청주지방법원 2025타경5875. 괴산군 청천면 청천리 57-4의 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 방·주방·거실·욕실 겸 화장실 등을 갖춘 주택이고, 건물은 조적조(연와조) 슬래브지붕 단층입니다. 토지는 334.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 평지·자루형입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 및 조경수 포함이라고 기재돼 있습니다.
권리구조의 중심은 2015년 청천농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 114,000,000원이고, 채무자는 소유자 이태식입니다. 그 이후 서울보증보험 주식회사 가압류, 국의 압류, 청천농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 별도로 승계할 보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5875 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 청천면 청천리 57-4 · 충청북도 괴산군 청천면 청천9길 31-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(방, 주방, 거실, 욕실겸 화장실 등) · 조적조(연와조) 슬래브지붕 단층 |
| 토지 | 334.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 자루형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이태식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 115,068,000원 / 56,384,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청천농업협동조합 / 108,649,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 조경수 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2015.09.24 접수된 청천농업협동조합 근저당권이며, 이후의 서울보증보험 주식회사 가압류, 국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 56,384,000원으로 감정가 115,068,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 56,384,000원 | 54,969,088원 | 171,814,700원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,468,800원 | 38,358,362원 | 188,425,426원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 27,628,160원 | 26,730,853원 | 200,052,935원 |
③ 예상배당표 (매각가 56,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,414,912원 |
| 1. 근저당 · 청천농업협동조합 | 114,000,000원 | 54,969,088원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 63,379,861원 | 0원 |
| 3. 가압류 변경분 | 49,403,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,414,912원을 제외한 54,969,088원이 청천농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권 미배당액은 171,814,700원이나, 이는 채권자의 미회수액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 괴산군 청천면 청천리 소재 청천면사무소 남측 인근이며, 주변은 청천면소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 인근 노선변에 버스정류장이 있고 차량접근과 대중교통편은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 주택으로 이용 중이며 조적조(연와조) 슬래브지붕 단층입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 334.0㎡의 대지로 토지이용상황은 단독, 평지·자루형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 79,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공장설립제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 토지·건물 일괄매각이고 제시외 건물 및 조경수가 포함되므로, 현장에서 경계와 포함 대상을 직접 확인해야 합니다.
- 실거래 대조. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 최저가 56,384,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 별도 검증이 필요합니다.
- 도로·형상 확인. 토지가 자루형이고 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있어 차량 진입과 이용 편의성을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 매각기일 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 확신은 아직 없다
이 사건은 권리 자체보다 물건성과 가격 검증이 더 중요한 유형입니다. 2015.09.24 청천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류는 소멸하며, 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다.
그러나 현재 최저가가 감정가의 49%라고 해서 곧바로 저가매수 기회라고 볼 수는 없습니다. 비교할 최근 실거래가 없고, 이미 2회 유찰됐으며, 연립/다세대 + 토지에 제시외 건물·조경수까지 일괄매각됩니다. 권리 인수는 낮은 위험, 가격 판단은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 56,384,000원이라는 숫자보다 실제 이용성과 환금성이 그 가격을 뒷받침하는지 확인하는 데 있습니다.
