대구지방법원 2024타경3400. 경주시 안강읍 안강리 한영골든빌라 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 최병모로 2020.06.15 매매를 원인으로 거래가액 42,000,000원에 취득했고, 2020.08.28 안강새마을금고가 채권최고액 21,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2020.11.04 김은경 근저당 110,000,000원, 2021.09.23 한국자산관리공사 가압류 8,449,756원, 2022.04.25 국의 압류, 2024.10.29 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하고, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경3400 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 안강읍 칠평북5길 26, 1층101호 (한영골든빌라) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상면적 | 58.16㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호 · 사용승인 1995.09.04 |
| 소유자 | 최병모 (2020.06.15 매매 · 거래가액 42,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 35,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 13,180,558원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.08.28 안강새마을금고 근저당입니다. 조사된 장귀자의 전입일은 2020.09.17로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력 없음이며, 보증금은 확인되지 않았으나 말소기준보다 늦은 전입이라는 순서 자체는 명확합니다. 실제 임차인은 1명으로 조사되어 있고 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 장귀자, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장귀자 | 목록 1번 일부 | 2020.09.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 매수인 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 35,000,000원은 최근 거래의 94.6%
한영골든빌라는 총 11세대, 사용승인일은 1995.09.04입니다. 확인된 최근 거래는 2025.09 전용 54.37㎡, 2층의 37,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 역시 표본 1건으로 37,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 54.37㎡ | 2 | 37,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 37,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득 기준액인 35,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 37,000,000원의 94.6%입니다. 금액 차이는 2,000,000원입니다. 다만 표본이 단 1건이고, 본건 대상면적 58.16㎡와 거래사례 면적 54.37㎡도 동일하지 않으므로 이 수치만으로 큰 폭의 저평가라고 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,030,000원 |
| 1. 근저당 · 안강새마을금고 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김은경 | 110,000,000원 | 12,970,000원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 8,449,756원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 139,449,756원 중 채권자 배당액은 33,970,000원, 미배당액은 105,479,756원으로 계산되어 있습니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하더라도 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 35,000,000원 | 33,970,000원 | 105,479,756원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 24,500,000원 | 23,659,000원 | 115,790,756원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 17,150,000원 | 16,441,300원 | 123,008,456원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다.
- 입지. 안강초등학교 남서측 인근으로 학교, 시장, 금융점포, 단독주택, 다세대주택, 식당 등 근린생활시설이 형성되어 있고 주위환경은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 서측 비화동길, 북측 비화원로·안강중앙로가 통과하며 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 부지는 대체로 가로장방형·평탄한 다세대주택 부지이고, 공시지가는 301,300원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역과 일반상업지역에 걸치며 가축사육제한구역·공장설립승인지역이 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 장귀자의 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원문을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 비교 거래가 1건뿐입니다. 37,000,000원을 절대적인 시세로 보지 말고 추가 인근 거래와 비교하세요.
- 면적 차이. 본건 대상면적은 58.16㎡, 확인된 거래는 54.37㎡이므로 단순 금액 비교에 한계가 있습니다.
- 1층 특성. 본건은 1층 101호이고 비교 거래는 2층입니다. 층 차이에 따른 실제 선호도와 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 후순위 근저당·가압류에 큰 미배당이 남지만 제공된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 소폭 우위, 거래는 얇다”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2020.08.28 안강새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 장귀자의 전입은 2020.09.17로 후순위입니다. 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 현재 최저가 35,000,000원이 확인된 최근 실거래 37,000,000원보다 2,000,000원 낮아 수치상 94.6%입니다. 다만 11세대 다세대에 최근 거래가 1건뿐이라는 점 때문에 가격 메리트를 크게 평가하기보다는 권리 안전성은 긍정적, 시세·환금성은 보수적 확인이 적절합니다. 이 물건의 승부처는 인수권리보다 실제 내부상태와 얇은 거래시장에서 35,000,000원이 충분히 경쟁력 있는지에 있습니다.