대구지방법원 2024타경101896. 북구 침산동 롯데캐슬오페라 107동 15층 1503호 아파트입니다. 소유자 서승연은 2017.03.21 매매를 원인으로 2017.04.14 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 309,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인이 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
가격은 감정가 297,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 207,900,000원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 70%이고, 동일면적 최근 12개월 평균 286,714,285원의 72.5%입니다. 최신 거래도 2026.07 294,000,000원이어서 현재 회차는 최근 거래가격과 비교할 때 가격 간격이 분명합니다. 다만 최근 구간이 이전 구간 대비 -1.8%인 만큼 하락 추세 자체는 반드시 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경101896 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산남로 160, 107동 15층1503호 (침산동,롯데캐슬오페라) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 76.94㎡ · 지상19층 중 15층 |
| 소유자 | 서승연 (2017.03.21 매매, 2017.04.14 소유권이전 · 거래가액 309,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 207,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 174,058,887원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2017.04.14 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이 근저당은 2021.05.03 채권최고액이 157,850,000원으로 변경되었고 2024.01.23 한국주택금융공사로 이전된 등기가 있으나, 말소기준의 순위 자체는 2017.04.14입니다.
그 뒤 2018.03.23 주식회사하나은행 근저당권 45,100,000원, 2020.12.14 주식회사페퍼저축은행 근저당권 120,000,000원, 2021.09.03 주식회사에이치캐피탈대부 근저당권 52,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 대구신용보증재단 가압류 90,463,008원, 경매개시결정 등이 이어지지만 모두 말소기준 이후입니다. 등기부에서 이미 말소된 과거 전세권·근저당·가압류는 현재 매수인 인수 판단과 분리해서 볼 사항입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 흐름은 체크
롯데캐슬오페라 동일면적 76.94㎡ 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 288,916,666원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 76.94㎡ | 12 | 294,000,000원 |
| 2026.06 | 76.94㎡ | 8 | 279,000,000원 |
| 2026.05 | 76.94㎡ | 4 | 282,000,000원 |
| 2026.03 | 76.94㎡ | 10 | 293,000,000원 |
| 2026.02 | 76.94㎡ | 23 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 76.94㎡ | 16 | 282,000,000원 |
| 2025.12 | 76.94㎡ | 22 | 282,000,000원 |
| 2025.06 | 76.94㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2025.05 | 76.94㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2025.03 | 76.94㎡ | 18 | 298,000,000원 |
| 2025.02 | 76.94㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2024.11 | 76.94㎡ | 19 | 307,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.94㎡ | 7건 | 286,714,285원 |
최근 12개월 평균은 286,714,285원, 최신 거래는 2026.07 294,000,000원입니다. 현재 최저가 207,900,000원은 최근 평균의 72.5% 수준입니다. 전체 12건 최저 거래가 265,000,000원보다도 현재 최저가가 낮아, 단순 수치 비교상 가격 여유가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,710,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 45,100,000원 | 28,189,400원 |
| 4. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사에이치캐피탈대부 | 52,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 대구신용보증재단 | 90,463,008원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 483,563,008원 중 예상 배당액은 204,189,400원이며, 미배당은 279,373,608원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 207,900,000원 | 204,189,400원 | 279,373,608원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 145,530,000원 | 142,692,580원 | 340,870,428원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 101,871,000원 | 99,644,806원 | 383,918,202원 | 0원 |
대항력 있는 임차인이 없는 사건이므로 유찰로 매각가가 내려가도 임차보증금 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상19층 건물 중 15층 1503호입니다.
- 주위환경. 대구광역시 북구 침산동 롯데캐슬오페라아파트 단위세대로서 주위는 대단위 아파트단지, 학교, 주택 및 관련상가가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생설비·승강기설비·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역입니다.
- 공시지가. 1,815,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 롯데캐슬오페라 439세대, 2005.02.18 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 288,916,666원보다 최근 12개월 평균 286,714,285원과 최신 거래 294,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -1.8% 낮습니다. 현재 할인폭을 그대로 안전마진으로 확정해서는 안 됩니다.
- 권리 이전 확인. 2017.04.14 하나은행 근저당은 2024.01.23 한국주택금융공사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기부 원본에서 권리자와 말소관계를 다시 대조하세요.
- 경매 진행상태 확인. 2024.02.22 집행정지통지서 발송 기록이 있으므로 2026.08.13 매각기일 직전 실제 진행 여부를 법원 사건기록에서 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 임차인 신고가 없더라도 현장 점유상태와 공용부분 관리비 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 진행상태가 핵심
이 사건은 임차인 없이 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 매수인 인수 0원이라는 점이 명확합니다. 가격도 감정가 297,000,000원에서 1회 유찰된 207,900,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 286,714,285원의 72.5% 수준입니다. 최신 거래 294,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
다만 최근 가격 추세가 -1.8%이고, 사건기록에는 2024.02.22 집행정지통지서 발송 이력도 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 비교적 단순하고 현재 가격은 최근 거래보다 낮지만, 하락 추세와 실제 경매 진행상태를 최종 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건”으로 정리됩니다.
