청주지방법원 2025타경5592. 진천군 광혜원면 포레가 101동 13층 1305호 아파트입니다. 감정가는 251,000,000원이고 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 175,700,000원입니다. 표면상 감정가의 70%까지 낮아졌지만, 이 사건은 단순히 “유찰돼 싸졌다”로 접근하면 안 됩니다. 등기부상 2025.01.16 설정된 동원건설산업주식회사 전세권이 2025.07.03 근저당보다 앞서며, 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다.
더 중요한 변수는 곽호인입니다. 전입신고일이 2025.05.13으로 말소기준 근저당 2025.07.03보다 빠르기 때문에 대항력 있는 점유자로 판정되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰자가 추가 부담할 가능성을 배제할 수 없으며, 현재 자료만으로는 그 금액을 특정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5592 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 광혜원면 실원리 650 포레가 101동 13층 1305호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제101동 제13층 제1305호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 권혁록 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 175,700,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청채권 | 800,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.03 근저당권 · 곽영찬 · 채권최고액 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다
권리 순서는 명확합니다. 소유권보존 이후 2025.01.16 동원건설산업주식회사 전세권이 먼저 설정됐고, 그 뒤 2025.07.03 곽영찬 근저당권이 설정돼 말소기준이 됐습니다. 따라서 후순위인 근저당권과 2025.12.31 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 전세권은 그대로 매수인에게 인수됩니다.
② 점유·임차인 — 실제 확인된 2명, 한 명은 보증금 미상
| 점유자 / 권리자 | 점유부분 | 전입·등기 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 동원건설산업(주) | 전체 | 전입신고일 미상 · 전세권 2025.01.16 | 10,000,000원 | 판정 미상 | 미상 | 전세권 인수 |
| 곽호인 | 확인 필요 | 2025.05.13 전입 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
동원건설산업(주)은 현황조사에서 전체 점유자로 확인됐지만 전입신고일이 확인되지 않아 임차인으로서의 대항력은 단정할 수 없습니다. 다만 별개의 등기된 전세권 자체가 선순위이므로 10,000,000원 인수 문제는 명확합니다.
곽호인은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인됐고, 전입일이 2025.05.13입니다. 이는 말소기준 2025.07.03보다 빠르므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 문제는 보증금이 미상이라는 점입니다. 보증금 규모와 배당요구·확정일자 관계가 확인되지 않은 상태에서는 최종 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
③ 실질취득 — 최저가가 곧 총비용이 아니다
현재 회차 최저매각가는 175,700,000원입니다. 그러나 확정적으로 인수되는 전세권 10,000,000원을 더하면 최소 실질취득 부담은 185,700,000원입니다. 여기에 곽호인의 보증금 중 낙찰자가 부담해야 할 금액이 발생하면 총 취득부담은 더 커집니다.
| 현재 최저매각가 | 175,700,000원 |
|---|---|
| 선순위 전세권 인수 | 10,000,000원 |
| 확인 가능한 최소 부담 | 185,700,000원 |
| 곽호인 보증금 | 미상 · 추가 인수 가능성 |
④ 예상배당표 (매각가 175,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,259,800원 |
| 1. 전세권 · 동원건설산업주식회사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 곽영찬 | 900,000,000원 | 162,440,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 배당액은 채권총액 910,000,000원 중 172,440,200원이며, 미배당액은 737,559,800원입니다. 배당 시뮬레이션의 전세권 10,000,000원 배당 표기와 별개로, 매각물건명세서에는 해당 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있으므로 실제 입찰 판단은 선순위 전세권 인수 조건을 기준으로 해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 175,700,000원 | 172,440,200원 | 737,559,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 122,989,999원 | 120,468,139원 | 789,531,861원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 86,092,999원 | 84,143,325원 | 825,856,675원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 175,700,000원에서 122,989,999원, 86,092,999원으로 낮아집니다. 그러나 선순위 전세권의 인수 조건과 곽호인의 대항력 문제는 낙찰가가 낮아진다고 자동으로 사라지는 것이 아닙니다. 따라서 다음 회차를 검토하더라도 낙찰가 + 인수권리 + 미확정 임차보증금을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 진천군 광혜원면 광혜원리 소재 화랑공원 북서측 인근이며, 아파트단지·주상용·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 18층 건물 중 13층 1305호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로 및 중로와 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 1번 동원건설산업주식회사 전세권 10,000,000원이 매각 후 존속·인수되는 조건을 원문에서 재확인해야 합니다.
- 곽호인 보증금 확인. 대항력은 확인됐지만 보증금이 미상입니다. 보증금·계약내용·배당요구 여부를 확인하기 전에는 최종 인수액을 산정할 수 없습니다.
- 실질취득 기준. 현재 확인 가능한 최소 부담은 175,700,000원 + 10,000,000원 = 185,700,000원이며, 곽호인 관련 금액이 추가될 수 있습니다.
- 배당표와 인수조건 분리. 배당 시뮬레이션상 전세권 배당액이 잡혀 있어도 매각물건명세서상 인수 문구가 있으므로 이를 소멸로 해석하면 안 됩니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 단지·동일 면적의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 동원건설산업(주)와 곽호인의 실제 점유관계 및 서로의 권리관계를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 선순위 권리가 먼저다
이 물건의 감정가는 251,000,000원, 현재 최저매각가는 175,700,000원입니다. 1회 유찰로 숫자만 보면 접근하기 쉬워 보이지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 10,000,000원 선순위 전세권이 매수인에게 인수되고, 대항력 있는 곽호인의 보증금은 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 확인 가능한 최소 취득부담부터 이미 185,700,000원이며, 실제 총액은 곽호인의 보증금 관계에 따라 더 올라갈 수 있습니다. 실거래 자료도 없어 이 금액이 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 “가격 할인보다 권리확정이 우선”입니다. 전세권 인수와 곽호인 보증금을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
