청주지방법원 2025타경5875. 괴산군 청천면 청천리 57-4의 주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 조적조(연와조) 슬래브지붕 단층 주택으로 방·주방·거실·욕실 겸 화장실 등의 구조이고, 토지는 지목 ‘대’, 면적 334.0㎡입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 및 조경수 포함으로 기재돼 있습니다.
권리의 중심은 2015년 9월 24일 설정된 청천농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 114,000,000원이고 토지 청천리 57-4가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 서울보증보험의 가압류, 국의 압류, 청천농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 제공된 권리관계에서는 매수인이 별도로 승계하는 금액이 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5875 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 청천면 청천리 57-4 · 충청북도 괴산군 청천면 청천9길 31-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(방, 주방, 거실, 욕실겸 화장실 등) |
| 건물 구조 | 조적조(연와조) 슬래브지붕 단층 · 외벽 치장석 등 · 내벽 벽지 등 · 바닥 장판 및 타일 등 |
| 토지 | 대 · 334.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이태식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 115,068,000원 / 80,548,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청천농업협동조합 / 108,649,166원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 조경수 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 별도로 승계할 임차보증금이 확인되지 않고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 현재 말소기준은 2015.09.24 청천농업협동조합 근저당이며, 그 이후 서울보증보험 가압류, 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 유찰률보다 현지 시세 확인이 우선
현재 최저매각가는 80,548,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 56,383,600원, 3회 유찰 시 39,468,520원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 최저가가 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,548,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,849,864원 |
| 을구 6번 근저당권 · 청천농업협동조합 | 114,000,000원 | 78,698,136원 |
| 갑구 2번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 63,379,861원 | 0원 |
| 갑구 2-1번 가압류 변경 | 49,403,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 226,783,788원 중 78,698,136원이 배당되고, 미배당은 148,085,652원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청천면사무소 남측 인근에 위치하며, 주변은 청천면 소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 인근 노선변에 버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근 및 대중교통편은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 조적조(연와조) 슬래브지붕 단층 주택이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 334.0㎡, 평지·자루형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 79,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 및 조경수가 포함됩니다. 현장에서 경계와 포함 대상을 대조할 필요가 있습니다.
- 현지 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 청천면 유사 주택과 토지의 실제 거래수준을 확인해야 합니다.
- 도로 조건 확인. 토지자료의 도로접면이 ‘세로한면(불)’로 기재돼 있으므로 실제 진입여건과 이용상 제약을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 상대보호구역·역사문화환경보존지역·공장설립제한지역 등 중첩 규제가 있으므로 향후 증축·개축·용도변경 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 압류·세금 배당 확인. 국 압류가 존재하고 예상배당표는 당해세 등을 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당순위는 매각 전 원본 서류와 세금 관련 사항을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 확인
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2015.09.24 청천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 서울보증보험 가압류·국 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 최저가가 80,548,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 주택과 334.0㎡ 토지·제시외 건물·조경수가 함께 매각됩니다. 따라서 ‘70%니까 싸다’는 결론보다 현지 시세와 실제 환금성을 먼저 검증해야 하는 물건입니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 최종 응찰 판단의 승부처는 현장과 가격입니다.
