청주지방법원 2025타경52090. 청주시 상당구 방서동 서진빌딩 1층 102호 근린시설입니다. 단재초등학교 북측 인근의 정비된 주거지대에 자리한 근린생활시설로, 감정평가 당시 공실로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사서진산업개발이며, 영운.용암새마을금고가 채권자이자 경매신청권자로 등장합니다.
눈에 띄는 것은 가격의 하락 폭입니다. 감정가 533,000,000원이 세 차례 유찰을 거쳐 182,819,000원으로 내려왔습니다. 그러나 가격이 크게 낮아졌다는 사실과 현재 시장가치보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 상가는 공실 위험, 실제 임대수요, 예상 임대료, 전용면적 및 관리비에 따라 적정 가격이 크게 달라지므로 권리관계와 수익성을 나누어 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52090 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 방서동 665 서진빌딩 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 상당구 1순환로 1202-3(방서동) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 102호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 용도 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사서진산업개발 (단독소유) |
| 감정가 | 533,000,000원 |
| 최저매각가 | 182,819,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 영운.용암새마을금고 |
| 경매 청구액 | 348,029,420원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.03. 을구 1번 영운.용암새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기부 발급기준 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권
말소기준은 2020.06.03. 설정된 영운.용암새마을금고의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 416,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이보다 나중에 설정된 근저당권, 압류 및 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 2023.09.06. 을구 2번 근저당권은 같은 금융기관, 같은 채무자, 같은 채권최고액으로 등기됐으며, 기존 근저당권 목적물에 대한 추가설정 관계가 기재돼 있습니다. 따라서 416,000,000원을 두 번 더한 832,000,000원을 독립된 실채무액으로 단정할 수 없습니다. 채권계산서와 공동담보 관계를 확인해야 배당채권을 정확하게 파악할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없는 임차권등기
실제 확인되는 임차인은 김연수 1명입니다. 임대차계약일은 2023.07.14.이며, 사업자등록신청일과 확정일자는 2023.07.20., 점유개시일은 2023.07.30.로 등기돼 있습니다. 모두 2020.06.03. 말소기준권리보다 늦습니다.
| 임차인 | 임차보증금 | 사업자등록 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김연수 을구 3번 임차권등기 |
미반환 11,800,000원 당초 보증금 30,000,000원 |
2023.07.20. 점유 2023.07.30. |
대항력 없음 | 배당순위 확인 확정일자 2023.07.20. |
0원 |
| 임차인 | 김연수 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.07.14 |
| 사업자등록신청일 | 2023.07.20 |
| 점유개시일 | 2023.07.30 |
| 확정일자 | 2023.07.20 |
| 당초 보증금 | 30,000,000원 |
| 미반환 보증금 | 11,800,000원 |
| 임차 목적물 | 해당 건물 전부 |
| 임차권등기 | 2026.01.08. 을구 3번 (2025카임186) |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 없음 · 말소기준권리 이후 사업자등록 및 점유 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세는 아니다
감정가 533,000,000원에서 세 차례 유찰된 결과, 현재 최저매각가는 182,819,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준이며, 낙찰가에 승계 보증금을 더해야 하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
그러나 본건은 일반 아파트가 아니라 공실 상태의 1층 근린시설입니다. 감정가와 최저가의 차액이 크더라도 이를 곧바로 수익 또는 시세차익으로 볼 수는 없습니다. 주변 유사 점포의 실제 거래가격과 임대료, 공실 기간 및 상권의 수요를 확인해야 현재 가격의 투자 타당성을 판단할 수 있습니다.
| 구분 | 매각가 | 예상 채권자 배당 | 모형상 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 182,819,000원 | 179,459,534원 | 652,540,466원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 127,973,299원 | 125,381,673원 | 706,618,327원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 89,581,309원 | 87,568,845원 | 744,431,155원 | 0원 |
4회·5회 유찰 가격은 가정 시나리오입니다. 미배당 수치는 두 근저당의 채권최고액을 합산한 모형값이므로 실제 동일 채권 담보 추가설정 관계가 확정되면 달라질 수 있습니다. 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,819,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,359,466원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 영운.용암새마을금고 | 416,000,000원 | 179,459,534원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 영운.용암새마을금고 | 416,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 모형에서는 집행비용 3,359,466원을 먼저 차감하고, 영운.용암새마을금고의 을구 1번 근저당에 179,459,534원을 배당합니다. 을구 2번 근저당과 소유자 잔여액은 0원으로 계산됩니다.
