대전지방법원 2026타경600053. 대전 동구 홍도동 신동아파밀리에3단지 113동 8층 806호 아파트입니다. 감정평가 이용상태는 침실3·거실·주방및식당·욕실2 등의 아파트이고, 실거래 비교면적은 84.96㎡입니다. 현재 소유자는 한승희이며 2013.03.25 소유권을 취득했고 거래가액은 189,500,000원입니다.
권리구조의 핵심은 단순합니다. 2024.03.21 설정된 으뜸새마을금고의 채권최고액 295,200,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 삼성카드·우리금융캐피탈· 엔에이치농협캐피탈·신한카드·대전신용보증재단·하나캐피탈의 가압류가 순서대로 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 그것이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600053 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 홍도동 1001 신동아파밀리에아파트3단지 113동 8층806호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 동구 동산초교로55번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 침실3·거실·주방및식당·욕실2 · 14층 건물 |
| 단지 / 세대수 | 신동아파밀리에3단지 · 153세대 · 2007.07.31 준공 |
| 소유자 | 한승희 · 2013.03.25 소유권이전 · 거래가액 189,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 217,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 으뜸새마을금고 / 257,955,730원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.21 을구 11번 으뜸새마을금고 근저당 · 채권최고액 295,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준은 2024.03.21 으뜸새마을금고 근저당입니다. 이후 가압류 6건과 2026.01.12 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·하나은행·한국주택금융공사·디지비캐피탈 관련 근저당권도 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래권 아래
신동아파밀리에3단지 비교면적 84.84~84.96㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 290,791,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 279,642,857원, 최신 거래는 2026.06 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.84㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 5 | 289,700,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 7 | 289,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 5 | 278,800,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2025.06 | 84.84㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2025.06 | 84.84㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2025.05 | 84.85㎡ | 7 | 295,000,000원 |
| 2025.02 | 84.84㎡ | 11 | 333,000,000원 |
| 2025.02 | 84.96㎡ | 8 | 299,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.84~84.96㎡ | 7건 | 279,642,857원 |
현재 최저매각가는 217,700,000원으로 최근 12개월 평균의 77.8%입니다. 특히 본건과 같은 84.96㎡·8층 거래가 2026.04 280,000,000원에 신고돼 있어 현재 최저가는 최근 거래권보다 분명 낮습니다. 따라서 이번 회차는 신건 감정가 311,000,000원일 때와 달리 가격 할인 폭이 실제로 생긴 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,847,800원 |
| 2. 근저당 · 으뜸새마을금고 | 295,200,000원 | 213,852,200원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 7,322,223원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 32,417,553원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 34,328,379원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 | 6,783,730원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 대전신용보증재단 | 34,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나캐피탈 | 25,691,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 435,743,075원 중 예상배당은 213,852,200원, 미배당은 221,890,875원입니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 217,700,000원 | 213,852,200원 | 221,890,875원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 152,390,000원 | 149,456,540원 | 286,286,535원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 106,673,000원 | 104,379,578원 | 331,363,497원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 동산초등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지·단독 및 다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 북측 인근에 한남대학교가 있고 서측으로 철도가 지나갑니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 신동아파밀리에3단지는 총 2개동 153세대입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 남측·서측 소로, 동측 중로, 북측 세로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구와 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 909,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 비교면적 실거래는 12건이며 최근 12개월 표본은 7건입니다. 최근 거래가격은 270,000,000원에서 289,700,000원 범위에 형성돼 있고 최신 거래는 280,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.03.21 을구 11번 으뜸새마을금고 근저당이 기준이며 이후 가압류 6건이 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 미배당과 인수를 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당 221,890,875원이 발생하지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 평균 290,791,666원보다 최근 12개월 평균 279,642,857원과 최신 거래 280,000,000원을 응찰가 판단의 중심에 두는 편이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.7%이므로 현재 77.8% 할인만으로 향후 가격 방어력을 단정하지 말아야 합니다.
- 동일 층 비교. 2026.04 같은 84.96㎡·8층 거래가 280,000,000원이므로 본건의 층과 면적을 비교할 수 있는 직접적인 실거래 기준입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전 + 가격 할인, 다만 하락장은 체크”
이 물건의 강점은 두 가지가 겹칩니다. 첫째, 2024.03.21 으뜸새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 가압류 6건이 모두 소멸하고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 감정가 311,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 217,700,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 279,642,857원의 77.8%입니다.
반면 최근 거래 추세는 -8.7%입니다. 따라서 290,791,666원의 전체 평균이나 과거 고가 거래를 근거로 할인폭을 과장하면 안 됩니다. 최신 2026.06 거래 280,000,000원, 같은 84.96㎡·8층의 2026.04 거래 280,000,000원, 최근 12개월 평균 279,642,857원을 놓고 보면 현재 회차의 가격 경쟁력은 분명하지만 하락 흐름을 감안한 응찰가 관리가 필요합니다. 결론은 권리는 양호하고 가격도 유찰로 매력 구간에 들어왔지만, 점유·임대관계와 하락 추세를 마지막까지 확인해야 하는 물건입니다.
