 현장의 승강기 운행금지 상태는 입찰 전에 따로 확인해야 할 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 과거 공매 이력 확인

이 사건의 말소기준권리는 2025.03.13 설정된 오유정의 근저당권입니다. 채권최고액은 50,000,000원이며, 채무자는 소유자 김영길입니다. 이후 2026.02.06 기입된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2026.02.11 기입된 유성구 압류는 2026.03.05 해제로 이미 말소되었습니다.

과거 청주성동신용협동조합·서남신용협동조합·청주새마을금고 등 명의의 근저당권과 종전 압류·가압류 등은 2020년 공매 과정에서 정리되었습니다. 과거 등기부에 고액 채권이 기재되어 있었다는 이유만으로 이를 현재 낙찰자의 인수채무에 합산해서는 안 됩니다.

② 임차관계와 실질취득 — 공실이나 임대관계 확인 필요

감정평가서상 이 물건은 현재 공실이고, 내부는 칸막이 벽체로 4개 공간으로 구분되어 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없으며, 예상배당에서도 임차인에 대한 배당이나 보증금 인수를 반영하지 않았습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 공실이라는 사실만으로 과거 임대차나 제3자의 권리관계까지 완전히 배제할 수는 없습니다.

확인된 임차인의 보증금 인수가 없다는 전제에서 낙찰가 60,025,000원 + 인수 0원 = 실질취득 추정 60,025,000원입니다. 다만 취득 관련 부대비용과 시설 보수비용까지 포함한 총투자금은 이보다 커질 수 있습니다. 특히 임대관계가 미상인 만큼 매각물건명세서·현황조사서·점유관계를 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시장가치는 다르다

이 물건은 감정가 175,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 60,025,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 하지만 이 수치는 감정평가액과 경매 최저매각가의 비율이지, 현재 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

추가 유찰 시 최저매각가가 더 낮아지는 시나리오도 존재합니다. 그러나 가격이 내려가더라도 승강기 문제나 임대수요 부족이 해결되는 것은 아닙니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 단순한 유찰 횟수보다 실제 사용 가능 상태와 향후 임대·매각 가능한 금액을 기준으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,025,000원 가정)

예상배당은 근저당권 채권최고액 50,000,000원을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 경매 신청 청구액은 45,000,000원으로 서로 다르며, 실제 피담보채무·이자·집행비용·조세채권 등에 따라 확정 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개

현재 최저매각가 기준에서는 추정 집행비용을 공제하고도 근저당권 채권최고액 50,000,000원을 모두 배당하는 것으로 계산됩니다. 반면 추가 유찰 시에는 근저당권자의 미배당액이 발생합니다.

중요한 점은 근저당권자의 미배당액과 낙찰자의 인수채무를 구분해야 한다는 것입니다. 이 사건의 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 시뮬레이션상 배당 부족액을 낙찰자가 별도로 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 모든 제시 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 용산동 용산고등학교 북동측 인근. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 쇼핑센터 및 학교 등이 혼재하는 주거·상업 복합지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 주변 대로·중로와 연결되는 도로 접근성은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2008.12.19 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 화강석 및 강화유리 마감이며, 공동 위생설비·급배수설비·지하주차장이 있습니다.
• 승강기. 승강기설비가 운행불가·운행금지 상태로 기재되어 있습니다. 상층부 근린시설 이용에 불편이 예상되므로 운행 중단 사유, 수리 가능 여부, 정상화 비용과 일정을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업), 지방산업단지 및 연구개발특구 관련 구역에 해당합니다. 학교 상대보호구역 등의 제한도 있으므로 희망 업종의 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 공부 일치. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주변에 주거·상업시설이 혼재한다는 입지적 조건은 있으나, 개별 3층 근린시설의 실제 임대·매매 수요는 별도의 검증이 필요합니다. 승강기 운행금지와 공실 상태는 환금성을 판단할 때 중요한 변수입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 승강기 운행금지 사유. 승강기 관리주체를 통해 운행금지 원인, 검사·보수 상태, 운행 재개 가능성 및 관련 비용 부담관계를 확인하세요.
• 공실·점유 재확인. 감정평가서상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태와 임대차계약 및 권리신고 현황을 확인하세요.
• 공매공고 기록. 2019.03.07 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기와 2020년 공매 소유권이전의 연결관계를 검토하고, 현재 별도 공매절차의 존재 여부를 확인하세요.
• 상가 임대·매매 시세. 근린시설의 현재 임대료·공실률·매매 가능가격을 별도로 조사해 최저매각가 60,025,000원이 실질적으로 유리한지 검증하세요.
• 시설 및 관리비. 칸막이로 구분된 4개 공간의 실제 사용 가능 상태, 설비 보수 필요성, 체납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 공매 진행내역을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
• 배당액 차이. 신청 청구액 45,000,000원과 근저당 채권최고액 50,000,000원은 다른 개념입니다. 예상배당액을 확정 채무액으로 간주하지 마세요.

맺으며 — “34% 낙찰가가 곧 34%짜리 기회는 아니다”

이 사건의 긍정적인 부분은 권리 구조입니다. 현재 확인되는 말소기준권리와 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정평가서상 공실이어서 임차인 신고에 따른 직접적인 인수액도 계산되지 않았습니다.

그러나 투자 측면에서는 다른 결론이 나옵니다. 감정가 175,000,000원이 3회 유찰되어 60,025,000원까지 내려왔음에도, 현재 시장가치나 임대수익으로 그 가격의 타당성을 입증할 자료가 부족합니다. 특히 3층 근린시설의 승강기 운행금지는 단순한 편의 문제를 넘어 임차수요와 매각 가능성에 영향을 줄 수 있는 실질적 위험입니다.

과거 공매공고 기록과 임대관계 미상이라는 추가 확인 사항도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 시설·수익성·환금성 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 대상입니다. 권리는 대체로 정리 가능, 가격 매력은 검증 보류. 현재 최저가만 보고 서둘러 입찰하기보다 승강기 정상화 가능성과 실제 임대·매매 수요를 확인한 다음 매수 여부를 판단하는 것이 적절합니다.