대전지방법원 2026타경141. 대전광역시 중구 태평동 태평아파트 104동 17층 1702호, 전용 114.74㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 강철원·이경희가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2011.08.31 소유권이전 당시 거래가액은 250,000,000원이었습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2013.01.28 주식회사전북은행 근저당권 166,800,000원입니다.
이 말소기준권리보다 뒤에 설정된 한국외환은행 근저당, 대한투자대부 근저당과 신용보증기금·중소기업은행·전북은행·국민은행·하나은행·서울보증보험의 가압류, 그리고 2026.03.10 경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인의 보증금 승계도 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 동일한 243,600,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경141 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 태평동 317 태평아파트 104동 17층 1702호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 중구 평촌로 111 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 114.74㎡ · 25층 중 17층 |
| 소유자 | 강철원 2분의 1 · 이경희 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2011.08.31 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 243,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 88,708,478원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계로 인한 매수인 인수액은 발생하지 않습니다. 권리상 핵심은 2013.01.28 전북은행 근저당이 말소기준이라는 점입니다. 이후 존속 등기인 근저당 2건과 가압류 6건, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 77.5% 할인 구간이지만 시장은 하락 중
같은 태평아파트의 전용 114.74㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 318,666,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 314,333,333원과 최신 거래 295,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 실질취득액 243,600,000원은 최근 12개월 평균의 77.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 114.74㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 114.74㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 114.74㎡ | 17 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 114.74㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2026.03 | 114.74㎡ | 6 | 319,000,000원 |
| 2026.03 | 114.74㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2026.02 | 114.74㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 114.74㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 114.74㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2025.06 | 114.74㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2025.05 | 114.74㎡ | 20 | 335,000,000원 |
| 2025.04 | 114.74㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.74㎡ | 9건 | 314,333,333원 |
최근 실거래 전체 범위는 295,000,000원에서 335,000,000원이고, 가장 최근인 2026.07 거래에는 295,000,000원과 같은 17층의 330,000,000원이 함께 확인됩니다. 현재 최저가 243,600,000원은 최근 12개월 평균 대비 77.5%로 가격 여유가 보입니다. 다만 최근 12개월과 그 이전 거래를 비교한 추세가 -5.2%이므로, 시세가 상승하는 국면이 아니라는 점은 반드시 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,210,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 166,800,000원 | 166,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 120,000,000원 | 72,589,600원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대한투자대부 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 528,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 1,927,818,149원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사전북은행 | 12,255,719원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사국민은행 | 88,705,130원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사하나은행 | 43,967,671원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 280,875,230원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,288,421,899원 가운데 현재 회차 예상 채권자 배당액은 239,389,600원이며 미배당액은 3,049,032,299원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당은 후순위 채권의 배당 부족을 뜻하며, 매수인 인수액은 별도로 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 243,600,000원 | 239,389,600원 | 3,049,032,299원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 170,520,000원 | 167,332,720원 | 3,121,089,179원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 119,363,999원 | 116,892,903원 | 3,171,528,996원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 임차인이나 별도 인수 권리가 없으므로 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 배당 부족 자체보다 실제 응찰가가 최근 거래 수준과 비교해 어느 위치에 있는지가 더 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 25층 건물의 17층 1702호입니다.
- 입지. 대전광역시 중구 태평동 태평오거리 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 태평 단지는 1,214세대이며 사용승인일은 2000.05.26입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목은 대, 공시지가 1,223,000원/㎡이며 아파트단지 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 주위로 대로 등에 접하며 토지 도로접면은 광대소각으로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 동일 전용면적 114.74㎡ 실거래가 12건 확인되며, 최근 12개월 표본은 9건입니다. 다만 최근 거래 추세는 -5.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2013.01.28 을구 20번 전북은행 근저당을 기준으로 등기부 원본의 말소·변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유관계와 인도 가능 여부는 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 318,666,666원보다 최근 12개월 평균 314,333,333원과 최신 거래 295,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.2%입니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 동일 층 거래 참고. 2026.07 동일 전용면적 17층 거래가 330,000,000원으로 확인되지만, 같은 달 3층 거래는 295,000,000원입니다. 층뿐 아니라 내부 상태와 개별 조건 차이를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 미배당액이 크지만 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 채권총액 자체를 낙찰자가 떠안는 것으로 오해하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 체납 관리비와 조세 관련 사항을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락 추세까지 보자
이 사건은 권리분석과 가격분석의 방향이 비교적 분명합니다. 권리에서는 2013.01.28 전북은행 근저당이 기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격에서는 한 차례 유찰된 현재 최저가 243,600,000원이 곧 실질취득액이고, 최근 12개월 평균 314,333,333원의 77.5%에 해당합니다. 따라서 현재 회차에는 분명한 가격 차이가 있습니다. 다만 최신 거래가 295,000,000원이고 최근 추세가 -5.2%인 만큼, 이 차이를 전부 안전마진으로 간주해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격도 검토 가능한 구간이지만 하락장 보정은 필수. 이 물건의 승부처는 현재의 할인폭과 앞으로의 시세 하락 위험 사이에서 응찰 상한을 얼마나 보수적으로 잡느냐입니다.
