청주지방법원 2025타경51572. 괴산군 소수면 몽촌리 61 일대의 연립주택 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태상 건물은 창고·축사·사무실·창고로 각각 이용 중이고, 토지는 축사·농경지·임야가 섞인 산간농경지대에 위치합니다. 감정가 595,018,190원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 416,513,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 현재 소유권은 농업회사법인주식회사푸른에너지에 있고, 2024.06.24 서청주농업협동조합 근저당 480,000,000원이 말소기준입니다. 그런데 그보다 앞선 2019.10.28 괴산군 압류가 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 표시되어 있습니다.
임차관계도 확정형이 아닙니다. 박선식·정성범 두 사람이 모두 2019.09.06 전입했고, 이는 2024.06.24 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정해 인수액을 계산할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·보증금 미상이며, 낙찰 전 보증금·점유관계·배당요구 여부를 반드시 원본으로 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51572 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 소수면 몽촌리 61 |
| 물건종류 | 연립주택 + 토지 |
| 현황 이용 | 창고 · 축사 · 사무실 · 창고 |
| 토지면적 | 6,013㎡ |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사푸른에너지 |
| 감정가 / 최저가 | 595,018,190원 / 416,513,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서청주농업협동조합 / 414,302,995원 |
| 말소기준 | 2024.06.24. 을구 9번 서청주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞 권리를 먼저 본다
과거 등기 중 농협은행 근저당, 청주남부신용협동조합 근저당, 엔에이치농협캐피탈 가압류, 국·괴산군 압류, 2020년 임의경매개시결정 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 경매의 기준은 2024.06.24 서청주농업협동조합 근저당이고, 그 이후의 2025.08.01 임의경매개시결정과 2025.09.08 괴산군 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금이 핵심 미확정
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선식 | 2019.09.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정성범 | 2019.09.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서 임차보증금 인수액을 0원으로 보거나, 반대로 특정 금액을 인수한다고 계산하는 것 모두 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 416,513,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,565,130원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 서청주농업협동조합 | 480,000,000원 | 409,947,870원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 서청주농업협동조합 채권최고액 480,000,000원 중 409,947,870원이 배당되고 미배당은 70,052,130원입니다. 이 배당계산의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며 별도로 확인되는 선순위 괴산군 압류와 보증금 미상 임차관계까지 0원이라는 의미는 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 불확실성은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 416,513,000원 | 409,947,870원 | 70,052,130원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 291,559,100원 | 286,677,273원 | 193,322,727원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 204,091,370원 | 200,434,091원 | 279,565,909원 |
유찰이 반복되면 최저가는 291,559,100원, 204,091,370원으로 낮아지지만 근저당 미배당액은 193,322,727원, 279,565,909원으로 커집니다. 다만 근저당권 자체는 말소기준권리이므로 매각으로 소멸합니다. 입찰자 입장에서 더 중요한 것은 가격 하락과 별개로 선순위 압류와 미상 임차관계가 자동으로 해소되는 것은 아니라는 점입니다.
⑤ 농지·매각조건 — 보증금 몰수 조건을 먼저 확인
- 일괄매각. 제시외 관정은 매각에 포함되고, 제시외 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
- 목록 1·2. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 동식물관련시설 건부지입니다.
- 목록 6. 공부상 ‘임야’이나 현황은 임야기타(묵전)입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·4에 필요하며, 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다.
- 원상회복. 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 몽촌보건진료소 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 축사·농경지·임야 등으로 형성된 산간농경지대입니다.
- 교통. 대상 토지 및 인근까지 중소형 차량 접근은 가능하지만 시내버스 등 대중교통 사정은 다소 불편한 지역입니다.
- 현황 이용. 건물은 창고·축사·사무실·창고로 각각 이용 중입니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 판넬지붕 단층 및 철판넬지붕 단층, 컨테이너 구조가 포함됩니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며, 가축사육제한구역이 포함되고 영농여건불리농지·준보전산지가 일부 관련됩니다.
- 토지. 면적 6,013㎡, 지목 ‘전’, 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 14,400원/㎡입니다.
- 환금성. 산간농경지대의 창고·축사·사무실 및 토지가 결합된 물건으로, 일반 주거용 물건과 달리 이용 목적과 취득요건을 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 괴산군 선순위 압류 확인. 2019.10.28 압류의 현재 체납액과 매각 후 존속 여부를 원본 및 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 박선식·정성범 임차관계 확인. 보증금·확정일자·실제 점유·배당요구 여부를 확인해 인수 가능액을 확정해야 합니다.
- 농취증 발급 가능 여부 확인. 목록 1·2·4는 미제출 시 보증금 미반환 조건이므로 입찰 전 선확인이 핵심입니다.
- 제시외 물건 구분. 관정은 매각 포함, 비닐하우스는 매각 제외이므로 현장 경계와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 차이 확인. ‘전’과 동식물관련시설 건부지, ‘임야’와 묵전의 차이에 따른 행정상 조치 가능성을 점검해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 실제 임차인 2명이 조사된 만큼 건물별·토지별 점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지취득자격증명 발급 가능 여부를 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 선순위 권리와 취득요건
현재 최저매각가는 416,513,000원으로 감정가 595,018,190원의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 할인율만으로 판단할 유형이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 괴산군 압류가 매수인 인수로 표시되고, 실제 임차인 박선식·정성범의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 가능액도 확정할 수 없습니다. 목록 1·2·4에는 농지취득자격증명까지 요구되며 미제출 시 보증금 미반환 조건도 붙습니다.
가격보다 권리·점유·농취증 확인이 선행되어야 하는 고난도 물건입니다. 선순위 압류 금액과 두 임차인의 보증금이 모두 확인되기 전에는 ‘인수 0원’이나 ‘70%라 싸다’는 결론을 내리면 안 됩니다.
