청주지방법원 2025타경51572. 충북 괴산군 소수면 몽촌리에 소재한 연립주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물 등기에는 농업회사법인주식회사몽촌 주1동이 표시되어 있지만, 감정평가상 건물 이용상태는 창고·축사·사무실·창고로 파악됩니다. 따라서 일반적인 주거용 연립주택과 동일한 방식으로 시세나 활용도를 판단해서는 안 됩니다.
이 물건은 과거에도 임의경매에 따른 소유권이전 이력이 있습니다. 2021.04.07 농업회사법인주식회사주호로 소유권이 이전되었고, 2024.06.24 현재 소유자인 농업회사법인주식회사푸른에너지로 다시 이전되었습니다. 같은 날 설정된 서청주농업협동조합의 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
문제는 등기부에 나타나는 담보권보다 전입자 관계와 토지 취득요건에 있습니다. 박선식과 정성범의 전입일은 모두 2019.09.06으로 표시되어 있으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입일이 현재 말소기준보다 앞선다는 사실만으로 현재 유효한 대항력과 인수금액을 확정할 수는 없습니다. 특히 2021년 선행 경매가 있었으므로 당시의 임대차 지위와 이후 점유·계약관계까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51572 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 소수면 몽촌리 61 |
| 도로명주소 | 충청북도 괴산군 소수면 원소로몽촌1길 123 |
| 물건종류 | 연립주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 등기 표시 | 몽촌리 61, 65 · 농업회사법인주식회사몽촌 주1동 |
| 건물 실제 이용 | 창고·축사·사무실·창고 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 및 철판넬지붕 단층 건물, 일부 컨테이너 구조 |
| 토지 면적 | 6,013㎡ |
| 토지 현황 | 전·동식물관련시설 건부지·임야기타(묵전) |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사푸른에너지 |
| 감정가 | 595,018,190원 |
| 최저매각가 | 204,091,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 | 서청주농업협동조합 |
| 청구금액 | 414,302,995원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2024.06.24 · 을구 9번 서청주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 농지취득자격증명 | 목록 1·2·4 필요 · 미제출 시 보증금 미반환 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 전입관계는 별도 확인
등기상 현재 말소기준권리는 2024.06.24 설정된 서청주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며, 이 근저당권을 기초로 2025.08.01 임의경매가 개시되었습니다. 이후 등기된 괴산군 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
과거 2019.10.28 괴산군 압류는 말소기준보다 먼저 설정되었지만, 2021.04.07 선행 경매 매각으로 이미 말소된 권리입니다. 따라서 이를 현재 살아 있는 선순위 압류로 간주해서는 안 됩니다. 과거의 농협은행·청주남부신용협동조합 근저당권 역시 등기부상 말소된 이력입니다.
② 전입자 분석 — 실제 임차관계·보증금이 핵심
현황조사 및 매각물건명세서에 박선식·정성범 2명의 전입 사실이 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 전입일이 2019.09.06으로 같지만, 실제 점유 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 임대차관계는 확정할 수 없습니다. 두 사람의 법적 지위와 인수금액을 개별적으로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선식 | 2019.09.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미확정 |
| 정성범 | 2019.09.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미확정 |
실제 임대차관계가 확인되지 않은 전입자 2명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자로 표시된 사람은 없습니다. 전입 사실만으로 대항력 또는 보증금 인수를 확정하지 않습니다.
대항력과 인수 대상 보증금이 확인되는 경우에는 낙찰자가 미배당 보증금을 부담할 수 있습니다. 특히 유효한 인수형 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다.
따라서 이 물건의 현재 최저매각가 204,091,000원만으로 실제 취득원가를 계산해서는 안 됩니다. 전입자별 실제 보증금과 배당 결과가 확정되어야 실질취득 비용을 산정할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 시세의 34%는 아니다
감정가 595,018,190원인 물건의 현재 최저매각가는 204,091,000원입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 거래 가능한 일반 주택과 달리 창고·축사·사무실로 이용되는 건물 및 농지·임야 성격의 토지가 포함되어 있습니다. 이 낙찰가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 204,091,000원 | 34.3% | 인수·농취증 위험 확인 우선 |
| 4회 유찰 시 | 142,863,700원 | 24.01% | 보증금 인수위험은 별도 |
| 5회 유찰 시 | 100,004,590원 | 16.81% | 가격 하락만으로 위험 해소 불가 |
또한 농업시설의 활용 가능성, 토지의 법적 이용 제한, 제시외 시설의 소유·철거 문제 등에 따라 실제 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 최저매각가만으로 해당 물건이 저평가되어 있다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,091,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용을 먼저 공제하고, 서청주농업협동조합 근저당권에 배당하는 단순 추정입니다. 전입자 관련 우선변제, 당해세, 실제 채권액 확정 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,657,274원 |
| 1. 서청주농업협동조합 근저당권 | 480,000,000원 | 200,433,726원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 204,091,000원 |
집행비용 3,657,274원은 추정액입니다. 근저당권 채권최고액 480,000,000원을 기준으로 한 배당 부족액은 279,566,274원입니다. 채권최고액은 실제 채무잔액과 동일하지 않을 수 있습니다. 전입자 우선변제 및 당해세 등은 반영되지 않았습니다.
| 시나리오 | 예상배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 | 200,433,726원 | 279,566,274원 | 0원 |
| 4회 유찰 | 140,063,608원 | 339,936,392원 | 0원 |
| 5회 유찰 | 97,804,526원 | 382,195,474원 | 0원 |
⑤ 농지취득자격증명 — 입찰보증금에 직접 영향을 주는 위험
매각물건명세서에는 목록 1·2·4 토지에 농지취득자격증명이 필요하다고 명시되어 있습니다. 또한 미제출 시 보증금 미반환이라는 조건과 원상회복명령이 발하여질 가능성이 함께 기재되어 있습니다.
