청주지방법원 2025타경51193. 충청북도 청주시 청원구 정상동 71 소재 근린시설과 토지를 대상으로 하는 경매입니다. 감정평가서상 건물 기호 2·3·6·7은 제조업소로 이용 중인 일반철골구조 단층 건물이며, 건물과 토지가 일괄매각됩니다.
소유자는 농업회사법인영원한주식회사입니다. 현재 경매는 농업협동조합자산관리회사가 신청했으며, 청구금액은 1,466,833,233원입니다. 매각대금 예상배당표에서는 여러 근저당권자가 순차적으로 배당을 받지만, 신청채권자에 대한 예상배당은 0원으로 산정돼 있습니다. 이는 선순위 근저당권의 말소·이전 관계와 배당 가정을 반드시 대조해야 할 이유입니다.
또한 신건 최저매각가 2,854,326,200원에 응찰하는 경우 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 실제 임대관계와 세금채권의 우선순위까지 확정되었다는 의미는 아닙니다. 배당 부족액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념이므로, 미배당 채권액 전체를 낙찰자가 떠안는 것으로 해석해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51193 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 정상동 71 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 청원구 토성로214번가길 26-7 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 제조업소 이용 |
| 건물 현황 | 기호 2·3·6·7 · 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 |
| 토지 참고 현황 | 토지면적 1,984㎡ · 공부상 공장용지 · 공업용 |
| 소유자 | 농업회사법인영원한주식회사 |
| 감정가 | 2,854,326,200원 |
| 최저매각가 | 2,854,326,200원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 1,466,833,233원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시 외 건물 포함 · 이동 가능한 컨테이너 및 수목 제외 |
| 임대관계 | 미상 · 점유 및 임대차 현황 확인 필요 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 근저당권과 압류가 복잡하게 얽혀 있다
권리분석의 출발점은 말소기준권리입니다. 제시된 권리분석상 기준은 2020.12.24 접수된 을구 2번 태인산업주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 650,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
다만 이보다 앞선 2019.12.12 충북원예농업협동조합 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되면서도 2025.04.02 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기록이 함께 나타납니다. 이 관계를 명확히 확인하지 않고 2020년 근저당권을 최종 말소기준권리로 단정하는 것은 위험합니다.
② 임차·인수 관계 — 추정 인수 0원, 점유 확인은 별개
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 제조업소로 이용 중인 건물의 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 대항력 발생 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 확인된 임차인 | 등재된 임차인 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (제시된 시뮬레이션) |
| 후순위 등기권리 | 매각으로 소멸하는 것으로 분류 |
| 추가 확인 | 실제 점유관계, 임대차, 세금채권 및 선순위 권리 |
③ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 커진다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,854,326,200원입니다. 회차별 예상 매각가와 미배당액은 아래와 같습니다. 모든 회차에서 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산되지만, 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 유찰에 따라 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당액 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 2,854,326,200원 | 2,823,382,938원 | 830,482,889원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 2,283,460,960원 | 2,258,226,350원 | 1,395,639,477원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,826,768,768원 | 1,806,101,080원 | 1,847,764,747원 | 0원 |
유찰 시 매각가가 내려가면 채권자 배당액도 감소하고, 미배당액은 증가하는 구조입니다. 그러나 매수인이 부담하는 인수액은 별도로 판단해야 하므로, 미배당액 증가만으로 매수인 부담이 증가한다고 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,854,326,200원 가정)
다수의 근저당권자와 가압류 채권자가 존재하는 배당구조입니다. 아래는 제시된 시뮬레이션의 배당 금액이며, 실제 배당순위나 최종 배당표를 확정한 것은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 30,943,262원 |
| 1. 을구 2 · 태인산업주식회사 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 을구 3 · 태인산업주식회사 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 3. 을구 4 · 고석철 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 4. 을구 6 · 고석철 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 을구 8 · 고석철 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 6. 갑구 10 · 신용보증기금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 7. 갑구 14 · 주식회사 비스파 | 414,235,616원 | 414,235,616원 |
| 8. 을구 11 · 주식회사또바기 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 9. 을구 12 · 주식회사대한사람대한으로 | 480,000,000원 | 49,147,322원 |
| 10. 갑구 16 · 전휴미 | 377,267,788원 | 0원 |
| 11. 갑구 18 · 유병일 | 22,362,423원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 채권최고액 또는 청구금액 기준의 단순 시뮬레이션입니다. 을구 3번 근저당권 감액 이력과 선순위 권리의 유효성 확인이 반영되지 않았을 수 있으며, 당해세·최우선변제 등도 별도 확인해야 합니다.
| 가정 매각대금 | 2,854,326,200원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 30,943,262원 |
| 채권액 합계 | 3,653,865,827원 |
| 채권자 예상배당 | 2,823,382,938원 |
| 채권자 미배당 | 830,482,889원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
| 신청채권자 청구액 | 1,466,833,233원 |
| 신청채권자 예상배당 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변 환경. 청주시 청원구 정상동 소재 봉정저수지 북측 인근입니다. 주변에는 중·소규모 공장, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 기호 2·3·6·7은 일반철골구조 기타(판넬)지붕의 단층 건물입니다. 내·외벽은 판넬마감 등이며, 기본적인 위생·급배수설비가 갖추어져 있습니다.
