인수 0원, 최근 거래보다 200만원 낮다 — 경주 한영골든빌라 101호

대구지방법원 2024타경3400. 경주시 안강읍 안강리 한영골든빌라 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트조 4층 건물의 1층 세대입니다. 현재 소유자 최병모는 2020년 6월 15일 매매를 원인으로 42,000,000원에 취득했고, 2020년 8월 19일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

이 사건의 핵심은 등기부에 오래된 가압류와 전세권 기록이 많아 보이지만, 이들 선순위 기록에는 모두 후속 말소등기가 존재한다는 점입니다. 현재 말소기준은 2020년 8월 28일 안강새마을금고 근저당권이며, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 과거 등기 기록의 숫자만 합산해 인수금액으로 오인해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 등기는 말소, 현재 권리는 소멸

말소기준보다 먼저 설정됐던 안강농업협동조합 근저당권은 2008년 4월 15일 말소됐고, 경주시 전세권도 2011년 10월 27일 말소됐습니다. 과거 가압류 역시 2000년부터 2008년 사이 각각 해제·말소돼 현재 인수할 선순위 권리로 남아 있지 않습니다.

현재 유효한 말소기준권리는 2020년 8월 28일 안강새마을금고의 채권최고액 21,000,000원 근저당권입니다. 이후 김은경 근저당권 110,000,000원, 한국자산관리공사 가압류 8,449,756원, 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

임차인·점유 분석

실제 점유자는 1명입니다. 장귀자의 전입일은 2020년 9월 17일로 말소기준권리 설정일인 2020년 8월 28일보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계는 별도 점검이 필요하며, 낙찰 후 점유 이전과 명도 협의는 남습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 5.4% 낮지만 표본은 1건

한영골든빌라는 총 11세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 최근 12개월 거래는 2025년 9월의 1건으로, 전용 54.37㎡·2층이 37,000,000원에 거래됐습니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 35,000,000원은 최근 거래 37,000,000원의 94.6%로, 금액 차이는 2,000,000원입니다. 감정가 50,000,000원에서 한 차례 유찰돼 30% 낮아졌지만, 실제 최근 거래와 비교하면 할인 폭은 5.4%에 불과합니다.

③ 배당 구조 (매각가 35,000,000원 기준)

배당금액은 실제 채권원금·이자·집행비용·조세채권에 따라 달라질 수 있습니다. 국의 압류가 있으므로 당해세와 법정기일은 반드시 별도로 확인해야 합니다. 배당 부족액은 채무자와 채권자 사이의 문제이며, 소멸하는 후순위 채권 자체를 매수인이 떠안는 것은 아닙니다.

회차별 가격 시나리오

인수액은 어느 회차에서도 0원으로 동일합니다. 따라서 가격이 내려가면 실질취득액도 그만큼 함께 내려갑니다. 현재 회차는 최근 거래와의 차이가 작지만, 추가 유찰 시에는 거래가 대비 가격 여유가 커질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안강초등학교 남서측 인근으로 학교·시장·금융점포·단독주택·다세대주택·식당 등 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 서측 비화동길과 북측 비화원로·안강중앙로를 이용할 수 있습니다. 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
• 건물. 1995년 9월 4일 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 1층 세대입니다. 위생·급배수·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접하며, 부지는 대체로 가로장방형의 평탄한 다세대주택 부지입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역과 일반상업지역에 걸쳐 있고, 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다. 공시지가는 301,300원/㎡입니다.
• 하자 여부. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 11세대의 소규모 빌라이고 최근 확인되는 거래가 1건에 불과해, 대단지 공동주택보다 매도 시 가격 비교와 매수자 확보가 어려울 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소등기 원본 대조. 과거 가압류·근저당·전세권의 말소 여부를 등기사항전부증명서 원본에서 접수번호와 함께 다시 확인하세요.
• 장귀자 점유 확인. 실제 거주 여부, 점유 범위, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 현장에서 확인하세요.
• 명도비용 반영. 대항력은 없지만 점유자가 있는 만큼 이사 협의와 인도명령 절차를 응찰가에 반영해야 합니다.
• 조세채권 확인. 경주세무서장의 압류가 있으므로 당해세·법정기일·체납세액을 매각물건명세서와 세무 관련 서류로 확인하세요.
• 최근 거래 과신 금지. 비교 거래는 54.37㎡ 2층의 1건이고 본건은 58.16㎡ 1층이므로, 내부 상태·수리비·층 차이를 별도로 조정해야 합니다.
• 수리 상태 확인. 1995년 사용승인 건물로 누수, 배관, 보일러, 창호, 결로와 공용부분 보수 필요성을 현장에서 점검하세요.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 체납관리비와 수도·가스 등 미납 여부를 관리주체와 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘소폭 할인’

이 물건은 등기부가 복잡해 보이지만, 말소기준권리보다 앞선 가압류·근저당·전세권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 남은 권리는 매각으로 소멸하고, 점유자 장귀자도 말소기준권리 뒤에 전입해 매수인이 승계할 보증금은 없습니다. 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 35,000,000원입니다.

다만 가격은 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 최근 거래 37,000,000원보다 낮기는 하지만 차이는 2,000,000원이고, 비교 가능한 거래가 단 1건입니다. 총 11세대의 소규모 다세대라는 환금성까지 감안하면, 현재 회차는 “시세보다 확실히 싸다”기보다 권리 위험 없이 소폭 할인된 구간에 가깝습니다. 권리는 합격이지만, 최종 응찰가는 명도·수리·체납비용을 모두 반영해 보수적으로 정해야 합니다.