서울동부지방법원 2025타경51263. 강동구 천호동 우노펠리스5차 5층 501호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택이고 사건상 용도는 다세대입니다. 감정가 238,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 152,320,000원, 감정가의 64%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 선순위 임차인과 2026.05.12 확약의 효과입니다.
김재현은 2021.10.29 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.05입니다. 말소기준권리는 2022.09.13 국의 압류이므로 전입이 더 빠릅니다. 따라서 원칙적인 권리구조에서는 대항력이 있고, 배당으로 받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 유형입니다. 하지만 이 사건에는 그 위험을 바꾸는 별도의 확약이 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51263 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 291-12 우노펠리스5차 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 22.38㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 고완석 (2021.03.29 매매 · 거래가액 210,000,000원, 2021.04.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 152,320,000원 (5회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 우노펠리스5차 · 18세대 · 2020.02.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약으로 인수 위험을 해소
말소기준은 2022.09.13 국의 압류입니다. 김재현의 전입·점유 2021.10.29가 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 2023.08.11에는 임차보증금 210,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다.
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재현 · 건물 전부 | 210,000,000원 | 2021.10.29 / 2021.10.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
| 시보증 · 보증기관 대위·승계 | 0원 | 2021.10.29 / 2021.10.05 | 권리 승계 | 우선변제 有 | 승계 중복 |
실제 임차인은 김재현 1명입니다. ‘시보증’은 김재현 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 신고로, 별도 임차인의 새로운 보증금이 아닙니다. 따라서 210,000,000원과 다시 합산하면 안 됩니다.
한편 갑구 2-1에는 2021.04.02 민간임대주택등기가 있습니다. 등기문언에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있으므로, 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원본 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 47.6%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
우노펠리스5차에서 확인되는 최근 12개월 거래는 2026.05, 전용 29.9㎡, 4층, 320,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 320,000,000원이고, 현재 최저가 152,320,000원은 그 금액의 47.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.9㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.9㎡ | 1건 | 320,000,000원 |
이번 사건은 확약 반영 후 실질취득액도 현재 최저가와 같은 152,320,000원입니다. 수치상으로는 320,000,000원 거래보다 낮지만, 면적 차이가 있으므로 직접 비교 가능한 동일면적 시세가 확인되기 전까지는 가격 메리트를 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다. 전체 평균이나 단일 비율만으로 등급을 올릴 근거는 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,932,480원 |
| 1. 임차인 김재현 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 149,387,520원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 김재현 보증금은 149,387,520원 배당되고 60,612,480원이 미배당됩니다. 원칙적인 대항력 인수 계산에서는 이 부족분이 매수인 부담이지만, 2026.05.12 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기 말소에 동의했으므로 김재현 관련 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동초등학교 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 8호선 암사역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 5층 501호입니다.
- 도로. 토지는 평지의 세장형 형태이고, 동측으로 약 3M 이내 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 교육환경보호구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 211.0㎡, 지목 대, 공시지가 4,354,000원/㎡이며 다세대 용도로 이용되고 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재돼 있지 않습니다.
- 환금성. 우노펠리스5차는 18세대이며 최근 확인 거래는 1건입니다. 이 사건은 이미 5회 유찰돼 응찰가격뿐 아니라 향후 매도 가능성까지 함께 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.12 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 당사자, 대상 보증금, 조건을 매각기록 원문과 대조하세요.
- 중복 보증금 합산 금지. 실제 임차인은 김재현 1명이며 ‘시보증’은 김재현 보증금의 보증기관 대위·승계 신고입니다. 별도 210,000,000원으로 더하면 안 됩니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기는 확인되지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1의 민간임대주택등기 문언과 매각 후 효력·말소 처리 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 가격 비교는 동일면적 우선. 확인된 320,000,000원 거래는 29.9㎡이고 대상은 22.38㎡입니다. 47.6%라는 비율만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 마세요.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰, 단지 경매물건 평균 유찰 3.6회입니다. 권리 문제뿐 아니라 면적·상품성·수요까지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 사건이지만, 확약 때문에 계산의 결론이 달라진다”
이 물건의 권리분석은 겉모습과 결론이 다릅니다. 김재현은 2021.10.29 전입으로 2022.09.13 말소기준보다 빠르고, 보증금 210,000,000원의 대항력 있는 임차인입니다. 현재 최저가만 놓고 계산하면 60,612,480원이 배당되지 않아 원칙적으로 매수인이 인수하는 구조입니다.
그러나 2026.05.12 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 대항력을 포기하고, 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 이 사건에서 김재현 보증금에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 152,320,000원입니다.
그렇다고 곧바로 가격까지 합격인 것은 아닙니다. 5회 유찰됐고, 18세대 소규모 단지이며, 최근 실거래 표본은 1건뿐입니다. 더구나 그 거래는 전용 29.9㎡로 대상 22.38㎡와 면적이 다릅니다. 권리 인수 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격·환금성 판단은 아직 보수적으로 해야 하는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 확약 원문 확인과 동일면적 시세 검증입니다.