- 현재 이용. 기호 2·3·6·7은 제조업소로 이용 중입니다. 실제 사용 현황과 향후 이용 가능 업종은 관련 인허가 및 토지이용 제한사항을 함께 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 토지 참고정보에는 면적 1,984㎡, 공장용지, 일반공업지역, 일반산업단지 및 지구단위계획구역 관련 사항이 표시되어 있습니다. 다만 감정평가서에는 기호 1·4·5·8의 자연녹지지역 관련 내용이 있어 목록별 용도지역을 대조해야 합니다.
- 비행안전·소음 규제. 감정평가서에 비행안전제6구역 및 청주비행장 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 증축·개축과 시설 이용 계획 수립 시 해당 규제를 확인해야 합니다.
- 도시관리계획. 청주 넥스트폴리스 예정지 관련 도시관리계획 입안 및 행위제한지역 사항이 기재되어 있으므로 토지별 규제 적용 여부와 개발계획을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황의 차이. 목록 8번 토지는 공부상 지목이 '답'이지만 현황은 '전'으로 이용 중입니다. 실제 이용, 지목, 전용 가능 여부를 구분해야 합니다.
- 환금성. 제조업소와 토지를 함께 매각하는 물건으로 일반 주거용 부동산과는 수요층이 다릅니다. 토지 이용규제, 설비 상태, 실제 점유 및 산업용 부동산 수요에 따라 거래 가능성과 적정 매각가격이 달라질 수 있습니다.
⑥ 매각 범위 — 일괄매각과 제외 물건
매각물건명세서 비고에 따르면 이 사건은 일괄매각이며, 제시 외 건물도 매각에 포함됩니다. 다만 감정평가서상 이동 가능한 컨테이너와 수목은 매각에서 제외됩니다.
| 매각 방식 | 일괄매각 |
|---|---|
| 제시 외 건물 | 매각 포함 |
| 이동 가능 컨테이너 | 매각 제외 (감정평가서상 ㅁ.~ㅌ.) |
| 수목 | 매각 제외 |
| 목록 8번 | 공부상 '답' · 현황 '전' |
제시 외 건물이 포함된다는 사실만으로 모든 현장 시설물이 매각대상에 포함되는 것은 아닙니다. 실제 경계, 부합물·종물 여부, 이동 가능 시설의 소유관계 및 철거·인도 문제를 확인하는 것이 좋습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당권 원본 확인. 2019년 충북원예농업협동조합 근저당권의 말소 표시와 2025년 농업협동조합자산관리회사 이전 기록의 관계를 확인하세요. 공동담보목록과 최종 등기상태를 함께 대조해야 합니다.
- 근저당권 감액 확인. 태인산업주식회사 을구 3번 근저당권은 390,000,000원에서 110,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 실제 배당계산에 반영되어야 할 금액을 확인하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 신청채권자의 청구금액은 1,466,833,233원인데 예상배당은 0원입니다. 채권양도 관계와 실제 배당순위가 일치하는지 검증하세요.
- 국세·지방세 우선순위. 압류채권의 존재와 말소 상태, 세금채권의 법정기일, 당해세 여부 및 우선배당 금액을 확인하세요.
- 현장 점유·임대차 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 제조업소의 실제 점유자와 임대차계약 여부, 사업자등록 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각대상 경계 확인. 제시 외 건물은 포함되고 이동 가능한 컨테이너·수목은 제외됩니다. 현황도면과 매각물건명세서를 대조해 매각 범위를 확인하세요.
- 토지이용규제 확인. 일반공업지역과 자연녹지지역 관련 기록, 비행안전·소음 규제 및 넥스트폴리스 예정지 관련 제한을 각 토지 목록별로 확인하세요.
- 시세와 시설 상태 검증. 일반적인 주거용 실거래가 비교를 적용할 수 없습니다. 동일 권역의 산업용 토지·제조업소 거래와 건물 노후도, 유지·보수비용을 함께 조사하세요.
- 유찰가격만으로 판단하지 않기. 신건 2,854,326,200원과 유찰 가정가격 2,283,460,960원·1,826,768,768원이 적정 시세보다 낮은지는 별도로 평가해야 합니다.
- 입찰 전 최종 공고 확인. 매각기일, 매각조건, 변경된 등기, 현황조사, 매각물건명세서 및 입찰보증금 조건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 낙찰”
청주지방법원 2025타경51193은 토지와 제조업소가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 2,854,326,200원이며, 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 2019년 근저당권의 말소·이전 기록, 태인산업주식회사의 근저당권 감액, 신청채권자 배당 0원 산정, 세금채권의 우선순위 등 중요한 확인 사항이 있습니다. 임대관계도 미상이고 토지이용규제에 관한 기재도 서로 다르므로, 현재 자료만으로 권리가 완전히 정리된 안전형 물건이라고 단정하기 어렵습니다.
또한 실제 비교 시세가 확인되지 않아 신건 감정가의 가격 메리트는 검증되지 않았습니다. 회차별 유찰에 따른 가격 인하는 확인할 수 있지만, 낮아진 가격이 곧 적정가 또는 저가 매수 기회임을 의미하지는 않습니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류. 선순위 권리의 유효성, 정확한 배당구조, 점유관계, 매각대상과 토지별 이용규제를 먼저 확인한 뒤 시세와 입찰가격을 검토하는 것이 합리적입니다.
