청주지방법원 2025타경52090. 방서동 서진빌딩 1층 102호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사서진산업개발, 말소기준권리는 2020.06.03. 설정된 영운.용암새마을금고 채권최고액 416,000,000원 근저당입니다. 그 뒤로 국·국민건강보험공단·청주시 압류와 같은 금고의 후순위 근저당, 김연수의 상가건물임차권이 이어지지만 모두 말소기준 뒤 권리로 분류돼 매각 시 소멸합니다.
현재 최저매각가는 373,100,000원으로 감정가 533,000,000원의 70%입니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 감정평가 이용상태가 근린생활시설 용도이나 현재 공실로 확인되는 만큼, 권리보다 공실 상가의 적정 매수가와 임대·매각 환금성을 먼저 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52090 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 방서동 665 서진빌딩 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 용도 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 주식회사서진산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 373,100,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영운.용암새마을금고 / 348,029,420원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.06.03. 영운.용암새마을금고 근저당입니다. 2024.01.24. 국 압류, 2024.08.02. 국민건강보험공단 압류, 2025.06.25. 청주시 압류, 2025.12.05. 임의경매개시결정 및 2026.01.08. 김연수 상가건물임차권은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차관계 — 김연수 임차권은 후순위
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김연수 | 별지 목록 기재 건물의 전부 | 11,800,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
김연수는 2026.01.08. 상가건물임차권 등기를 마쳤고, 등기 내용에는 임대차계약일자 2023.07.14., 사업자등록신청일자 2023.07.20., 점유개시일자 2023.07.30., 확정일자 2023.07.20.이 기재돼 있습니다. 반환되지 않은 임차보증금은 11,800,000원입니다. 다만 말소기준인 2020.06.03.보다 뒤에 사업자등록 및 점유가 시작돼 이 사건 분석상 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다.
배당요구는 2026.01.08. 접수된 것으로 확인됩니다. 다만 우선변제 여부는 확정적으로 산정되지 않았으므로 실제 배당 순위와 금액은 원본 배당요구 및 세금 관계를 함께 대조해야 합니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 데이터는 없다
감정가는 533,000,000원, 현재 최저매각가는 373,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 261,169,999원(49%), 3회 유찰 시 182,818,999원(34.3%)으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 373,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,023,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 영운.용암새마을금고 | 416,000,000원 | 367,076,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 영운.용암새마을금고 | 416,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 373,100,000원 가정 시 집행비용 6,023,400원을 제외한 367,076,600원이 선순위 근저당에 배당되고, 총 채권최고액 기준 미배당은 464,923,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 단재초등학교 북측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트 단지·공원 등으로 형성된 정비된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 편리한 지역입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 용도이나 현재 공실입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15미터 중로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·특화경관지구(무심천지구)·지구단위계획구역(방서지구) 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 시설. 급수 및 급탕 겸용 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 846.0㎡, 공시지가 1,387,000원/㎡로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 비교. 근린시설의 유사 매매사례가 없어 현재 최저가 373,100,000원의 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 원인. 현재 공실인 이유와 예상 임대료, 재임대 기간, 관리비 및 공실 유지비를 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김연수의 상가건물임차권, 배당요구, 확정일자 및 보증금 반환 관계를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국·국민건강보험공단·청주시 압류가 있어 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 373,100,000원, 2회 유찰 시 261,169,999원, 3회 유찰 시 182,818,999원의 시나리오를 기준으로 손익을 따져야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 검증해야 한다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.03. 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류·후순위 근저당·상가건물임차권은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그것만으로 좋은 입찰이 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가 373,100,000원은 감정가의 70%지만, 비교 실거래 시세가 없고 물건 자체가 현재 공실인 근린생활시설입니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격은 검증이 핵심입니다. 공실 상가의 실제 매매가·임대수익·환금성을 확인하지 않은 채 감정가 할인율만 보고 접근하는 것은 피하는 편이 타당합니다.