다만 신청채권자의 청구액은 348,029,420원이고, 같은 금융기관의 채권최고액 416,000,000원이 두 근저당에 반복 기재되어 있습니다. 두 채권최고액의 단순 합산인 832,000,000원 및 이에 따른 652,540,466원의 미배당액은 실제 채무잔액을 확정한 값이 아닙니다.
이 표는 집행비용과 등기상 채권최고액을 이용한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 국세·지방세의 우선순위, 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권액, 동일 채권의 공동담보 관계 등이 반영되면 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 상당구 방서동 단재초등학교 북측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등으로 구성된 정비된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 편리한 지역으로 평가됐습니다. 남측으로 폭 약 15m 중로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 석재 타일과 통유리 마감이며, 급수·급탕 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 용도이며 감정평가 당시 공실입니다. 점포의 사용 가능 상태와 신규 임차인 확보 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·방서지구 지구단위계획구역이며 특화경관지구(무심천지구) 등의 제한이 있습니다. 토지 전체 면적은 846.0㎡, 공시지가는 1,387,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 해당 호실의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 입찰 전 현재 건축물대장과 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거지 인근의 1층 상가라는 입지 특성이 있지만, 현재 공실이므로 임차수요·임대수익·상권 경쟁력 확인이 매각가격의 할인 폭보다 우선합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가와 시세를 혼동하지 말 것. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만, 주변 유사 근린시설의 실거래가격 및 임대료를 확인해야 적정 낙찰가를 판단할 수 있습니다.
- 공실 및 임대수익 검토. 실제 임대 가능 상태, 시설 보수 필요성, 예상 공실 기간과 관리비 부담을 확인해야 합니다.
- 근저당 중복계상 확인. 영운.용암새마을금고의 을구 1번·2번 근저당이 동일 채권의 추가담보 관계인지, 실제 채권계산서와 공동담보목록을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·청주시 압류의 법정기일과 우선배당 가능성을 확인해야 합니다. 매각으로 압류등기가 말소되는 문제와 배당순위 문제는 별개입니다.
- 임차인 권리와 인도 확인. 김연수의 미반환 임차보증금 11,800,000원, 임차권등기, 배당요구, 소액임차인 최우선변제 여부를 점검하고 실제 점유자가 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비와 부대비용 확인. 공용부분 미납 관리비, 취득세, 등기비용, 시설 보수비와 명도비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 가격 판단은 보류”
청주지방법원 2025타경52090은 매수인에게 승계되는 임차보증금이 없고, 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 점은 분명한 장점입니다.
반면 감정가 533,000,000원에서 현재 최저가 182,819,000원까지 내려온 이유를 할인율 하나만으로 설명해서는 안 됩니다. 본건은 현재 공실인 근린시설이고, 국세·지방세 압류와 근저당 추가설정 관계, 실제 임대수익 및 점포의 환금성을 확인해야 합니다.
특히 배당 모형에 나타난 거액의 미배당은 두 근저당의 채권최고액을 단순 합산한 결과이므로 이를 매수인 인수위험으로 오해하거나 실제 채권 부족액으로 확정해서는 안 됩니다.
결론은 “권리상 인수 부담은 낮지만, 공실·시세·배당 검증이 선행돼야 하는 신중 접근형 근린시설”입니다. 3회 유찰로 가격이 내려온 것은 사실이지만, 실제 점포 가치와 임대수익이 입증되기 전까지 가격 메리트는 확정할 수 없습니다. 입찰 여부와 응찰가 상한은 임대수요와 현장 상태를 확인한 뒤 결정하는 것이 합리적입니다.
