대구지방법원 2023타경794. 경주시 강동면 왕신리 480-11의 토지와 공장·사무실로 이용 중인 건물입니다. 토지는 공장용지 5,519㎡이고, 건물은 일반철골구조 공장과 3층 사무실로 이용되고 있습니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 최저가는 739,678,000원으로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.

등기상 핵심은 단순합니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2022.04.01 설정된 두원농업협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 2022.08.19 설정된 이종민 근저당 350,000,000원과 2023.04.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 실제 난도는 등기보다 점유·임차관계에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 어렵다

2012년부터 2020년 사이의 기존 근저당·압류·가압류·전세권 등은 2021.06.29 임의경매 매각 과정에서 이미 말소된 내역입니다. 현재 소유권은 2021.06.29 비케이글로벌쉽야드주식회사와 제이엠피글로벌주식회사가 취득한 뒤, 2021.10.14 나머지 지분이 비케이글로벌쉽야드주식회사로 이전되면서 단독소유가 됐습니다.

② 임차인 — 실제 점유자 9명, 미상 인수 3명이 핵심

실제 점유자는 9명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 확인된 대항력 임차인은 조현숙·주식회사 전영이앤에스·김순옥이며, 이들의 보증금 합계 8,000원은 배당 없이 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 확인되는 실질취득액은 최저가 739,678,000원에 8,000원을 더한 739,686,000원입니다.

그러나 이 금액을 최종 실질취득액으로 보면 안 됩니다. 이재영·주식회사 신우자원무역·엄부성은 말소기준일보다 앞선 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 3명은 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 향후 확인되는 미배당 보증금이 있다면 매수인 실질취득액에 추가될 수 있습니다.

③ 가격 구조 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 739,678,000원으로 감정가 2,156,495,200원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 517,774,599원, 5회 유찰 시 362,442,219원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.

특히 공장·사무실과 토지를 일괄매각하는 물건으로, 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 점유관계 및 인수 보증금을 먼저 확정해야 합니다. 현재 자료상 직접적인 실거래 비교값을 근거로 한 시세 할인 판단은 하지 않고, 경매 회차와 인수구조만으로 접근하는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 739,678,000원 가정)

현재 회차의 근저당 채권 합계는 2,030,000,000원이고 예상배당은 729,881,220원, 미배당은 1,300,118,780원입니다. 신청채권자 청구액 1,446,663,770원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)

• 입지. 경주시 강동면 왕신리 소재 경주강동일반산업단지 서측 인근이며, 주변은 중·소규모 공장과 농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용. 건물 가)는 공장, 나)는 사무실로 이용 중입니다.
• 건물. 공장은 일반철골구조 칼라시트지붕 단층, 사무실은 일반철골구조 슬래브지붕 3층이며 사무실 사용승인일은 2013.06.05입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·화재발신기 등이 있습니다.
• 토지. 공장용지 5,519㎡, 계획관리지역이며 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 규제. 공장설립승인지역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉되며 성장관리계획구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
• 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 미상 3명 확인. 이재영·주식회사 신우자원무역·엄부성의 실제 보증금과 점유범위, 배당관계를 확인해야 합니다.
• 확인된 인수 8,000원. 조현숙 5,000원, 주식회사 전영이앤에스 1,000원, 김순옥 2,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
• 실질취득액 기준. 현재 확인 기준은 739,686,000원이지만 미상 인수액이 추가될 수 있으므로 최저가 739,678,000원만으로 입찰 상한을 정하면 안 됩니다.
• 점유부분 확인. 여러 점유자의 점유부분이 미상으로 표시돼 있어 공장·사무실 내부의 실제 사용구획을 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물도 포함되므로 현황과 매각범위를 직접 맞춰야 합니다.
• 배당 부족 확인. 현재 회차에서도 근저당 채권 2,030,000,000원 중 1,300,118,780원이 미배당으로 남는 구조입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 점유관계를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 먼저 풀어야 할 것은 ‘미상 인수액’

이 사건은 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 숫자와 다릅니다. 말소기준 이후 등기권리는 소멸하지만, 실제 점유자 9명 중 3명은 보증금이 확인되지 않은 채 말소기준보다 먼저 전입해 있어 대항력 가능·미상 상태입니다.

확인된 인수액 8,000원을 반영한 최소 실질취득액은 739,686,000원이지만, 미상 점유자의 보증금이 확인되면 실질취득액은 더 올라갈 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “3회 유찰이라 싸다”가 아니라 “미상 인수액을 먼저 확정해야 가격을 판단할 수 있다”가 핵심입니다. 일괄매각·제시외 건물·다수 점유까지 함께 확인해야 하므로, 현재 단계에서는 가격보다 인수범위 확정이 우선입니다.