농지 취득이 가능한 주체인지, 기존 시설을 유지할 수 있는지, 시설 철거나 원상회복이 필요한지에 따라 매수 후 활용계획과 비용이 달라집니다. 농업회사법인 소유였다는 사실만으로 일반 매수인의 취득 및 이용이 자동으로 허용되는 것은 아닙니다.
⑥ 일괄매각 범위와 제시외 시설
| 구분 | 매각 및 현황 | 확인사항 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 토지·건물 일괄매각 | 목록별 포함 범위 대조 |
| 제시외 관정 | 매각 포함 | 위치·시설 상태 확인 |
| 제시외 비닐하우스 | 매각 제외 | 소유권·철거·점유관계 확인 |
| 목록 1·2 | 공부상 전 · 현황 동식물관련시설 건부지 | 농취증·원상회복 가능성 |
| 목록 6 | 공부상 임야 · 현황 임야기타(묵전) | 실제 이용 및 산지 관련 제한 |
제시외 관정은 매각에 포함되지만 제시외 비닐하우스는 제외됩니다. 따라서 낙찰 후 현장에 존재하는 모든 시설물을 자유롭게 소유하거나 처분할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다. 제시외 비닐하우스의 소유자와 사용관계, 토지 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청북도 괴산군 소수면 몽촌리 소재 몽촌보건진료소 북동측 원거리의 산간농경지대입니다. 축사·농경지·임야 등이 분포합니다.
- 교통. 대상 토지 및 인근까지 중소형 차량 접근이 가능하지만, 시내버스 등 대중교통 사정은 다소 불편한 지역입니다.
- 건물 이용. 창고·축사·사무실·창고로 이용 중이며, 경량철골구조와 컨테이너 구조가 포함되어 있습니다.
- 설비. 사무실로 이용되는 건물 부분에는 급수 및 급탕 겸용 위생설비가 있습니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지 일부에는 영농여건불리농지 및 준보전산지 관련 사항이 있습니다.
- 토지 형상. 토지 면적 6,013㎡, 완경사·부정형이며 도로 접면은 세로한면(가)으로 표시됩니다.
- 공시지가. 14,400원/㎡로 표시되어 있습니다. 공시지가는 대상 물건의 실제 거래가격이나 일괄매각 시세를 직접 의미하지 않습니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 전·임야와 실제 동식물관련시설 건부지·묵전 상태가 일치하지 않습니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산보다 활용 목적과 매수자 범위가 제한될 수 있습니다. 감정가 대비 낮은 최저가가 환금성을 보장하지 않습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 1·2·4에 대해 소관 행정기관에서 발급 가능성과 필요한 요건을 먼저 확인하세요. 미제출 시 보증금 미반환 위험이 명시되어 있습니다.
- 원상회복명령 위험. 공부상 전인 토지가 시설 건부지로 사용되는 상황에서 원상회복이 필요한지 확인하세요.
- 전입자 2명 확인. 박선식·정성범의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 현재 권리 존속 여부를 확인하세요.
- 2021년 선행 경매 영향. 당시 매각으로 기존 임차권이 소멸했는지, 이후 신규 계약이나 점유관계가 성립했는지 확인하세요.
- 실질취득액 재산정. 낙찰대금 외 유효한 미배당 임차보증금, 명도비용, 시설 정비·원상회복 비용 등을 검토하세요.
- 매각 범위 대조. 관정은 매각 포함, 제시외 비닐하우스는 매각 제외입니다. 토지·건물·부속시설의 실제 위치와 소유관계를 확인하세요.
- 건축물 활용 가능성. 공부상 용도와 현재 창고·축사·사무실 사용상태를 대조하고 관련 인허가를 확인하세요.
- 현장 접근 및 관리상태. 진입도로, 토지 경계, 건물 상태, 제시외 시설의 점유와 관리상태를 실사하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 실제 이용 가능한 토지·건물의 가치와 매수 수요를 따로 검증하세요.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “34% 가격보다 농취증과 전입자 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 595,018,190원에서 최저매각가 204,091,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 연립주택이라는 공부상 분류와 달리 실제로는 창고·축사·사무실 및 농지·임야 성격의 토지를 함께 취득하는 경매입니다.
등기상 서청주농업협동조합 근저당권과 이후 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 박선식·정성범 두 전입자의 유효한 대항력 및 보증금 인수 여부는 확정되지 않았습니다. 특히 2021년 선행 경매가 두 사람의 권리에 미친 영향을 확인해야 합니다.
여기에 목록 1·2·4의 농지취득자격증명 제출 의무, 미제출 시 보증금 미반환 위험, 원상회복명령 가능성, 제시외 비닐하우스 매각 제외 조건이 겹칩니다. 이 상태에서 낮은 최저매각가만 믿고 입찰하는 것은 위험합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 농취증 발급 가능 여부와 전입자별 권리관계를 먼저 확정하고, 실제 활용 가능성과 총취득비용을 검증해야 합니다. 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 관심을 끄는 요소일 뿐, 매수인의 안전성이나 시세 대비 가격 메리트를 입증하지 않습니다.
