대전지방법원 2026타경165. 대덕구 법동 그린타운아파트 107동 4층 406호입니다. 현재 소유자는 김하윤이며, 2021.07.26. 김영미 명의로 증여받은 뒤 2022.05.12. 개명했습니다. 이번 경매의 핵심 말소기준권리는 2021.08.06. 주식회사신한은행 근저당권 93,500,000원입니다. 그 뒤 설정된 노미연의 근저당권 34,500,000원과 전세권 5,000,000원, 롯데캐피탈·신한은행 가압류 및 여러 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가는 188,000,000원이지만 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 131,600,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 168,291,666원과 2026.07 최신 거래 168,000,000원보다 모두 낮은 수준입니다. 제공된 최근 시세 비교지표 역시 78.2%로 나타납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경165 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 법동 195-1 그린타운아파트 107동 4층 406호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 4층 · 아파트로 이용중 |
| 시세 매칭 면적 | 59.34㎡ |
| 사용승인일 | 1993.11.12 |
| 소유자 | 김하윤 · 2021.07.26. 증여 · 2022.05.12. 개명 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 84,281,739원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.06. 신한은행 근저당권입니다. 2024.09.11. 노미연 근저당권과 같은 날 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권, 2025년 롯데캐피탈·신한은행 가압류, 2026년 경매개시결정들은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 등기자료에도 각 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 아래
그린타운의 시세 매칭 면적은 59.34㎡이고, 최근 12개월 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 168,291,666원, 최저 거래는 150,000,000원, 최고 거래는 199,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 168,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.34㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2026.07 | 59.34㎡ | 5 | 159,000,000원 |
| 2026.07 | 59.34㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 59.34㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.34㎡ | 2 | 154,500,000원 |
| 2026.01 | 59.34㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 59.34㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2025.11 | 59.34㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2025.11 | 59.34㎡ | 8 | 198,000,000원 |
| 2025.11 | 59.34㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.10 | 59.34㎡ | 15 | 199,000,000원 |
| 2025.09 | 59.34㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.34㎡ | 12건 | 168,291,666원 |
현재 최저매각가 131,600,000원은 최근 12개월 평균 168,291,666원의 78.2%이며, 최근 12개월 최저 거래인 150,000,000원과 최신 거래 168,000,000원보다도 낮습니다. 이번 회차에서는 신건 감정가가 아니라 1회 유찰 후의 최저가를 기준으로 보면 가격 메리트가 분명해진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 93,500,000원 | 93,500,000원 |
| 3. 근저당 · 노미연 | 34,500,000원 | 34,500,000원 |
| 4. 전세권 · 노미연 | 5,000,000원 | 957,600원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 17,664,504원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 27,888,449원 | 0원 |
| 7. 롯데캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 178,552,953원, 채권자 예상배당 128,957,600원, 부족액 49,595,353원. 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원입니다. 집행비용은 제공된 배당 시나리오의 2,642,400원을 사용했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 131,600,000원 | 128,957,600원 | 49,595,353원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 92,120,000원 | 90,061,840원 | 88,491,113원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 64,483,999원 | 62,923,287원 | 115,629,666원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 84,281,739원보다 신한은행 예상배당액이 큰 것으로 계산되어 신청채권은 충족되는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에도 충족으로 계산되지만, 3회 유찰 시에는 신한은행 예상배당액 62,923,287원으로 신청채권액에 미달합니다. 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지초등학교 북동측 인근. 주위에 아파트단지·근린생활시설·단독·다가구주택·근린공원·교육시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 4층 406호이며 사용승인일은 1993.11.12입니다.
- 단지. 그린타운은 1,050세대이며, 동일 면적 최근 12개월 거래는 12건입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,127,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 주위로 광대로 및 중로와 접하고 내부진입도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 노미연 전세권은 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만, 현재 회차에서는 일부 미배당이 발생하는 구조입니다.
- 가격 상한. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.2%입니다. 최근 거래 12건의 가격 범위와 대상 호수의 층·상태를 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 통계. 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.7회를 현재 1회 유찰 상태와 함께 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14이고 매각기일은 2026.08.19입니다. 입찰 직전 등기·매각물건명세서·현황조사를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순해졌고, 현재 가격은 최근 시세 아래다
이 물건은 2021.08.06. 신한은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 정리되는 전형적인 말소 구조입니다. 후순위 전세권이 현재 매각가에서 전액 배당되지 않더라도 등기상 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 가격도 1회 유찰 후 131,600,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 168,291,666원의 78.2% 수준입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “후순위 미배당을 인수하는가”가 아니라 실제 점유관계 확인과 적정 응찰가 결정입니다. 임대관계가 미상이라는 점과 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.7회를 확인한 뒤 가격을 정하는 접근이 맞습니다. 권리상 인수 0원, 가격은 최근 실거래 아래, 점유 확인은 필수. 이 세 가지가 대전 2026타경165의 핵심입니다.
